然而，自从2003年起，楼价就开始坐直升飞机。从三四千元的单价，直线上涨到现在市中心区域均价达3万元之高。在这十年调控反复波动上涨的过程中，人们是否参与房地产的投资理财，直接决定了其有无参加这一场财富重新分配的新过程。李詠认为，在其参与这一轮房产投资理财中，“以租养贷”是一个重要手段。

    租金多少，

    是判断房产价值的最直观标准

    “我们有钱的时候，可以投资黄金、基金、股票、收藏、房产。众多渠道当中，只有房产是可以使用并获得租金收益的主流渠道。”李詠总结说，因此，租金的构成是房地产投资收益中一项重要构成。

    不过，现在不少人都认为，房子的增值，远比出租收回的租金收益大。李詠说，在楼市发展的近十年光景里，面上看着确实如此。但是有钱就炒房，殊不知，房产升值与否，是在于人在里面居住的价值。坐等升值只是一条腿走路，没有下家接盘就会增加风险。作为购房者，只有购入一般人能租得起、性价比合适的房子才是明智之举。而能不能租出去，能租多少钱，是判断房地产价值的最直观的标准。举一个例子，同一个地段看起来差不多的两个物业，一个能租1000元/月，另一个能租2000元/月，后者的价值肯定比前者要高。

    而在城市发展的过程中，外来人群有住房的需求，于是业主和租客之间就形成了有机平衡，当租金也成为投资者的另外一个合理的收入来源，“两条腿”走路就更稳了。

    利用金融工具，

    “钱生钱”获得最大回报

    很多人买房投资，可能并不考虑租金的收入，也不考虑贷款（张家港贷款 http://www.zjgzf.cn/daikuan/ ）的问题，反正把闲钱一扔，以为扔进楼市就万事俱备了。笔者身边就不乏这样“图省心”的朋友。他们认为租出去很麻烦，反正等房产升值卖出去就可以了。李詠说，现在的确有很多这样的投资者，这些多是“有米”的主儿，又或者是打算全款购房的人群。没有把金融工具作为“钱生钱”的支点。不过，他认为这样很可惜，因为放弃了“钱生钱”所能获得的最大回报的机会。

    李詠说，利用有限的资源，把握杠杆的一头，支点虽小却能获得楼价上升的最大回报。比如在2009年，我们不单被不限购，而且购房是两成首付七折优惠利率。如果有100万元现金，作为投资人，你会选择全款购一套房，还是给两成首付买两套房，甚至是用最激进的方法购3套房？3-4年后，可以看到，越大胆获利就越大。这等于先付款，增值后就卖掉，还清贷款后还白挣了一套房。李詠说，我身边的人不乏很多这样的人，真是赚翻了。

    当然，这都是建立在自己有还贷能力的基础上的。与此同时，以租养贷的精要在于，用租客的钱，来抵月供银行款的全部利息和小部分本金，投资者只是本金的左口袋（自身月收入）进入右口袋（银行房贷本金部分）而已，所以，租金的帮补还是非常重要的。

    很多人常常抱怨，现在房价太高了，而且租售比严重失调，对3%-5%的租金回报根本没看上，于是就放弃了。其实这种观点是有偏差的，因为这个收入可让贷款放大投资额，提供有效的资金支持。

    现在，钱荒等说法又在搅动着人们的神经，房地产市场似乎更加扑朔迷离看不清。李詠认为，万变不离其宗，有需求的地方，就是投资的热点。李詠最近刚刚入手了荔湾某物业的一套尾货单位，单价1.83万元/平方米（带装修）。他说，尽管现在楼价不低，但是总能找到性价比还不错的产品，找到自己的投资点，同时借用适当的投资工具与渠道，借租客的力，实现财富再增值，似复杂也简单。 （詹青）

    本期堂主：李詠

    人物简介：

    李詠，70后。多年来，实业之外，楼市为其投资的第二条路。经手物业已有50多套之多，对于物业买卖、出租等经验丰富。成功经验之一是，与朋友一起购入越秀区兰亭璟濠12套小户型，交楼当天即出租2套，次日，则将12套单间的家电、家具基本配齐，租客拉包进来时，房间的衣柜还在安装中。

    李詠认为，“坐等升值只是‘一条腿’走路，没有下家接盘就会增加风险。‘租’的价值决定‘买’的价值。尽管当前房价水平已经太高，租金未必能完全帮补房贷，但是租金仍是投资房产一项必要的条件。”

    本报记者正在多方寻访散落在城市各个角落的“草根专家”，收集他们的金点子、购房必杀技和购房实战经验。这些，也许能对正在买房过程中的你，有一些小小的启发；或许，这些“经验”你也感同身受、深有体会；或者也没那么复杂，不过只是博君一笑。