近日，记者从市物业管理处了解到，最新修订的《江苏省物业管理条例》（以下简称《条例》）将于5月1日起正式施行，这将为广大业主的消费维权提供依据，同时也进一步规范物业公司的经营活动，在保证业主合法权益的同时，促进物业行业健康稳定发展。即将实施的新《条例》与以往有何不同？为此，记者走访了物业管理处主要负责人，就新《条例》的亮点和变化进行了了解。
 
　　亮点1：建立动态、公开的物业服务监督机制　　
 
　　据统计，新《条例》共有25处要求实行公开、公示制度，基本涵盖和贯穿于整个物业服务过程，充分体现了尊重业主的知情权和监督权。从给业主买房签订购房合同到物业服务终止，期间涉及的业委会筹建、业委会重大决策、服务标准、收费标准、财务、维修资金使用等方面等都需要进行公示，这就要求物业服务企业诚实守信、规范服务，严格履行委托合同明确的服务标准要求，整个服务管理过程接受业主监督。
　　
　　亮点2：强调街道（办事处）属地管理职责
　　
　　新《条例》第3条、第4条、第5条、第6条分别规定了地方政府、街道办事处（乡镇人民政府）、小区居（村）委会、住房和城乡建设或房产行政主管部门、行业协会以及其他有关部门在物业管理中的职责，明确各部门对物业活动的监督管理工作。
 
　　新《条例》中这些详细的规定是原来的旧条例中所没有的，旧条例只进行了简单、含糊的概述。而此次新《条例》的具体规定，进一步明确了“街道办事处（乡镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。社区居（村）民委员会应当予以协助和配合”的属地管理工作职责。
　　
　　亮点 3：建立物业价格定期评估的市场机制
　　
　　新《条例》第49条规定：“普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定。”此项规定改变了以前普通住宅必须按照政府指导价进行收费的规定，引入更加灵活、机动，更符合市场变化的价格机制。
 
　　新《条例》还规定对于实行政府指导价的小区，“价格行政主管部门应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。”这种做法与以往相比，大大缩短了物业费调整的时间，使之更符合市场价格变化，有效化解了劳动力成本成倍上涨和物业管理收费十几年不变的矛盾，为举步维艰的老小区物业管理带来福音。
　　
　　亮点4：促使对禁止行为积极行政
　　
　　新《条例》第67条明确了擅自改变规划用途、损坏或擅自变动房屋承重结构、违章搭建、毁绿种菜、乱停车等12项禁止行为。对出现上述行为的，要求物业服务企业、业主委员会及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门。新《条例》还创新工作举措，在第68条明确规定城市管理、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理。要求上述行政部门建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，违反行政管理规定的，按照各自职责依法查处。
 
　　这样的规定将有助于解决目前小区违章搭建、乱停车、堵塞消防通道、车库开店等违法违规行为无人管的局面，有效改善小区居住环境，提高生活品质，营造和谐邻里关系。
　　
　　亮点5：明确业主委员会委员的任职要求
　　
　　新《条例》第21条规定，“业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租（张家港租房网 www.zjgzf.cn ）房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主委员会委员；担任业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免。”
 
　　新《条例》对业委会成员提出了明确和具体的要求，并对不符合要求的委员明确了罢免办法，将有效地提高了业委会成员的整体素质，保障业委会的工作正常展开，使业委会真正成为业主所信赖的维护业主合法权益的代表。
　　
　　亮点6：化解车位、车库使用矛盾
　　
　　车位问题是目前许多小区物业的老大难。新《条例》第62条、第63条，第64条专门对于车位问题做出了明确的规定。其中规定：“物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”此外，“业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。”违法的，可处5-10万元罚款。
 
　　目前，我市有近7000只地下车位（库）控制在开发商手中，只售不租或者租金偏高的情形比较多见，导致了“路面满当当、地下空荡荡”的停车难局面。这次新《条例》的规定显然是倾向业主权益的，主要是为了减少空置车位的资源浪费，将有效地推进我市存量车库的租售并举、缓解我市小区停车难矛盾。
　　
　　亮点7：增加催缴物业费的新措施
　　
　　新《条例》不仅保障业主权益，同时也对保障物业公司的正当权益。
　　对不缴费的业主，第84条规定：“业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”
 
　　收费难是困扰物业行业发展的主要矛盾，收缴物业费牵涉了物业服务企业的不少精力，特别是追缴物业费确实是目前物业工作中的一大难题，最终手段是通过法院起诉追缴，但这过程往往耗时耗力，效果也不是很好。新规定增加了可公示这一环节，将从社会监督及公众舆论的角度，有效敦促欠费业主自觉主动缴费。同时48条规定：“物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。”这也为今后相关部门把关提供了法律依据。
 
　　编后>>
　　
　　此次新条例的修订历经三年，前后修改数十稿才最终定稿，遵循了维护业主合法权益的原则，规范物业服务与产业政策扶持发展并重的原则，现实性与前瞻性结合的原则等，切实保障业主权益，规范物业服务，为物业服务中的纠纷矛盾提供法律依据。新《条例》还有许多关于物业活动中保障业主权益的细节规定，我们将在后期的报道中具体解读。