受观望氛围影响，楼市总体持续低迷。相对于一手市场的无计可施，二手市场则以租赁交易另辟蹊径——记者上周末在对沪上二手房中介机构的采访调查中了解到，一些多套房持有者纷纷选择抬高租金、以租养贷、以租养房的方式平衡收支。然而，目前上海市中心高档公寓租金回报率普遍偏低，仅仅依靠“以租养贷”的策略已不再是上策，“以租养房”更是难以“一招鲜，吃遍天”。

 

　　市中心高档公寓租金回报低

　　某机构日前发布的 《上海市高档公寓2010年上半年研究报告》显示，上海售价在3万元/平方米以上的高档公寓租金年回报率已低至2.45%，甚至比银行一年期存款基准利率还低，这无疑深深打击了沪上高档公寓市场。

　　据了解，目前上海高档公寓基本集中在静安、卢湾、陆家嘴等中心区域，其中比较知名的几个高档公寓也成为该区域地标性楼盘：如长宁区的凯欣豪园、静安区的中凯城市之光、卢湾区的翠湖天地和淡水湾花园、浦东区的世茂滨江花园、仁恒河滨城、菊园等。

　　邓洋是汉宇地产陆家嘴区域的副总经理，他告诉记者，由于近期二手房买卖市场低迷，不少业主转售为租，租赁房源的挂牌量激增，增幅在10%～15%。随着房源增量，租金的议价空间也相对加大，因此租金出现一定下降。

　　以一套世茂滨江花园130平方米的二房房源为例，目前租金成交价在15000元/月，市场售价则在1000万元左右，即便以全年满租的乐观情况估算，出租回报率也仅为1.8%，回报率比两年前下跌一半。一些房东为减轻还贷压力，甚至14000元/月都肯成交。

　　不仅在陆家嘴，市中心其他区域的高档公寓租金回报率也普遍低于银行年存款利率。据业内人士介绍，目前市中心高档物业租金回报率普遍在2.2%左右，以徐家汇的东方曼哈顿100平方米的二房房源为例，目前月租金在8000元-9000元，而市场售价在4.5万元/平方米-4.8万元/平方米，租金回报仅为2.4%左右。

　　二手房或迎来又一轮抛售潮

　　在采访中，不少房产中介人士均向记者表示，目前沪上高档公寓的租金回报率甚至不如同区域的一些普通公寓和老公房。租金回报率最高的是长宁区虹桥路板块、古北板块、杨浦区中原板块。

　　例如虹桥花苑140平方米的三房房源，目前月租金在12000元/月-15000元/月，售价在27000元/平方米-30000元/平方米间，租金回报高达4.4%；古北板块由于境外人士的租房需求较大，一定程度上支撑了租金水平，该板块租金回报在4.3%左右；杨浦区中原板块多为老公房，但由于板块成熟，户型小单价低，均价在14000元/平方米左右，月租金1800元~2000元，租金回报则在4.3%左右。

　　刚刚出台的CPI数据显示，10月份通货膨胀率同比上涨4.4%，若投资收益为正，至少投资收益要超过4.4%。房产中介人士指出，可以很明显地看到，仅仅依靠租金回报，即使目前最理想的物业租金回报也不可能达到正值。汉宇地产有关负责人认为，若目前的房价在近一到两年内保持稳定，且未来3至5年上涨的幅度很小 (年涨幅不足5%)，那么，投资房地产几乎没有利益可言。中原集团研究中心高级经理刘渊认为，2010年实施的两次调控正在迫使市场挤出泡沫，投资和投机需求已显著受挫。

　　“若房价长期盘整，投资者仅靠目前的租金收益，是不会再保留手中的房地产物业的。因此，大量存在于手中的物业必然会被明智的投资者挂牌，从而迎来新一轮的抛售潮。”一位房地产界业内资深人士如是说。