“异常”地价圈定105城 多机构看涨明年房价

　　2010年房地产市场很热闹，一边最严调控，一边地王频现。面对楼市回暖迹象渐显，国土部坐不住了，直接圈定105城监测“异常”地价

　　昨日，有消息称，地方土地交易“异常情况”上报机制已经启动，所有地方土地交易溢价超过50%或者单价刷新高的地块，都需要通过土地监测系统直接上报国土资源部。

105个城市被圈定为需上报“异常情况”的城市，北京、上海、广东、深圳以及合肥、南京、苏州等主要二三线城市都包括在内。

　　但众多专家仍对这一系列调控政策的效果持怀疑态度。

　　押宝后市疯狂拿地

　　尽管遭遇史上最严的楼市调控，但房地产商拿地热情丝毫未减，今年土地市场远远热过本已十分火热的2009“地王”年。数据显示，12大主要城市的土地出让金已超过7000亿元，较去年全年水平提高28%。一些二线城市成为开发商进军的重点，卖地收入同比翻倍。中原集团研究中心高级经理刘渊认为，2010年最后半个月12个城市仍将有1138公顷地块要出让，各地土地市场将进入冲刺阶段。

　　值得注意的是，在中原监测的12个重点城市中，至今只有上海、广州、天津、武汉和长春等5个城市完成2010年度居住用地供应计划，而北京、杭州和重庆三座城市，实际供应尚不及全年各自计划的一半。有业内开发商表示，地方政府一直保持着“前松后紧”的供地节奏，或许是有意为之。因为上半年放慢供地节奏，会在一定程度上造成供不应求的市场预期，从而推高此后的土地成交价格。

　　同策咨询与发展研究中心分析师认为，“十二五”期间明确规定加大保障房建设，保障类住宅用地供应比例加大，使房企对纯商品住宅用地资源更加渴求。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成则对《国际金融报》记者表示，房地产商“对赌”调控政策难以真正下降，很看好后市。而开发商资金也比较充足，纷纷拿地以备战明年。

　　调房价转向控地价

　　为了促使地方政府均匀供地，避免土地市场出现波动，“国土四条”来救场。12月19日，国土部再次表态，坚决抑制地价过快上涨，防范年末集中供地。其中规定，对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订后两个工作日内，分别上报国土资源部和省国土资源主管部门；对于“未完成2010年保障性住房建设用地供应任务，保障性住房、棚户区改造住房、中小套型普通商品住房'三类用地'供应总量未达到住房用地供应总量70%的市县，年底前不得出让大户高档商品住宅用地”。

　　“'国土四条'最主要目的还是保证保障房的供应。”中国房地产信息集团分析师薛建雄对《国际金融报》记者表示，此前有相关人士提出过，如果土地现地王价格，就该在此地块旁边大量建设保障房。而这一观点只是被众人一笑置之。

　　不过，薛建雄指出，虽然国土部要求地方政府对溢价率进行监测和监管，但在实际操作中，地方政府可以通过调高土地出让底价的方式，降低溢价率。“目前来看，效果不见得很好。超标上报的后续工作都没有交代清楚，接下来应该会有问责等一系列的配套措施出台”。

　　“这并没有对症下药。”上海财经大学教授、上海市房地产经济学会副会长印堃华则对《国际金融报》记者指出，“十二五”国家明确规定加大保障房建设，但仅仅增加的是保障类住宅用地的供应量，商品房土地供应量并未增加，难以起到降低地价的作用。

　　明年房价报复性反弹

　　2010年是当之无愧的“房地产调控年”，而随着政策的逐步深入，2011年楼市将何去何从？

　　中国人民大学经济学院发布报告预测，由于房地产调控和货币政策调整，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，楼市将全面调整，房价会出现接近20%的下滑。中国社科院2011年《住房绿皮书》也表示，明年房地产企业资金链趋紧，房价下调趋势显现。

　　但看好楼市的人显然更多。美联物业预测，明年全国平均楼价有15%至20%的升幅，一线城市楼价涨势放缓，二三线城市楼价升幅将跑赢大市。

　　“明年房价肯定掉不下来。”印堃华对记者说，“控制房价要从源头出发，也就是控制地价、压缩利润空间，同时改进招拍挂方式，扩大商品房供给。不能一味看重土地财政，但地方政府与中央政府之间的博弈恐难以改变。”

　　薛建雄认为，明年将继续加强和改善房地产市场调控。包括加大保障房建设力度，抑制投资投机性需求等。然而，总体来看，房价仍会往上走，比今年涨幅更高，今年被压下来的购买力会集体释放。

　　尹伯成同样表示，房价仍会上涨。“目前调控措施出台得差不多了，房产税可能是最后的'靴子'。”