【主持人】：各位网友大家好，张家港房产网欢迎来到演播室，本期高端访谈有幸邀请到的嘉宾是鑫尊地产总经理钟敏先生。

　　【钟敏】：主持人好，各位网友大家好。

　　【主持人】：钟总，能不能为我们介绍贵公司是怎样的中介公司。

　　【钟敏】：鑫尊地产是来自于北京的一家公司，董事长刘军先生在1998年成立了这家企业，到今天为止有将近13年公司运营时间。鑫尊地产在北京发展得还是比较流行的，也是比较好，目前无论从门店规模，包括从业绩排名基本都是稳稳占据北京前三甲。因为考虑到北京发展空间，鑫尊地产在09年左右向其它城市进行扩张，目前整个鑫尊集团北京有经纪公司、一手代理公司，除了上海以外还有天津，接下来鑫尊地产还会考虑青岛，包括上海等周边的杭州等陆陆续续进入这些城市，毕竟鑫尊需要往大的方向发展。

　　【主持人】：我们知道中介有很多知名公司，比如汉宇等等，鑫尊地产有什么优势呢？

　　【钟敏】：北京的中介公司和上海的中介公司，在北京可能是本土企业占领先优势，包括我爱我家等等，像上海就是中原、21世纪、汉宇这一类的公司占领先位置，模式也是不同的，在北京更讲究商圈的精耕，主营楼盘的突破，在上海很少看到一个楼盘周围有差不多四到五家的公司布局，这可能在战略打法上有所不同，而且中介行业更多是从香港这边过来的，中介的模式有很多，本土模式和港模式的结合可能是未来发展的趋势。

　　【主持人】：鑫尊地产有很多加盟店，上海和北京的服务理念是否有不同呢？因为是本地的。

　　【钟敏】：服务理念应该没有很大的差别，鑫尊地产的整个文化是人的文化，第一可能是作为经纪人也好或者作为客户，能够达成共赢的状态在服务理念上北京和上海是一致的，我们也是按照北京的服务理念是做的，包括门店的打法上也是延续了北京的方法，至少我们在看待上海市场中介行业的发展过程中北京取得成功的东西我们会引进来以后参考上海的实际情况进行略微地调整。

　　【主持人】：我们其实比较关注今年年初出来了许多政策，作为中介来说2011年可能是中介或者是开发商的冬天，因为年初的时候国八条，还有逐渐出来的房产税以及各个城市的一些限购细则相继而出，请钟总为我们简单分析一下您对政策的看法。

　　【钟敏】：新国八条也好，还是上海开征房产税也好，从中介行业来说可能是看天吃饭，因为政策可能会影响我们业务的经营情况。但是，中介行业同时所做的唯一一件事情是一个服务的事情，我们并不关心房价高还是低的问题，因为这可能是买卖双方之间如何达成共识的问题，所以我们更关心的是成交量，但是新政策的出台影响了很大的成交量，我个人看法国家在做这件事情的时候不会考虑某一个公司，无论你是大的开发商也好，还是所谓的中介公司，考虑更多是民生的问题。我在公司里可能对我们的营业人员提出的要求是如何提升自己的服务质量和服务水平的问题，因为成交量下降了，行业里的从业人员很多，如何在竞争中成交，如何扩大新成交的占比量，不是因为市场的问题我们就忽略掉，更多应该提高自身的营业水平去弥补这些问题。

　　【主持人】：上海现在的鑫尊地产门店有多少家呢？

　　【钟敏】：我是去年8月份从北京回到上海，从10月份开始主持门店的事情，目前应该是在8家门店。

　　【主持人】：主要分布在哪个区域呢？

　　【钟敏】：两个大的区域，包括宝山和浦东。

　　【主持人】：鑫尊地产是比较大的公司，在政策下北京和上海的成交量是什么样的情况呢？

　　【钟敏】：从成交量来说，北京前几个月的数据一般是上海成交量超15%左右，新政以后我相信这两个数据不会特别大，毕竟北京、上海和深圳可能购买的群体外地人比较多，在新政影响下比较多一点，上海的政策比北京要柔和一点，所以3月份以后可能会陆续放量。

　　【主持人】：其实现在很多购房者也在观望，您认为政策在3月份会慢慢消化，因为3月份还有一个两会要开，两会上是否会有更加细节的政策出来呢？

　　【钟敏】：我以前有过这样的观点，大家关心更多是房价的问题，到底房价会跌还是怎样，当然温总理从抑制上涨说到平抑房价，口气已经变化了，房价本身下跌空间不是非常大，毕竟通货膨胀等因素也在造成所谓的房价是否真的下跌的因素。毕竟通过限购，虽然说打击所谓的投机甚至于部分的投资，以及提高首付抑制需求。当然房地产的产品我个人的观点已经不单纯是居住的问题，因为从07年以后应该说上海可能经历了三次的大调整，在一定程度上房地产已经成为了一种金融产品，就是说老百姓没有其它的投资渠道，股票从6000到3000点威力不多了，房地产是每年都有20%到50%的涨幅，没有人可以判断哪天到头，泡沫到哪里真的爆发，国家出这么多政策的情况下我相信更多是控制泡沫，让老百姓购买房屋是第二位，不想因为泡沫影响整个行业的发展，作为金融衍生品，如果今天买一套房子，无论任何价格买下来，五年以后的价格肯定是涨的，只不过是涨多少的问题，只是你今天买得高还是买得低，对于五年以后是少赚多少钱的问题，毕竟不会影响很多的价格，毕竟我们要看到我们的工资是否每年上升，生活水平是否上升，要综合来看。

　　【主持人】：对，因为房价可能是长远性的，一年上涨多少，现在平抑房价不可能打压下去，我们比较关心的是中介，因为我们知道1、2月份成交量急速下滑，萎缩得比较厉害，对于中介来说是一个寒冬，有些门店经营的量没有达到预期的标准可能会关闭门店，您是怎样的看法？

　　【钟敏】：上海第一次关店是05年，08年也有一些关店，去年没有什么关店的，今年现在看到一些店的转让信息。我觉得关店是两个讲法，第一不是坏环境，做中介很多人都知道门槛比较低，就是因为过低的标准可能也充斥着很多水平、素质不高的经纪人在里面从事这个行业，对于行业的口碑、水平并不利，从一定程度上我希望把一些不好的。从二手中介对比一手代理的销售来说，他对人的素质要求、文化水平要求、谈判能力要求会更高，但是普遍看到标准还低于一手房的标准，这是不利于行业的发展。做不下去关店是因为经济问题，但也有能力问题，与其让能力影响这个行业的正常发展，还不如通过一次大的改革和革新，留下一些好的企业，好的人才，能为这个行业真正服务，我是这样的观点。

　　【主持人】：刚才钟总提到因为现在限购，所以潜在的买家手中的闲钱没有办法处理，您有什么投资建议呢？

　　【钟敏】：目前我们公司除了二手以外也可以做一手的分销，可能是商住或者是办公、商铺这一类的，现在看来，50%的首付以前办公都是50%的，有这个闲献钱可以投资商铺、办公地产或者非纯居住的产品，目前还是具备了一些投资的价值空间。

　　【主持人】：办公楼这两年上海和北京的商业地产走势是什么样的？

　　【钟敏】：这样讲，商业地产事实上从07年以后应该都是节节走高的，因为和老百姓的切身利益不是特别严谨，普通居民购房为主。但是从投资本身来说，住宅的租金和投资回报率不是正比，但是商铺的回报率还是比较符合市场的游戏规则，一般来说我们都会衡量一间商铺的投资回报率控制在12年左右。因为目前所有以租界作为回报率都不是科学的办法，因为现在价格的上浮已经超过了租金的上浮。

　　【主持人】：一般怎么算呢？

　　【钟敏】：按照租金的涨幅，通过15年的回报，办公楼可能在10到12年，商铺也有可能，这是比较正常的。像去年整个房价超过了16%，超过了政府的控制。

　　【主持人】：商铺的回报率在什么范围之内呢？

　　【钟敏】：差不多8%到10%之间，租金可能从一个月1万涨到2万，但是价格会涨得更猛一点，因为好的商铺更为稀缺，和住宅还是不一样的，你的眼光，对未来的前景，因为我早期做了很多商铺的产品，在商铺投资上面我更倾向于的投资一些社区的底商，包括一些所谓的比较繁华、热段地段的底商，这个比较容易出手，还有包租，但是对于你的经营状态来说是无法控制的，这一块可能更有利于投资，其它的黄金是另外的专业知识才能理解的。

　　【主持人】：我们最近网友讨论一个话题，着是关于公司买房，以公司名义买住房是可行还是不可行的？

　　【钟敏】：很难说可行不可行，公司买房只能说这个企业比较有实力，用资金做调整的问题，当然房子是分给自己的员工还是怎样，很难去判断好和不好。

　　【主持人】：因为现在政策对个人买房有限制，所以有些网友以公司名义先买房，然后再转到自己的名下，是这样的过程？

　　【钟敏】：只能说这是一个擦边球，不是一个正常的市场行为，因为公司的房子转移到个人名义下还需要一个过程，这对企业和个人之间是否有纠纷都没办法说，只能说走另外一个捷径解决一个问题，但不是长久可以解决的，我相信限购政府不会作为长期行为，可能是一年，不会很长，毕竟商品房是个商品，买卖是一个自由的问题，国家只是利用所谓的市场化和政府杠杆调节，中国是一个具有中国特色的社会主义，所谓的特色也就在这个地方，所以不管是我们这个行业也好，还是其它行业也好，我相信政府的干预肯定有好的方面。

　　【主持人】：其实我们网友比较在意，因为现在政策可能一年一个说法，他们现在关注的是目前房价走势和政策的影响，我该什么时候买房，或者等政策全部出来之后，稳定之后再买房，还是现在就出手比较好？

　　【钟敏】：分两块，第一块如果说政策影响的问题，就是说经历了几次调配以后，购房者都会受到政策的影响，但是从这几年看下来我个人感觉真正房价受影响还是市场因素，就是08年的金融危机虽然是国外的问题，对于中国来说内需是非常强大的时候仍然进行了一些政府的扶持政策，但是在2010年所谓一开始的政策可能各个地方都有一些出来，但并没有影响各个城市成交量和价格的上涨，所以单纯靠政策面的调控对价格到底有多大的影响，我仍然坚持它的影响有限，可以控制房价，只不过看今年的控制对于明年、后年是怎么处理的，包括泡沫的问题。我最近和同行聊的时候，特别是温总理主持工作，朱镕基总理上台是打击房产泡沫，是否真的有这个泡沫，下一届政府是否会捅破这个泡沫，主要对投资者来说是需要看待的。作为买房人说，我觉得你该出手时就买，如果你要结婚，确实想改善的，真的等房价跌至少现在看不出来，我相信没有一个专家能真正看得出来房价明年一定跌，因为政策确实在变，因为市场因素在变，只不过房地产不列入十二五计划里面了，政府会根据市场不同的调整来调整政策，可能今年很紧，到明年可能会慢慢放开，如果认为房价一定涨肯定有一个跌的时候，如果认为房价一定会跌，是你买房的时候就买房，按照正常的轨迹走。

　　【主持人】：钟总目前认为上海的房价从长远来看是处于什么样的高度呢？有可能在未来二十年或者十年内，就是房产这个行业或者与全国，还是一个比较主导的地位吗？

　　【钟敏】：上海、北京、深圳、广州这四个城市仍然会成为主导房价的主要城市，这和城市地区有关，和房价无关。因为房价的问题从我个人角度，我跟我身边的人说，如果你现在有闲语的资金，无论是改善还是投资可以出手，房价最终有多高我们可以讲一个最简单的理论，放在十年前有谁考虑过这样的房价呢？所以不用这个来判断房价贵还是便宜的问题，房子应该根据自身的能力，我是否有这样的还款能力和现金能力支付我要购买的房子，至于未来是否会从5万涨到10万，从1万涨到5万我也没有办法判断，一是根据国家的经济发展，二是根据个人的收入。

　　【主持人】：现在开发商拿地会在比较郊区的地方，比如松江、嘉定、青浦，我们也不能预计十年后那些区域是否也会开发得很好，如果假设青浦的房子您会建议有能力的人购入吗？

　　【钟敏】：这是投资还是刚需呢？

　　【主持人】：有可能作为渡假，刚需的话一般大家工作在市中心，买在郊区可能考虑到渡假。

　　【钟敏】：上海周边的渡假产品比较欠缺，买在海南或者威海更好一点。市中心的价格一直在坚挺的程度，这次的政策对有资金的人影响比较大，你刚才提到五年之后会不会成为好的投资热点，或者这个地方是否会发展很好。我想应该是肯定的，整个城市的发展和房地产真的有关系，房地产不仅仅在造房子，同时在改变城市的基础建设，包括像地铁一样、轨道地铁一样，拉短了和市中心的距离，让城里的人释放出去，也在一定程度上把上海的内环、中环、外环无意识进行分类，佘山也有别墅，有钱人也可以住很远，感觉上通过这种方式进行分类，也是让每一个居住者、购房者根据自己的能力买到自己满意的房子，同时选择某一个比较好的地点。从目前开发商拿地来说，因为市中心的地越来越少，甚至没有空的地块，只能向周边地区扩展，但是对大的公司来说相对他们的产品做得比较不错，所以不像以前单纯只是为了造房子，还有一些其它设施的问题，政府也会通过修路，包括轨道交通枢纽的建设把整个城市扩张，上海的人口量也在扩张，这和北京、深圳都是差不多，至少从十年的发展来说应该没有很大的疑义。

　　【主持人】：目前鑫尊地产目前主要集中在宝山和浦东，是否您比较看好这两个区域的发展呢？

　　【钟敏】：我在北京和我们的董事长交流过，我当时第一是排除了内环，因为内环是比较高端的，当然没有想过政策影响大小的问题，毕竟做高端产品，因为我从一手代理转过来，就在去年以月份考虑上海布局的时候就说了这个话题，我以前做一手卖1000万豪宅和卖100万的房子是两种人员，不能一起做。但还有一个成交量的问题，09年内环成交量占全市场的3%，我觉得为了这3%用很大精力做可能短期不能出效果，选择现有的三个片区，一个是上大，一个是共康祠堂，还有浦东三林，更多是参考以前近两年的数据统计，因为我们选择进入区域先看这个行政区的成交量是不是最大的，浦东是最大的，宝山和闵行是第二和第三。第二会选择成交量比较大的商圈，东三林旁边有世博板块、周康板块，都是比较稳定的板块，便于之后的扩张。宝山的两个板块在上海所有的商圈也是排在前面的，我们初步也定了这样的设想。可能第二个设想就是刚需的区域，当时没有考虑到政策的问题，只是刚需的问题，可能受市场面的影响比较小一点，当然现在由于政策的因素成交量肯定从外往内陆续减少，刚需的客户还是需要买房，还要提供这样的服务，绝对值可能会比市中心好一点，也是当初布局的初衷。

　　【主持人】：这个定位也是很有远见的，谢谢钟总，谢谢各位网友收看我们的高端访谈节目。