近些年，北京房地产市场上的高端产品越来越多，其中有两种非正常情况导致的“高端”，相对比较典型：

　　一种属于无心插柳，半路出家型。比如一个项目一期的定位还是刚需盘，到了后期由于价格上涨，刚需族买不起，只好让改善型需求来接盘（张家港楼盘 http://www.zjgzf.cn/newhouse/ ）。而一些改善型产品，开发了几年之后，市场上的价格已经让改善型需求望尘莫及，也自然“升级”成高端产品。比如2008年，楼市一度低迷，北京三环附近某项目老总说：“市场再不好，我们定价1.2万元/平米，总能卖出去吧？”几年之后，该项目价格已超过4万元/平米，步入高端项目行列。

　　另一种情况则属于被逼无奈型。如今的房地产市场，可以说“规模为王”，不拿地不扩张，在市场中会迅速地被边缘化，而拿地扩张，就得豁出去拿高价地。古人说“知易行难”，人在江湖，身不由己，说不拿地王，说要理性，做到谈何容易？而咬牙拿下了高价地，面粉贵过了面包，怎么办？唯一的办法就是把面粉做成蛋糕——做高端产品。

　　而如果咬文嚼字一番，去追究“高端产品”的定义，通常的答案是，高端产品的特征是长期具有较高的价值和品质，同时价格相对较高。这就说明，高端产品和高价产品是不能画等号的。除去价格，“品质”与“长期具有”是其中的关键词。

　　经过十几年的发展，国内房地产开发的相对粗放状态已有明显改变，房企专业化、品牌化的趋势越发明显，产品建造标准和设计水平的进步也很快。在这样的环境下，仅靠房价整体的快速上涨“捂”出来的伪高端产品，未来的生存空间只会越来越小。

　　而高端产品的消费者，也就是常说的成功人士，也并不是都像电影《大腕》里说的“成功人士就是，买什么东西都买最贵的，不买最好的。”众多客户调查与分析报告证明，高端购房人群由于有过多次购房经验，实际上是购房人里面最懂行、最识货的消费者。

　　专业人士认为，是真高端还是伪高端，未来的风险主要是产品能否被市场接受。随着市场的日趋成熟，伪高端产品也更难存活，“识货”的消费者明白什么是真高端。即便房价继续快速上涨，也不用等到“退潮”，聪明一些的裸泳者已开始悄悄穿上“泳裤”。