往年楼市企盼的“金九银十”，今年却成了多事之秋。二次调控、加息等一系列调控政策的出台牵动着开发商和购房者的神经。广大购房者最关心的问题是，这些政策的出台会对自己买房产生什么样的影响呢？本期，本报特请“中国房地产三剑客”之一的曹建海教授为读者解析这个问题。

　　人物简介：

　　曹建海：中国社会科学院研究员，中国社会科学院研究生院教授，经济学博士，与时寒冰、牛刀并称为“中国房地产三剑客”.

　　关键词：“限外令”

　　限外是一种必然

　　“睡城”和“鬼城”对当地的经济发展不但没有带来积极的影响，反而造成消极的后果。

　　■记者：二次房产调控下，广州、深圳以及北京周边的河北省都重申了“限外令”，由原来的鼓励外来者购房转变为限制外来者购房，您如何看待这种转变？

　　■曹建海：这种转变是一种必然。不妨以北京周边的情况为例来谈这个问题。北京周边近几年建起来的大片商品房成为“睡城”还是好的，有不少地方甚至成了 “鬼城”。

　　北京周边的三河、香河等地的大片商品房是2007年到2008年前后建起来的，当时北京市的房价已经达到了10000-15000元/平方米，但是这些地方的房价只有3000-4000元/平方米。巨大的价格差使不少北京人开始选择在此置业。

　　这些买房人大致可以分为两类，一类人是因为北京房价过高，因此退而求其次在此买房。这些自住客聚集的区域配套设施普遍不完备，而且去北京上班交通也很不方便，花费在路上的时间能达到三四个小时，因此这些地方慢慢就演变成了“睡城”。还有一种就是投资客，他们觉得当时这些地区的房价比较低，未来升值空间比较大，因此从那时就开始大规模买房投资。由于房主当初买房的目的是为了投资，所以他们大多不在这个区域居住，而是等着这些房子升值后再出手赚取差价。如果房价没有达到他们的心理预期，他们宁愿空着也不愿出手，这些区域也因此渐渐成为了入住率特别低的“鬼城”。

　　不管是“睡城”还是“鬼城”，都不是环北京各县市政府希望看到的。三河、涿州、香河等环北京各地政府当初发展房地产业的初衷是要靠房地产业吸引北京人来此居住、消费，从而带动当地经济的发展。但是现实的情况是这些“睡城”和“鬼城”对当地的经济发展不但没有带来积极的影响，反而造成消极的后果。为了改变这种局面，当地政府着重重申了“限外令”。

　　从这个角度来看，“限外令”是好事，它对平抑当地房价、转变当地经济结构是有积极意义的。

　　关键词：“限购令”

　　限购范围或扩大

　　从目前的情况来看，出台“限购令”的主要是一线城市和部分二线城市，未来省会城市出台“限购令”的可能性也比较大。

　　■记者： 4月份，北京在全国首先推出“限购令”，要求北京家庭只能新购一套商品住房，9、10月份，“限购令”开始席卷全国，目前已经有15个城市相继出台“限购令”，这些城市出台的“限购令”内容大多和北京类似，但是也有个别城市的“限购令”比较严格，限制当地居民购买第二套和第三套住房。您认为“限购令”会对楼市产生哪些影响？

　　■曹建海：从目前的情况来看，“限购令”是比较有效的措施，使地方的交易量受到很大限制，对开发商的现金流也造成很大的影响，这可能会逼着开发商在年底降价。

　　实施了“限购令”的城市，由于交易量受到了限制，房价回落会比较明显。没有实施“限购令”的二线城市，短时间内房价可能还会出现小幅上涨。因为调控后资金会从一线城市流到这些地方，会加速这些城市楼市的升温。但是对三线城市的影响不会特别大，因为三线城市的投机性购房者本身就不多。

　　■记者：您认为后续还会有更多的城市出台“限购令”吗？

　　■曹建海：从目前的情况来看，已经出台“限购令”的主要是一线城市和部分二线城市，未来省会城市出台“限购令”的可能性也比较大，但是三线城市出台“限购令”的可能性不大。因为一旦一线、二线城市的投机风被打压下去，楼市就没那么热了，而且三线城市的炒作本身就不是很热，没有出台“限购令”的必要。

　　■记者：有人担心，限购只是暂时压制了市场需求，一旦放开，就会迎来更大数量的购房需求爆发，甚至进一步推高房价，您怎么看待这种观点？

　　■曹建海：“限购令”是在9、10月份开始席卷各大城市的，在年底之前应该不会放开，具体什么时候放开还要看调控的效果。如果明年两会前后房价大幅下滑，房地产市场出现萧条，国家可能会考虑陆续放开“限购令”，估计大规模放开“限购令”会出现在明年的5、6月份。

　　“限购令”一旦打开，投机客又会卷土重来，房价出现报复性反弹的可能性比较大。但是能否出现这种情况，关键还要看那时的市场流动性是否充裕，如果流动资金还是非常充裕，“限购令”打开后确实会出现报复性反弹。

　　关键词：二次调控

　　表明国家调控决心

　　二次调控的出台表明了国家对楼市调控的决心。

　　■记者：今年的“金九银十”对于楼市来说可谓是多事之秋，“9·29新政”在十一前通过《新闻联播》和大家见面，受此政策的影响，十一黄金周多地楼市一片“萧杀”之气，10月20日，央行又突然宣布加息。您认为这些调控政策会对楼市产生哪些影响？

　　■曹建海：前期国家出台了一系列楼市调控政策，但是效果不甚理想，因此才会有二次调控出台。国家在9月29日通过《新闻联播》的形式传达楼市新政，就是为了让整个社会看到国家调控的决心。

　　今年4月国家出台了“新国十条”后，北京在5月份就出台了实施细则“京12条”，但是上海直到10月才出台具体的实施细则。从这点上就能看出来，中央的调控政策出台后，地方的实施细则跟进是有滞后性的。但是二次调控不一样，9月中央的政策出台后，10月各地的实施细则紧跟着就相继出台了。

　　在宽松的货币政策下，只是紧缩房地产政策是没有用的，因为其他资金还会流入房地产市场。中国有近40%的人购房不是靠银行贷款，如果房价持续看涨，不排除这些人用100%的自主资金购房。所以说仅仅执行房地产信贷紧缩政策是不够的，国家必须对整体的货币政策进行调控，也就是执行紧缩的货币政策。因此，10月20日央行加息对于房地产市场的信贷紧缩政策能起到积极的作用，这对房地产市场的影响也是比较大的。随着加息的逐步推动，货币紧缩的信号会更加明确，整个社会的流动性会大规模地回收，这可能会成为房价回落的明显信号。

　　■记者：您认为后续是否还会有新的调控政策出台？

　　■曹建海：持续加息和房产税都可能出台。年底前预计还会有一到两次加息，这样会加速资金的回收。此外，房产税的实施时间也可能确定，如果实施的力度比较大，对房价也会带来直接的冲击。一线城市降价幅度会大一些，以上海为例，如果房产税的税率为0.3%-0.4%，房价可能会下调10%。去年以来，涨价幅度过快的二线城市，房价也会有较大程度回落。三线城市房价可能会略微上涨，因为这些地方房地产市场的获利普遍较低，房价在城市化的推动下可能还会略有上升。