不少专家均认为目前农村土地政策可能要迈出比较重大的步伐，其中将涉及到农村土地上市的合法化，小产权房的合法化问题随之浮出水面。

  10月17日，《每日经济新闻》报道了南京七彩星城小区业主接到通知，可以更换购房合同以及银行按揭等，七彩星城有望成为南京首个转正的小产权房小 区的消息。尽管南京市国土局一位工作人员回应说，“七彩星城的‘转正’，是历史遗留问题，不能因此说南京小产权房放开转正。”但是有关小产权房转正的话题 却不绝于耳。

  小产权房的命运从一生下来就充满了坎坷，要怪只能怪自己命不好投错了胎。有人把小产权房的命运比作长大后的私生子，虽然非法所生， 但却随着社会发展和“家里的”取得了同样的权利。还有人把小产权房的辈分给升了一级，即私生子的妈妈——二奶。不管是哪个，目前来看，命运都是一样的。

  尽管现在国家大力清理小产权房的呼声很紧，但据悉，目前国家已经着手《土地管理法》以及《农村土地承包法》的修改。其中可能的修改内容是：农村集体 土地有望和国有土地一样，实现“招拍挂”上市，同地同价同权，使得农民获得较高的补偿收益。不少专家均认为目前农村土地政策可能要迈出比较重大的步伐，其 中将涉及到农村土地上市的合法化。

  一旦农村集体土地和国有土地可以同等条件下转让，小产权房的合法化问题随之浮出水面。有说法是，全国城市的“小产权房”平均占到30%左右，一些城市“小产权”甚至接近40%左右。

  尽管小产权房合法化会面临许多难题，但其转正是必然的，小产权房合法化是迟早的事。但不是像当年许宗衡那种以个人利益为重，中饱私囊的人来完成的。这种改革应该是自下而上、民心所向来实现的。

  一、小产权房价格便宜。

  随着商品房价居高不下与新农村建设，北京出现许多售价仅为6000多元/平方米的小产权楼盘在公开叫卖。尽管人人都知道便宜没好货的道理，如此便宜 的小产权房自然没法和大产权的商品房相比。但是当你看到商品房房价太高，两限房、经济适用房和廉租房与自己完全绝缘，而同时自己的住房梦又难以打消时，有 多少人会甘愿冒这个险而购买小产权房呢？事实上人们不惜冒风险，也要买便宜小产权房。

  二、小产权房有助于拉低房价。

  小产权房始于高房价，也将终于高房价。如果没有高房价的存在，也就不存在时下小产权房的盛行。小产权房的盛行，也将击退节节攀升的房价。

  近年来，由于地根紧缩等原因，房地产市场的供应远远不能满足市场的需求，从而导致房价不断攀升，而肩负房屋供应稳定作用的住房保障体系，却尚未建 立。而“小产权房”就像是“正规军”之外的一支“地方武装”，为城市的正统房地产市场注入新的血液。尽管没有“名分”，但在客观上扩大商品房的市场供应， 缓解供不应求的紧张局面。“小产权房”不仅让一部分城镇居民买到廉价的住房，而且可以起到平抑城市商品房价格的作用。

  三、可增加农民收入，实现农村“城市”化。

  农民通过建设小产权房获得数倍、数十倍甚至上百倍于征地的土地增值收益；通过出售、出租这些房屋，获得持续稳定的收入。当然在一定程度上不能忽视粮食安全问题。

  实际上，小产权房就是将原来的旧村改造，建成楼房，节省了地方，本村村民的居住条件满足后，将多余部分进行销售，这样既可以让村集体有所获益，也解决一些村民的安置工作，是一举两得的事情。

  这不可能一蹴而就，不过事实上城市的城乡改造走的就是这条路，只不过那是政策上的合法过程。城市人口把城市文明带入乡村，农民不用离开自己的家乡就可以实现城市化和市民化。只是不要将这种农民市民受益的利益被地方政府加以利用。

  四、已建小产权房不可能全部拆除。

  小产权房建设规模巨大，不可能全部都拆除，因为耗费的人力、物力成本太高。一些符合某些条件的要加以利用。对于在农村原建设用地上开发的住房，经合 法程序，可将其纳入住房社会保障体系之中。在农村购买小产权房的，多是城市里的中低收入家庭居民。对此，可以核准身份，补办手续，补缴土地出让金、税费， 从而获得国家房屋产权证。

  强制拆除或没收小产权房给购房者造成了资金损失，停建小产权房造成半拉子工程更是一种对资源的极大损失和浪费，拆除小产权房后的土地并没有得到复耕等。

  五、时代发展会为小产权解禁提供可能。

  过去小时候老人经常会说，长大了以后要当工人啊，因为那时候工人在百姓心目中确实曾是最有出息的职业。因而工人有了福利分房，虽然还不到物质极大丰 富的地步，但许多人都不再为房子发愁。而如今时代变了，工人虽然仍受尊重，但是他们的处境却大相径庭。哪怕不是工人，而是普通市民，城市低收入者甚至中层 阶级都要为买房背负一生的债务，农民这些年普遍仍然比不上城市，但他们心里会感激政府，的确几年时间他们富起来了。

  有些城市低收入者比农民更苦，而小产权房的兴起为他们既缓解了住房压力，如果房价不降，而又没有足够的保障房建设，为了保障这些居民的利益，唯有将小产权房合法化。

  六、小产权房深层次上并不与法律法规冲突。

  小产权房不违背《宪法》，《农村人民公社60条》承认农民房产的交易权利，但又禁止宅基地的交易。问题是，房与地密不可分，不准出租、买卖宅基地， 却可以出租、买卖盖在宅基地上的农民房，那农民交易了房产就等于交易了宅基地。再说，租和卖之间，本没有明确的界限。人家把农民房“出租”七十年，不等于 城里的大产权商品房？

  国家对“小产权房”禁止主要出自对耕地保护的担心，实际上很多农村“小产权房”并非占用耕地，而是在农村宅基地上建设的。目前中国房地产市场供应主要为开发商所垄断，应该将政府供应、居民互助建房等共同列入住房供应主体范围。