未来应重点发展公租房、廉租房，也就是租赁型保障房，而不是产权型保障房。有些地方已明确将经适房退出保障房领域，北京新增的经适房项目也越来越少。租赁型保障房的投资主体可以是政府，也可以是企业和社会机构、社会资本。

　 近期，市场预期地产调控可能会有新思路，房地产调控长效机制或加快出台。中国房地产学会副会长陈国强在接受中国证券报记者专访时表示，就目前掌握的信息看，增加住房供给将代替抑制住房需求成为一条基础性政策理念，一些城市的限购、限价等措施预计将逐步淡出或退出，但北京、上海等一线城市的情况具有特殊性，限购措施或长期存在。

　　“尽管过去调控中也强调在供应上做加法，但事实上做的并不理想，尤其是在一些重点城市。”陈国强认为，很多城市过去将调控重点放在抑制需求上面。现在中央提出“要千方百计增加住房供应”，应当既包括保障房，也包括商品房。即使完成“十二五”规划提出的建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套（户）、到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右的目标，保障房的供应量与市场的需求依然不匹配。

　　土地稀缺是一个相对的概念。在世界范围内，人地关系比北京、上海等城市更紧张的例子有很多，但它们仍然较好地解决了住房问题，其经验值得借鉴。陈国强表示，在增加供应方面应该开拓思路。比如，一方面提高土地利用率；另一方面，一线城市核心圈的外围大有文章可做。如北京正在周边积极开发建设一些新城，随着交通等配套设施的完善，过去的时空观念已经发生改变。实际上，北京每年新增的住房需求中大约有一半已经外溢到周边的河北、天津等地。

　　他认为，增加住房供给，除了在增量上做文章，还应当在存量上寻找出路。一是推动已批土地及时有效开发尽快投入使用；二是通过空置税、房产税、遗产税等税收手段让持有住房过多的人出租或者出售闲置房屋，促使存量房源进入市场。

　　在陈国强看来，北京这类一线城市的情况具有特殊性，限购可能是一项长期措施。“如果不这么做，过去存在的需求过旺、房价上涨过快等问题可能再度爆发，毕竟很多外地甚至境外的财富阶层愿意到北京配置资产，增加再多的供应恐怕也难以从根本上缓解供求矛盾。这种情况非我国独有。”

　　对于一线城市住房供需矛盾突出的问题，陈国强建议，应引导北京的流动人口向其他城市转移。当然前提是要让这些城市更具吸引力，比如有更多的就业机会、更好的生活居住条件、更优质的教育、医疗资源等。新型城镇化也强调大中小城市协调、均衡发展，公共资源应当向中小城市有所倾斜。

　　精彩对话

　　中国证券报：对于房地产调控长效机制，应该怎样理解？核心内容是不是房产税？

　　陈国强：把房地产长效机制仅仅理解为房产税等措施太过片面、太过简单。长效机制应该是发展机制而非调控机制，更非一些人理解的狭隘房产税的概念。作为有利于行业发展的基础性制度安排，长效机制既包括基本住房制度、住房保障制度及土地税收金融等各专项制度，也包括按揭制、预售制、土地招拍挂等已经实施多年行之有效的既有制度，这些都是长效机制必不可少的组成部分。

　　当前的关键是围绕建章立制、拾遗补缺和改进完善等展开多项工作，比如推进《住宅法》、《住房保障条例》等的编制与立法。

　　北京这类一线城市的情况具有特殊性，限购可能是一项长期措施。如果不这么做，过去存在的需求过旺、房价上涨过快等问题可能再度爆发，毕竟很多外地甚至境外的财富阶层愿意到北京配置资产，增加再多的供应恐怕也难以从根本上缓解供求矛盾。这种情况非我国独有。