律师信箱

　  张小姐：我朋友买了一套二手房，签约后才知道房子有五年的租约在先。现在租客不愿意结束租约，听中介说，我朋友要等到租约期满才能入住。请问这是有法律依据的吗?如果是，请问如何避免这类情况的发生呢?

　　■律师回复

　　北京市大成(广州)律师事务所律师郑文双：

　　首先，带租约二手房（张家港二手房 http://www.zjgzf.cn/zjg_sale_1/ ）买卖应注意两个问题：

　　1、买卖不破租赁。对带租约的二手房买卖，我国现行法律有明确的规定的租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

　　2、对于带租约的二手房买卖，买家还需注意房屋的承租人享有优先购买权。法律规定出租人出卖房屋应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

　　所以，购买二手房应注意房屋是否带租约。很多中介或者卖家为了尽快促成交易，有可能隐瞒上述情况，买家只看房产证，只注重过户手续，而不注意或者不重视是否存在租赁，极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产，届时将会引起很多不必要的纠纷。

　　如何避免上述情况的发生?买家可到房管局查询该物业是否有出租备案，但现实情况是大量业主出租物业并未办理租赁备案，买家除了实地考察外，可通过约定买卖合同相关条款来尽量规避该法律风险。 (陈玉霞)

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　　购买二手房还需注意哪些事项?

　　北京市大成(广州)律师事务所律师郑文双指出：

　　(1)注意共有房屋的产权情况

　　房屋有可能存在多个共有人，买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。尤其应当注意的是属于夫妻共有但只是登记在一方名下的房屋，我们往往以为是登记人的个人财产而忽略了其有可能是夫妻共有财产，这类房产必须取得未登记方同意才可以进行出售，否则未同意一方有权主张买卖合同无效。

　　(2)房屋手续是否齐全

　　购买没有房产证的房屋对买家来说存在极大风险。买家可能只是得到房屋暂时的使用权，而房主在买家不知情的情况下很有可能在将来对房屋进行抵押和转卖。为了保障权益最好选择有房产证的房屋进行交易。

　　(3)物管费及其他费用是否有拖欠

　　有些二手房可能存在卖家长期拖欠物业管理费、电费以及其他费用且数额不小的情况，购买前买家要了解清楚，否则房产过户后买家有可能面临承担上述费用的风险。

　　(4)学位房是否有学位

　　买家如果想买带学位的物业，应当事先查询清楚该物业的学位是否被占用，否则存在高价买入学位房反而不能用的风险。

　　(5)合同约定是否明确

　　二手房的买卖合同同样需要对细节问题约定清楚：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、交楼方式及时间、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。