房地产果然是靠天吃饭的，风向说变就变。

      春节刚过，很多城市的楼市，就开始走出了“六亲不认”的步伐。

      以北上广为代表的一线城市，成交量、成交面积开始迅速攀升。

     部分二线城市，也开始呈现强势的复苏信号了。

     合肥九区成交住宅375套，同比上年春节暴涨2700%；

     南宁市区成交住宅120套，同比上年春节暴涨3900%…

     苏州，二手房一天200套！苏州贝壳签约量创一年新高！

     贝壳研究院刚刚发布的数据，2023年1月份，重点50城二手房价格指数环比上涨0.2%，创下17个月来首次环比止跌。楼市拐点已经开始显现：

     许多智库机构的预测是：2023年的楼市小阳春基本稳了。开年最重磅的政策，几乎都给到了楼市，多重利好叠加下，市场已经意识到，真正的触底反弹，正在发生。

      回到张家港，2023年1月的战报出炉，金茂以王者战绩，率先开启了港城楼市的"狂飙"模式。

     上周末，金茂的售楼处现场不要太火。对于当天很多看房就签约的客户而言，这种迫切感在于，今年是金茂的收官之年，一个拥有巨无霸体量的楼盘，居然已经开启收官清盘倒计时了！凭什么？

    张家港智慧科学城售楼部现场

      复盘了过去四年的楼市，我发现"金茂现象"，揭露了5点关于楼市的真相，这也是在这波小阳春的火苗蹿起来以前，我给大家的5个买房建议。

      看不懂政策走向的，想瞄准时机置换的，不知道怎么选地段选房企的，害怕买错房踩到坑的，看完这篇你就会得到答案。

      1

      不要太看重蓝图与规划，买房只做现实的选择

      前几年买房，很多人都会对“规划”、“蓝图”这样的字眼非常上头，相信规划就代表着升值神器。但是过去三年的楼市低谷，发生了太多的“意料之外”，硬生生地把这个逻辑反转过来了：所有的规划及蓝图，都拼不过眼见为实，被兑现的红利。

      过去四年，港城兑现力最强悍的板块，毫无疑问就是城北板块，而沙洲湖CBD，则是城北板块浓缩的精华。

      2022年12月，张家港NO.1商业体——金茂览秀城开业，开业总客流达到13万人，览秀城的强势兑现，一下让城北从概念上的高光板块，升格成为了具有顶级商业流量的新兴“市中心”。

张家港览秀城开业实景图

      除此之外，百万方沙洲湖生态公园之上，市政环境、教育医疗、产业配套等红利，都在加速崛起：

      张家港市中医医院新址即选定在城北，计划今年内开工，预计总投资19.15亿。

     2022年教育局官宣，张家港外国语学校本部转为公办，依然是私立属性的张外北校区，将成为港城唯一的张外私立学校，张外原有的王牌教育资源，极有可能向北校区发生倾斜。

      此外，实验幼儿园斜桥园区、云盘小学沙洲湖校区都已经基本建设完成，规划中的梁丰初中沙洲湖校区，也是排在第一梯队的教育资源。

实验幼儿园斜桥园区实景

云盘小学沙洲湖校区实景

      自然景观上，总投资31.48亿的南横套河景观带已经在建设中。

      种种利好显示，城北这块土地，已经从纸上蓝图，进入到了红利兑现阶段。如果用"播种"来形容这块土地，金茂携手港城政府这些年撒下了无数的真金白银，现在终于迎来了收获的季节。

      最直接的体现就是土拍价的水涨船高。

      2019年，金茂府拿地楼面价仅6300元/㎡；

      2021年，中锐拿下与金茂府一路之隔的市区华昌路西侧地块，楼面价13030元/㎡，加上一系列附带条件，实质上属于张家港地王；

      2019年，金茂悦二期拿地楼面价不到6000元/㎡；

      2022年12月，农联拿下经开区长兴路北侧两块地（金茂悦二期旁），成交楼面价分别是8502元/㎡、9506元/㎡。

      事实证明，过去几年，金茂周边地块身价暴涨的涨幅，直接能吊打港城其他任何一个板块，没有之一。

      什么是买房最现实的选择？这就是现实。以沙洲湖CBD为代表的城北板块，确实升级成了港城安全性级别最高的板块。

      2

      不要再做楼市判断题，只选楼市证明题。

      把握行情或许是需要反人性的，但是选择地段和产品，却是要顺着人性，预判人居的走势，这决定了你房子的投资价值。

      怎么预判？最直接的就是看业绩数据，抛开房企打骨折搞钜惠等花拳绣腿，一般而言，新房市场持续卖得最好的楼盘，在二手房市场，大概率也会卖得最好。

      这道被四年楼市验证过的楼市证明题，毫无疑问就是金茂。

     金茂连续四年，都是楼市霸榜选手。2019年首开23亿，创下了张家港楼市传奇；2020年以65亿问鼎苏州三冠王；2021年，金茂签约28亿，依旧是市场王者，创下精装产品销售TOP1。2022年，金茂继续拿下张家港大市成交金额、套数、面积的"三冠王"。

      不需要预判，所有关于未来人居走势的答案，都藏在过去里。时间给出的真相，胜过任何大V的推断。

      3

      不靠效果图买房，尽可能看社区实景，买现房

      这两年购房者最担心什么？交付。怕烂尾、怕货不对板。于是越来越多的购房者倾向于选择买现房。

      在这一点上，在售的金茂悦二期，以实景现房的形象打消了当下购房者最大的顾虑，以最敞亮的姿态展示给市场，这在当下的港城楼市，传递的就是最大的安全感。

      金茂悦二期（鸣悦棠前雅园二期），更是产品力上的深度"卷王"。

      以其公区打造以及景观设计为例，二期吸纳了很多来自前期业主的宝贵建议，做了非常多的提升与优化，更加注重"互动性"与圈层生活的场景化落地。

张家港金茂悦二期鸣悦棠前雅园实景拍摄

张家港金茂悦鸣悦棠前雅园二期实景拍摄

      依托河道两岸，金茂还非常超纲地打造了集跳蚤市场、聚会、宠物乐园、露营、表演、运动等多功能预留空间于一体的MIX场景河岸公园。实景真的赏心悦目~

张家港金茂悦鸣悦棠前雅园二期实景拍摄

      此外，鸣悦棠前雅园二期景观，经过集团严苛的评审，最终入选中国金茂2022年度景观工程标杆名单。

      金茂这几年来，在卷自己、卷同行的道路上，可以说是良苦用心。

      在疫情反复、行业遇冷，客户对开发商充满质疑的情况下，金茂依然交出了“提前交付”的高分答卷，给客户注入一剂强心针。

      连续四次交付，品质都是有目共睹，直接拉升了沙洲湖CBD板块住宅的超级品相。

张家港智慧科学城金茂府交付实景

张家港智慧科学城金茂悦二期一批次产品

      当下的楼市，你用心做，花钱做，市场真的不瞎。最直接的反映就是金茂粉“滚雪球”式的老带新效应。

      每一次金茂的交付入住，都催生出了业主圈里亲朋好友们的“路转粉”，据现场销售透露，金茂在港城深耕四年多，很多客户的圈子都很重叠，属于朋友介绍朋友，比如金茂悦二期的业主中，服务政府事业单位的占比就达到了约38%，本科及以上学历占比更是高达83%。

      4

      不要看开发商卖房时的热情，看开发商交房后的“真金”

      很多开发商，劝你买房的时候一个劲掏心掏肺的叫你"小甜甜"，等交房的时候分分钟变渣男，叫你"牛夫人"。所有的洪荒之力，在销售阶段就已经"透支"完了。

      所以我建议大家买房选大品牌，而且尽量是央企国企之类的。

      第一：这类企业不差钱。

      第二：比起打一枪换一地的中小开发商，这类巨头企业大多走了很多年的城市"深耕"路线，深谙最深的套路就是没有套路：口碑与品牌才是真正的市场硬通货。

      金茂，这个根正苗红的央企大佬，对港城人民绝对是真爱与感激。因为所有霸道总裁式的宠粉行为，无论是交付前还是交付后，都始终如一。

      2022年的一波疫情，金茂第一时间送菜上门，不计成本急业主所急，减少了业主外出买菜的感染风险：

      2022年新年之初，霸气的选择了在万达双子楼大屏上投放祝福语，给全体业主和港城人民拜大年；

      2023年，大年三十，在金茂自己的地盘——览秀城的跨年夜上，点燃了惊艳全城的烟花秀，与近千户业主共同跨年。

      大年初一，金茂壕气包场CGV影院的SCREENX厅，邀请业主们看《满江红》首映。

      每一次都是大手笔，四年下来，金茂的花式宠粉行为从未间断。身为业主，这种极致的尊崇感，在张家港绝对是独一无二的！

      19年那会，我创立了自己的房产公众号，也同样是19年，金茂首入港城，四年过去了，作为一个写了很多次金茂、甚至说与金茂一起成长起来的房产博主，我最大的感触是，金茂带给港城楼市的很多影响，可以说是王炸级别的。

      "五大开放日“的标准化流程，让港城刮起了第一股“透视化”展示交付质量的浩然清风；

       教科书级别的多次硬核交付，打破了港城"交付即维权"的惯性操作；

       交付前后始终如一的宠粉力度，让很多买房人成了金茂的死忠粉；

       四年时间，金茂打造的WELIFE社群生活体系，让很多人凝聚在了一起；

       ……

       一晃四年，这波买房人的眼睛，真的是"尺”，这种金茂与港城人民之间的"双向奔赴”，直接转化成了最牛掰的销售力：四年稳坐王者宝座！无人与之争锋。

      今年，是金茂的收官之年，我只想说，期待王者再次归来，英雄永不退役，顶多换个阵地~

      话说，整个城北，金茂为之浇灌了四年多心血的地方，好比一个人兢兢业业经营了四年的家，收官之年，不舍是肯定的，而且张家港智慧科学城作为金茂苏州的首个城市运营项目，无论是业绩还是口碑上，简直为金茂赢得了爆棚的成就感与荣耀感，我相信如果有合适的机会，金茂这样的王者，是一定会争取归来，从好到更好，从胜利走向胜利的！

      5

      改善性购房，不要错过"窗口期"

      尽可能挑高品质社区，

      尽可能买大户型。

      说到今年金茂的收官清盘，我发现一个非常好的机会点：金茂悦二期正在分秒递减的稀缺大户型房源。

      我一直在提一个观点：越是高级改善，越要买大户型，而且必须是买高品质社区的大户型。

      一方面因为：大户型+刚需型社区的配置，已经满足不了未来有钱人的胃口，他们追求的不仅仅是面积升级，更是物业、景观、圈层、消费场所的全方位升级。

       另一方面来自于市场表现：越是高人气品质盘，大户型房源的溢价能力，明显是高于中小户型的，因为足够稀缺，资源占有度足够好。

       以前年交付的金茂府为例，就在2022年年底，市场行情最惨淡的时候，几乎是同一时间段，同为低楼层房源，一套167㎡的大户型成交单价在24108元/㎡，一套119㎡户型的成交单价在22858元/㎡，价格差已经很明显了。

以上数据截取自贝壳找房APP

      冲着这一点，我推荐有改善性需求的朋友，赶紧去金茂现场看下为数不多的大户型房源，以下三点，决定了它真的属于稀罕货。

      ①  整个金茂悦二期资源占有度最好的房源

      目前金茂悦二期的在售珍藏版房源，146㎡、180㎡的大户型清一色沿着社区中轴分布，无论是视野采光还是中央景观，都占有的是整个社区最精华的资源。

  金茂悦二期鸟瞰图及大户型分布

      ② 整个沙洲湖CBD板块，唯一在售的大户型精装现房

      大户型房源已经不足50套，整个沙洲湖CBD板块内唯一的大户型精装现房，错过就再没有了，等今年沙洲湖西的三块抢手地块拍出来、再造房、交房，基本金茂业主都已经入住两三年了，而且价格未必是目前这个价格。

       ③  均价1.8万，全城范围内唯一的倒挂房源。

       大家可以在贝壳找房上看下区域楼盘的普遍行情。金茂悦一期的挂牌均价在23624元/㎡。

       建发御珑湾的高层挂牌均价在21717元/㎡。而去年很多大户型房源的成交单价，是远远高于挂牌均价的，普遍成交单价在2.2万、2.3万。

以上数据截取自贝壳找房APP

      从周边的二手房行情就可以看出，目前金茂悦二期大户型1.8万的均价，属于放眼全城楼盘，唯一货真价实价格倒挂的楼盘。

      无论是看得见的倒挂价差，还是资源稀罕度、后期溢价率，多重现实指标，都决定了目前的金茂悦二期大户型，作为沙洲湖CBD——港城顶级流速板块之上的罕有大户型，属于未来10年内，都能用来压箱底的席位。

       房叔收到的内部消息是，随着市场的回暖，张家港金茂悦二期的优惠即将收回！

       目前有改善需求的，我建议大家赶紧去售楼部看看。金茂悦二期已经进入了收官清盘倒计时，这个拐点上买房，利率最低，折扣优惠最大，而且现房即买即住，直接节约了至少几年的利息成本。

       这极有可能是整个2023年，沙洲湖CBD板块内，唯一的窗口期机会！无论是往后算，还是往前算，这都是能省出大几万的唯一机会！