稳定房价是调控的重要目标但不是最终目标。房地产调控的最终目标应当是解决群众住有所居问题和促进构建健康、有序、规范的房地产市场，使不同层次的人群通过租赁和购买两种方式都能找到合理的住房定位。

　　从来没有什么像房价那样牵动那么多人的心。10月22日，国家统计局发布数据，9月份全国70个大中城市中69个城市房价继续同比上涨，其中北上广深这四个大城市的涨幅超过20％，不断走高的房价再次挑战人们脆弱的神经。10月23日，临时调整日程接受本报记者独家专访的中国房地产业协会副会长朱中一直言，“稳定房价是调控的重要目标但不是最终目标。房地产调控的最终目标应当是解决群众住有所居问题和促进构建健康、有序、规范的房地产市场，使不同层次的人群通过租赁和购买两种方式都能找到合理的住房定位。”谈及如何增强房地产市场调控的成效时，朱中一表示，“现行调控中的一些行政性措施需要逐步调整，应抓紧建立以经济、法律手段为主，必要的行政手段为辅的房地产调控机制，进一步增强调控的系统性、针对性、有效性。”

　　■“必须关注老百姓对高房价的承受力”

　　房地产业一头连着经济，一头连着民生，对它的定位确实很重要。但住房一定要定位于民生行业。在新型城镇化中，要强调发展实体经济和服务业，房地产业应定位于为相关产业转型升级提供服务的基础性配套产业。最近我有一个观点，改革也好，发展经济也好，最终目的是要让百姓生活得更美好。因此，中央政府既要考虑经济增长的合理空间，同时要考虑老百姓对高房价的承受能力。

　　记者:自2010年以来，为了遏制房价过快上涨，国务院相继出台了“国十一条”、“新国十条”、“新国八条”和“国五条”，为什么调控措施如此严厉，房价仍然涨声一片？

　　朱中一:房价本身由复杂因素构成，一般人认为开发商直接面对消费者定价，其实背后首先是供求关系；其次是流动性过剩；第三是地价与房价的关系扭曲了，通俗说就是面粉与面包的价格关系，原本应该是地价与房价挂钩，但现在一些地方将地价与地方财政的收支平衡挂钩，甚至还与还旧账挂钩。当然，我们也不能过多埋怨地方政府，因为中央与地方的财权事权不匹配，地方的难处更大，不得不依靠土地财政。中央政府肯定希望房价稳定，地方政府希望从地价中得到更多收益。年度的土地出让计划不透明。土地出让今天一块，明天一块，让心中没底的开发商拼命抢地，无形之中提高了地价。我一直强调，住房用地的供应计划要与住房供应计划挂钩，普通商品房用地的出让价格要与稳定房价的目标责任制衔接。德国的住房市场为什么长期稳定，就是这么一个思路。

　　从去年下半年以来，除部分中小城市外，全国绝大多数城市的市场总体上处于量价齐升的态势，控制房价上涨的压力较大。房价的上涨，既与一些地方的有效供应不足有关，也与货币流动性大、居民投资渠道狭窄、实体经济普遍不太景气、楼市仍有较强的投资功能和资金避险能力有关，还与住宅质量的不断提升和土地、劳动力成本上升有关。今年一些地方房价的过快上涨和“地王”的频频出现，还与一些地方对国家的调控政策贯彻不力，与一些媒体、“专家”对市场预期的过分唱好有关。房地产是金融资产属性很强的市场，与其它市场不一样，它是买涨不买跌，越涨大家越买，此外，城镇化的推进和刚需的旺盛也对房地产市场起了很强的支撑作用。

　　记者:房地产业关联度高，带动力强，您认为如何对房地产业进行科学定位，如何在“稳增长”与“控房价”之间取得平衡呢？

　　朱中一:房地产业一头连着经济，一头连着民生，对它的定位确实很重要。但住房一定要定位于民生行业。在新型城镇化中，要强调发展实体经济和服务业，房地产业应定位于为相关产业转型升级提供服务的基础性配套产业。最近我有一个观点，改革也好，发展经济也好，最终目的是要让百姓生活得更美好。因此，中央政府既要考虑经济增长的合理空间，同时要考虑老百姓对高房价的承受能力。我在与一些年青干部谈心时发现，他们几乎对一线城市房价的合理回归不抱希望。这个问题必须引起高度重视。为遏制一些地方房价、地价的过快上涨，当前既要继续落实既有房地产调控政策措施，包括继续落实地方政府稳定房价的工作责任制；严格执行差别化的住房信贷、税收和限购等政策措施，坚决抑制投机投资性购房；继续增加普通住房及用地的有效供应，特别是有效供应不足、房价上涨压力较大的城市，更要增加供应；要完善土地出让方式，严防“地王”扰乱市场预期；加强房地产市场监测与监管，做好对房地产中介市场的专项治理，查处哄抬房价等违法违规行为；政府部门要主动加强对舆论的正面引导，以引导合理的预期和消费；同时又要抓紧构建房地产市场平稳健康发展的长效机制。

　　记者:稳定房价首先要稳定地价。在18亿亩耕地红线的约束下，人多地少的中国又要实现住有所居的保障目标，您认为如何才能增加住房用地的供给呢？

　　朱中一:一是稳定土地供应，适当加大住房紧张地区用地供应。如北京市按规划，到2020年常住人口为1800万人，现在实际上已达到了2100万人，人口规模增加，土地供应也要增加。

　　二是拓宽供地渠道，可在兼顾国家利益、集体利益、单位利益的前提下，通过出台优惠政策，盘活旧城镇、旧厂房、旧村庄的存量土地。探索将城市建设用地的增加与农村建设用地的减少挂钩，对愿意在城镇落户的农民工，将其农村宅基地及房产作为资产进行流转，提高他们在城镇购买或承租住房的支付能力；对通过农村宅基地及房产流转在城镇购房的农民工，从贷款上予以支持。允许利用单位自有土地、农村集体建设用地等多种土地资源，建设公共租赁住房。调整城镇建设用地结构，适当增加住房用地供应，促进生产空间集约高效，生活空间宜居适度。

　　三是完善土地招拍挂制度，积极探索综合评标、一次竞价、双向竞标等出让方式，对房价较高，上涨过快的城市，可加大“限房价、竞地价”的地块供应，抑制居住用地出让价格非理性上涨。

　　■“我不赞成说调控都以失败告终”

　　应该说，2010年后房地产调控政策的导向是正确的，从单向调控转入双向调控，既增加普通商品房供应，加大保障房建设力度，不断完善住房双轨制，又坚持差别化的信贷税收政策，严格抑制投资投机性住房需求，支持自住性和改善性住房需求。当然，房地产调控也有考虑不周的地方。这两年行政措施较多，限价规定太死了，这些都需要不断用市场化的手段去替代。

　　记者:自2003年以来，我国房地产市场历经了多次调控的洗礼，然而，商品房价格屡调屡涨，不少人说，每一次调控均以失败告终，不知您怎么看？

　　朱中一:我不赞成说每一次调控都以失败告终。如国务院在2010年1月、4月和2011年1月分别出台了“国十一条”、“新国十条”和“新国八条”。随后，各地根据中央政府通知精神，也纷纷出台实施细则。从49个地级以上大中城市出台“限购令”，到600多个城市出台房价控制目标；从上海、重庆启动房产税收改革试点，到各地加大保障性安居工程建设力度；从二套房贷严格执行差别化信贷政策，到央行适时调整利息和存款准备金率。在上述一系列政策措施的作用下，房地产市场逐步降温。特别是从2011年9月到2012年4月，在70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降与持平的城市总数占绝大多数，同比下降的城市也逐月增多，调控成效逐步显现。

　　应该说，2010年后房地产调控政策的导向是正确的，从单向调控转入双向调控，既增加普通商品房供应，加大保障房建设力度，不断完善住房双轨制，又坚持差别化的信贷税收政策，严格抑制投资投机性住房需求，支持自住性和改善性住房需求。当然，房地产调控也有考虑不周的地方。如2003年那一次，只看到投资规模过大，从而严控土地和信贷闸门，在城镇化快速发展需求高涨时人为减少了供应。又如2006年的90/70的政策规定太死。这两年行政措施较多，限价规定太死了，这些都需要不断用市场化的手段去替代。

　　记者:我国的改革经验是摸着石头过河。您作为长期从事政策研究的人员，我们很想知道，房价走到今天越调越高的被动局面，有没有当初制度设计上不尽完善的原因呢？朱中一:改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，中国的房地产业得到了快速发展，城镇居民的住房面积，已由1978年的人均建筑面积6.7平方米，增加到2011年的人均32.7平方米。近90％的城镇居民家庭，通过购买公房、商品住房或自建住房等方式拥有了住房。

　　我们不能对改革者求全责备，但也要看到，当初为了应对亚洲金融危机，市场化的推进确实快了些。改革方案中曾提到了住房保障，但落实不够。又如有些制度也未及时调整。一是住房抵押贷款，从美国引进，对于鼓励老百姓买房发挥了重要作用，同时出现的一个问题是，一些头脑灵活的人利用住房反复抵押进行投机投资性的炒房活动。另一个是土地的招拍挂制度，出发点确实可以抑制腐败促进资源的有效利用，但没有对普通商品房用地进行区别对待，这也是助推房价的一个重要因素。初始制度设计不周全可以理解，关键是没有及时完善制度，避免制度漏洞造成社会不公。

　　记者:房价的一路走高让许多人对于房地产业的定位有了重新思考，住房问题是重要的民生问题逐渐成为社会共识。“十二五”规划明确提出，加快构建以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，请问您对完善“双轨制”的住房供应体系有什么建议？

　　朱中一:完善“双轨制”的住房供应体系，有三个问题很重要。一是要抓紧开展居民住房状况普查或居民住房信息联网，摸清存量房底数和未销售的已建、在建规模。这是制定政策、制定规划的依据。

　　二是要对支持自住性购房、抑制投机投资性购房的政策具体化。能否做这样的表述:支持自住性购房、鼓励合理的改善性购房，抑制投机性购房，鼓励有多套住房的居民将闲置的住房推向二手房市场和租赁市场。这种表述，既符合市场的实际，也与市场经济国家的做法比较接近。因为，合理的改善性住房需求是一种真实需求，是居民消费升级的客观反映，对促消费、扩内需、稳增长都有积极作用。如，可对买新房一年内卖出旧房的(或在一年内卖出旧房买新房的)返还个人所得税；对贷款已还清且房产已出售的，按照购买人实际购房套数确定贷款政策。对已有多套住房的居民，鼓励将闲置的住房推向二手房市场或用于出租，以缓解单靠政府提供租赁住房的压力。

　　三是要正确处理保障与市场的关系问题。有人认为，保障房与商品房应当截然分开，市场归市场，保障归保障。也有的认为，两者互为补充，相辅相成。我个人赞成后种。住房困难较多的城市，要多建设一些保障房；外来务工人员多的城市，要多建设一些公共租赁住房，像北京等城市，为解决既无资格申请保障房、又无能力购买商品房的夹心层，应增加限价房的供应。对新建商品房明显供大于求的城市，或居民存量房、闲置房较多的城市，可由政府设立或委托有实力的企业开展房屋置换或租赁业务，收购或租赁闲置的房源作为保障性住房的房源，这样既可盘活闲置的房源，又可减少保障房的建设量。为规范和促进保障房的建设、管理和运营，应加快制定“城镇住房保障条例”。

　　■“房价理性回归亟待建立长效机制”

　　我们发现，全国城镇居民住房的数量已经达到户均一套(其中也包括了套内设施不配套的住房)，关键是资源配置不合理，有的人家多，有的人家少。开征房产税的目的是，让有多套住房的居民将多余的住房推向二手房市场和租赁市场，从而促进房地产资源的优化配置与有效利用，有利于实现总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定的目标，而不是成为地方收入的主要来源。

　　记者:早在2011年，您就提出要抓住调控时间窗口建立房地产市场中长期制度，为什么长效机制对于房地产的健康发展如此重要？房地产的长效机制应该包括哪些内容？

　　朱中一:调控政策，一般是针对市场运行中出现的问题，为平抑市场波动而提出的短期政策措施；长效机制、特别是法律法规规定的制度，是比较成熟定型的制度。我国的制度建设在不断完善中，两者有时很难区别。房地产行业关系国计民生，加上房地产项目一般都要有2－3年以上的建设周期，而且资金的投入量大，所以，与市场有关的各方包括消费者，都希望有稳定的市场，稳定的预期、稳定的政策。因此，无论是实现群众住有所居的目标，还是保持经济平稳健康增长，都离不开一个长期稳定健康发展的房地产市场政策环境。

　　今年2月26日，国务院办公厅印发的“关于继续做好房地产市场调控工作的通知”中，对“加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制”提出了明确的要求。根据国办通知的精神，房地产长效机制应包括:加快研究完善住房供应体系，健全房地产市场运行和监管的工作思路和政策框架，推进房地产税制改革，完善住房金融体系和住房用地供应机制，推进住宅产业化。国办通知中的6个方面，在我们协会2011年2月向政府提交的全国城镇住房发展“十二五”规划(建议稿)中也有体现。

　　记者:近一段时间，关于“房叔”、“房婶”的司法审判相继进行，尽管他们因为拥有数十套乃至上百套住房而闻名，但审判结果却无法改变这一现状。面对许多人一房难求的渴望，如何让拥有多套住房的人主动抛售呢？

　　朱中一:为了制定全国城镇住房发展“十二五”规划(建议稿)，我们协会组织一批专家做过一些基础性研究。我们发现，全国城镇居民住房的数量已经达到户均一套(其中也包括了套内设施不配套的住房)，关键是资源配置不合理，有的人家多，有的人家少。为了合理配置资源，解决百姓的住有所居，我们根据众多专家的建议，提出要积极稳妥推进房产税。按照“简税种、宽税基、低税率、严征管”的原则，对现有功能相近的房地产税收进行归并拓宽征收范围。在开征房产持有税的同时，减轻流转环节的税收，鼓励有多套住房的居民将多余住房推向二手房市场和租赁市场。我个人还认为，为了不增加多数人的税负，在设计起征点时，应该对多数住户实行减免，对住房面积超过一定幅度的可设置累进税率，以获得多数人的支持。

　　同时建议，在总结上海、重庆经验基础上，将中央政府有关部门比较认可的扩大房产税试点方案向社会征求意见，实际上也是向未试点城市征求意见和引导市场预期的过程。该项工作可与修改《房产税暂行条例》和制定《不动产统一登记条例》同步，请国家财税部门和国务院法制办承办，形成多部门联动的合力，充分发挥税收等经济手段和法律手段调控市场的作用。开征房产税的目的是，让有多套住房的居民将多余的住房推向二手房市场和租赁市场，从而促进房地产资源的优化配置与有效利用，有利于实现总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定的目标，而不是成为地方收入的主要来源。

　　记者:高高向上的房价日益成为国人心中无法抹去的痛，面对老百姓期待房价回归理性的诉求，中央政府和地方政府如何各司其职有所作为呢？

　　朱中一:首先不管怎么样，建立长效机制是中央政府的事，包括完善住房领域的政策法规。当前地方政府对土地收入的过度依赖是造成调控政策难以落实的重要原因。应在合理界定中央政府和地方政府事权财权的基础上，规范二者在土地出让收入上的分配。探索将土地出让收入一次性纳入地方财政预算向两届以上政府的任职年限均衡分配转变，减少当届政府出让土地的冲动，改变寅吃卯粮的局面。探索地方政府发行债券的科学机制，将其债务逐步从银行转到政府手中，将偿债主要来源从土地收入转为未来可用财力。我们同时也要看到，成熟的制度既要借鉴境外的成功经验，又要在本国实践经验的基础上逐步完善。长效机制的设计、完善都有一个过程，并且也是螺旋式上升的。至于整个长效机制及配套制度的建立与完善，则需要若干年的时间。

　　由住房和城乡建设部制定的《全国城镇住房发展规划(2011－2015)》已在去年9月印发。我本人也曾多次建议中央政府应要求地方政府将组织制定与实施住房发展规划(计划)作为引导预期、调控市场的重要手段，明确地方政府在房地产调控方面的责任，调动其主动调控的积极性。地方住房规划的制定要与住房底数、城镇化进程，产业布局与吸引外来人口的能力等通盘考虑，同时要落实土地供应计划，并在每年年初公布，这样才能形成稳定预期。此外，房地产市场是地域差异性很大的市场，中央政府应允许地方政府在中央政策的原则指导下，各地可因地制宜、分类决策。要进一步健全与完善二手房（金港镇二手房 ）市场和房屋租赁市场，促进新建商品房市场、二手房市场和房屋租赁市场的协调发展，促进商品房市场和保障性住房相辅相成，互为补充，切实通过租、售和保障等渠道，解决好为百姓的住有所居问题。