2013年楼市注定是风起云涌的，在“国五条”等一系列政策颁布实施的情况下，众多房企集中升级转型，不断革新开发理念，提升产品品质，以增强自身竞争力。转型，早在新一轮政策调控开始的时候就被提及，房企转型升级是楼市向前发展的必由之路。十八大提出新型城镇化战略，以此为重要契机，房地产行业正在启动新一轮格局的演变。

  城镇化促房企“华丽转身”

    党的“十八大”明确将推进新型城镇化作为重要目标，中央经济工作会议更将城镇化作为“中国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在。”显然，新一届中央政府对城镇化作了新定位，也赋予了城镇化“扩大内需的战略性作用”。新型城镇化，不仅将成为中国“二次房改”窗口，更可能成为历史赋予新时期中国房地产最大的红利！新型城镇化，必将带来住房格局的变化。中国房地产市场有望借助新型城镇化，革新中国房地产市场面貌。

    在新型城镇化发展过程中，标杆房企如何看待新型城镇化带来的机遇与挑战？众多房企如何进行战略选择与应对？业内指出，新型城镇化对于企业的影响主要在于区域拓展、区域产品结构调整以及土地储备和融资机会等方面。但是，在当前三四线城市有效需求不足所导致的库存去化压力逐步凸现的风险，以及大型房企在销售状况回暖导致的资金改善，从而纷纷回归一二线城市的情况下，房企的区域拓展战略已经更为谨慎。未来，除了政策等利好条件之外，是否具有产业支撑和有效的市场需求，将是标杆房企评价区域投资价值的首要因素。

    当前，房地产行业呈现出从单一的商品房开发转向复合业态开发运营，从开发销售物业转向销售与持有物业并举，企业发展从单纯的规模扩张向效益提升转变的趋势，传统意义上的开发商开始承担起一些崭新的角色，如资产管理者、服务商、产业运营商和城市运营商。行业开始逐步形成了转型创新的共识，在可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化和旅游地产、养老住区、园区地产、新型城镇化、房地产金融等领域，一批房地产企业家与优秀的房地产经理人积极探索房地产转型创新之路，在实践中取得了丰富经验和案例，在项目运作和企业转型方面获得了成功，在行业转型创新过程中，实践探索出许多创新的商业模式，有力地推动了房地产的转型和升级。

    加速二三线城市布局

    龙头房企对二三线城市加强布局。在中国某研究院发布的《2012年中国房地产市场总结与2013年展望》报告指出：2012年1-11月，各类城市成交量均有所增长，其中二、三线城市同比分别增长28.6%和15.3%。业内人士普遍认为，城镇化的重点显然是城镇化率低的区域和城市，人口的聚集和产业转移是关键性因素。未来受益城镇化的地区会在中西部二三线城市和一线城市周边的三线城市。

    不同区域和不同城市之间的经济增长有先有后，这也决定房地产需求的释放在区域和城市之间存在一个阶梯式的传导过程。业内认为，下一阶段，随着沿海经济增长速度的趋缓和增长重心的内陆转移，以北京、上海和深圳为代表的三大区域市场的占有率将趋于下降，而内陆中心城市，特别是受益于产业转移的浪潮、借助于优越的地理位置、发达的交通网络的长江中游区域，如重庆、成都、武汉、长沙、合肥等市场将成为下一阶段增长最快的城市。

    在调控持续深入的背景下，标杆房地产企业的应对策略也日趋分化，万科、保利、中海和恒大等依托在全国二三线城市广泛的市场布局、成熟丰富的产品系列，继续强化对主流市场的覆盖，并适时优化价格与推盘策略，取得了良好业绩。如：华润、恒大向二三线城市拓展，而一贯专注于住宅市场的万科也动作频频，先是重庆万科宣布将在社区中引进商业、娱乐、教育等配套资源，随后深圳万科也公布了购物中心、写字楼和社区商业的三大商业产品线。

    行业集中度加速提升

    随着自住购房占比的提高，行业集中度上升的趋势可能会加速呈现。2012年TOP10企业的销售额市场占有率已经达到12.5%，据克而瑞（CRIC）发布的《2013年前三季度房企销售排行榜》显示，上榜房企销售金额集中度方面，TOP10房企的市场份额为14.43%，比2012年同期略有提高，TOP20房企的市场份额超两成，比2012年同期增加了1.05个百分点。加速提升的态势比较明显，未来这一趋势不仅会延续，而且可能会加速。原因在于：相对于投资性需求，对于自住购房而言，住宅是单笔支出最大的消费品，选择行业更为谨慎，对品牌开发商的依赖度更高。另外，经达十多年的房地产市场发展，消费的置业意识、产品认知能力和品牌鉴定能力都有显著的提升，从而使消费者对企业的筛选更为突出。一个自然的结果就是在行业平均增速趋缓甚至趋平的情况下，品牌企业能够获得远远高于市场平均的高速增长。

    与此同时，深耕城市而不是跨城扩张，成为企业的普遍选择，主要的原因在于行业发展环境的改变，具体而言：顺应自住购房占比提升和消费品牌效应的强化，深耕城市更容易获得品牌的认知度和认可度；在土地供应紧张和调控持久化的趋势之下，深耕城市更容易取得与地方政府和银行等的长期合作关系，形成双向的良性循环。