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全国大城市写字楼租金呈现上涨态势,北京写字楼租金反超上海写字楼

张家港房产 2010/11/26 13:52:06 815次 0条点评
摘要

    各地办公楼租赁市场继续延续9月份的良好走势,并不断升温,北京、上海等城市甲级、准甲级写字楼租赁市

    各地办公楼租赁市场继续延续9月份的良好走势,并不断升温,北京、上海等城市甲级、准甲级写字楼租赁市场需求旺盛,租金普涨、空置率明显回落。

  早报记者从中原地产获悉,尽管10月写字楼供应大幅回落,但四大一线城市写字楼销售市场未受到明显影响,相反深圳写字楼销售市场特别火爆。

  中原地产研究中心高级经理刘渊认为,受新一轮楼市调控政策影响,投资资金从住宅市场向商用物业市场流动迹象越来越明显。

  一线城市租金普涨

  第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部统计数据显示,10月上海甲级写字楼的租金环比上涨0.3%,达到人民币6.7元/平方米/天。

  刘渊也告诉记者,“在整个“银十“期间,上海甲级、准甲级写字楼租金确实出现较大幅度上涨。据我们的统计数据,人民广场商圈、南京西路商圈、徐家汇商圈等租金环比都有所上涨。小陆家嘴(600663,股吧)区域租金虽环比小幅下降0.24%,但租金依然列各区域之首,目前该区域租金为8.39元/平方米/天。虹桥开发区10月租金小幅回调0.32%,为6.16元/平方米/天。同时,沪上空置率相比9月下降了3.18%。”

  事实上,写字楼租金上涨情况并不只有上海,10月份,北京、广州、深圳、成都等地甲级写字楼租金都出现了全面上涨,其中京沪两城市的甲级、准甲级写字楼租金上涨幅度较大。

  据中原地产监测数据显示,广州甲级写字楼136元/平方米/月,准甲级写字楼94元/平方米/月。深圳甲级写字楼167元/平方米/月,准甲级写字楼132元/平方米/月。成都甲级写字楼98元/平方米/月。这几个城市的写字楼租金均出现小幅度上扬。

  一线城市中,北京甲级写字楼市场受金融危机影响相对较小,租金最低值与危机前相比累计下跌17%,上海、深圳则分别为33%、29%。而目前北京甲级写字楼的租金已经恢复到金融危机前的水平,仅比峰值低1%。

  中原地产写字楼发展潜力模型分析的结果显示,未来北京、上海写字楼租赁市场都将平稳上行。

  刘渊表示,写字楼租金和经济情况密切相关,主要还是全球经济回暖,一定程度提升了使用写字楼的这些主要行业的需求,比如金融服务、贸易之类的企业,此外,也有一部分投资客户转向写字楼。

  北京租金超上海

  尽管京沪两城市租赁市场都在积极回暖,但是各地写字楼租赁市场走势仍有较大不同。据中原领先指数甲级写字楼租金指数图看,上海租金仍在低位徘徊,但北京甲级写字楼已接近金融危机前水平。

  中原监测北京57个样本甲级写字楼的平均租金数据,北京已达到269.98元/平方米/月,而上海36个样本甲级写字楼平均租金为265.61元/平方米/月。很明显,北京甲级写字楼租金已经反超了上海。

  之所以会出现两地甲级写字楼租赁市场分化的表现,刘渊认为,北京甲级写字楼租金具有补涨效应。2004年五大城市中北京甲级写字楼租金涨幅位列各地城市倒数第二,仅为39%。随着全球经济形势好转,北京写字楼市场需求明显上升。而当年上海租金涨幅为53%,故北京甲级写字楼租金具有较大的补涨空间。

  加之北京经济增长领先于上海,故有市场支撑需求。刘渊解释道:“北京2010年上半年实现地区生产总值6372.6亿元,同比增长12%。增速同比提高4.2个百分点。而上半年上海GDP同比上涨10.3%,低于全国10.4%涨幅水平。北京经济数据明显好于上海,对于写字楼租赁市场具有较好支撑作用。”

  但从存量来看,北京写字楼市场依然面临着存量较多、未来供应较大局面,上海情况略好于北京。作为中国金融中心的上海,未来对高端写字楼租金承受能力要好于北京。因此,上海写字楼租赁情况将会逐渐好转。

  大宗交易活跃

  在写字楼市场快速回暖的情况下,2010年10月,各地商业地产市场大宗交易重现活跃局面。预计在住宅销售增幅疲软的情况下,写字楼和商铺的销售成为今年房地产市场的新亮点。

  据统计,10月各地共发生4例大宗成交,总建筑面积达到88.80万平方米,涉及金额107.35亿元。

  其中3例为知名国内发展商的收购案例,分别是万科、合生及SOHO中国。值得关注的是,久未现身国内房地产市场的外资投行已开始出手。英国老牌投资商高富诺以近15亿元的总价收购上海长风国际娱乐商业中心,面积为8.96万平方米,平均成交单价为16132元。

  刘渊认为,随着“十二五”规划即将出台,第三产业的加速发展将有效地增加对写字楼的需求,二线城市有望迎来写字楼发展的新契机。另一方面住宅市场投资进一步受到打压,致使各大城市商用物业投资前景更加受到追捧,目前各地投资氛围普遍较好。

  德佑地产副总经理罗亚东认为,从近三年上海楼市的发展轨迹来看,相比住宅市场价格的节节攀升,商用物业市场始终波澜不惊,价格平稳波动。在很多区域,甚至出现了“商住倒挂”现象。商用物业成为房地产市场上的相对价格洼地,使其具备了比价优势。而新政后,政策对于商用物业几乎没有任何影响。

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