“穗六条”影响初现

    “穗六条”出台后有中介行统计数据显示，近期成交七成为降价成交。这一数字披露，让不少“刚需”买家燃起入市雄心，认为现在是个谈低价钱的好时机。事实的确如此吗？除了总体数字貌似显示业主心态转弱，有居住在中海名都的读者徐小姐向记者报料，政策出台后多年未见的中介举牌急售房屋的现象在社区外出现，从举牌急售的盘源来看，中海名都渴市已久的112平方米房源再次出现，且价格低于3.3万元/m2的均价，更有一个盘源放盘价低于3万元/m2。

    为调查七成交易降价成交以及中海名都的降价真相，记者近日从广州市三大中介行抽取的7个降价成交的案例，这7个案例分布在全市中心六区，都是“穗六条”后成交，降价幅度最高只不过在20万元，降价幅度不到原放盘价的10%。从愿意降价的业主来看，降价主力军为两大群体，一个是看淡后市或者有资金用度需要的投资客，另一个是“卖一买一”的业主。一位中介人士表示，以两百多万的房子来看，一般都可以谈低10万元，若考虑到部分业主放高价的因素，挤出20万元的“水分”也不足为奇。至于中海名都举牌急售房屋的盘源，中原地产中海名都花园分行营业经理杨文硕表示，两个盘源各有降价急售的原因，一个是错过成交时机希望快点成交；另一个大面积单位则是放盘达1年的“老”盘源，因税费重而难以售出。目前中海名都业主心态仍较强，愿意降价成交的不多。

    从7个成交案例以及中海名都的个盘分析来看，期待“拣笋货”的买家可能会愿望落空，因为业主“壮士断臂”的“跳楼货”还未出现，但是在市价水平低位成交的可能性却非常高，遇到两类降价主力军，你就“执到宝”。 本栏撰文：记者李凤荷

    中介广角

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    （李凤荷）

    中海名都举牌售房背后：两个特价盘各有隐情

    徐小姐在中海名都居住有七八年，她说经历过2008年至今的多次楼市调控，中海名都成交向来较淡定，举牌急售的情况大多出现在珠江新城，故此，当她看到社区外举牌，上面写着“112平方米三房急售”和“大面积单位单价低于3万”，徐小姐觉得似乎“穗六条”立即生效了。

    中原地产杨文硕说，中海名都价格向来坚挺，因为该小区居住氛围浓，地段、配套和景观较好，80%以上为自住业主。这次“穗六条”出台，影响最大的非广州户籍的未够3年社保或个税记录的购房者，他之前也有几个客人正在看中海名都的房子，若没有“穗六条”，相信现在已入市了。

    杨文硕认为，两个盘源都各有特殊原因降价，不能代表中海名都的整体情况。中海名都接近4000户，有实际意向出售的盘源仅有20个左右，而该盘向来是供不应求，除这两个盘源和换房的客人外，业主心态都比较强，没有出现降价急售的情况。他告诉记者，急售112平方米的业主是置换客，今年10月份开始放盘，当时他开价390万元，已有一个客人看中单位，差十几万没谈拢。这位业主犹豫没有承价，结果买家选择同区另一个房子成交。杨文硕表示，112平方米的户型是中海名都的主力三房，但这个房子朝向为正西，并非很多客人看中，因此业主近来急售，价格下调到380万元。

    另一个举牌急售的是145平方米的单位，杨文硕表示，这个单位有几个“硬伤”，首先，该单位楼层较低，采光不太好；其次则是税费问题，该单位建筑面积145平方米，刚好符合豪宅的标准，尽管已证满5年，但仍需征收5.6%的营业税。据中介人士了解，业主当初购入价的发票是100万元出头，若以400万元成交，买家需承担16万元多的增值税，因此不少买家看到这个盘源都觉得不值，为多一个平方米要给多16万元的税费。

    杨文硕表示，除中海名都外，滨江中路一带愿意降价的业主不多，一些业主愿意降低几万或十几万，他认为应该区别分析，因为通常业主都会开高价，预留议价空间，故此所谓“降价成交”是一个难以证实的命题，现在普遍的放盘价都已超过3.3万元/m2。受周边一手楼价以及“双合同”影响，也变相托高中海名都的二手价格。如今年初富基广场二期开盘，毛坯价3万元/m2，当时中海名都的单价未过3万元/m2，但业主都非常有信心价格会超3万元/m2。另外，今年海珠新盘普遍实行双合同，一手房网签价仅为2.1万元/m2，首次置业实际首付达四五成，二次置业更高至八成以上，而中海名都二手房银行评估价在3.4万元/m2，首期支付压力大的购房者反而会选择二手房（金港镇二手房 ）。

    “曲线贷款”购房 需留意风险

“穗六条”出台后，二套房贷首付比例提高至七成。现时，银行首套房产按揭贷款基本没有优惠利率，个别银行甚至可能上浮利率才有可能放款；而二套房贷利率上浮幅度也存在进一步提升趋势。因此，不少仍有购房需求的市民选择先借款一次性付款后再办理抵押贷款，以规避二套房贷首付七成的限贷令。对此，记者采访了广州安家世行市场部经理陈溢溢。他提醒广大市民，以纯抵押形式实现“曲线购房”的方式需谨慎。

    装修贷款：

    适合贷款100万以下买家

    陈溢溢认为，纯抵押对贷款资金有明确要求，目前纯抵押贷款按照资金用途普遍分为以下两种：以装修贷款为主的消费性贷款和以企业资金周转为主的经营性贷款。而两种贷款方式并非每一位购房者都可随意选择，且后续贷款审批尺度存在不同的要求。装修贷款适合自雇和授薪人士，只要能提供稳定的收入来源、名下足够的流水记录即可。装修贷款是很多贷款额度需求较小的市民办理纯抵押的首选方式。

    据记者了解，目前各家银行装修贷款尺度不同。个别银行要求更为严格，如要求借款人需提供装修合同、提供装修公司账户作为后续贷款的收款账户、需提供装修前的房产照片和装修后的照片以核实资金用于装修的真实性。但也有多家银行提供更为宽松的审批政策。

    此外，装修贷款有明显额度限制。除了“住宅纯抵押最高贷款成数不得超过估价七成”外，贷款银行通常会设定装修单价上限作为贷款上限。如工行要求批复的贷款额度不得超过8000元/m2的装修上限，同时，贷款金额不得超过100万元。即90平方米的房产，申请装修贷款，最高贷款金额不得超过 72万元（908000）；而150平方米的房产（即使按装修单价算为120万元）申请装修贷款整体也不得超过100万元。

    经营性贷款：

    额度超100%但要求更高

    据按揭专业人士表示，经营性抵押贷款要求借款人名下有企业或相关的经营主体，并提供对应的营业执照、收入流水、税务证明以及上下游的相关订单、购销合同。因此，对于授信人士而言，纯抵押选择经营性贷款显然不太合理。

    陈溢溢表示，经营性贷款的最高批贷成数比装修贷款高。近年，各大银行信贷向小微企业贷款（张家港贷款 http://www.zjgzf.cn/daikuan/ ）倾斜，银行青睐于受理小微企业及小微企业主的经营性抵押贷款。因此，贷款成数上相比于装修贷款更具优势。房产纯抵押最高贷估值七成的比例对经营性贷款来讲已不具备优势。

    如中国银行对小微企业经营性贷款最高额度可以批到抵押房产价值的8.74成。个别银行可以按房产估值的100%批贷，只是要求借款人对超出估值七成的另外三成贷款购买加成贷保险。而商业银行对于优质的小微企业主，最高批贷额可以在担保公司提供担保的基础上，按抵押房产120%甚至更高的比例批贷比发放贷款。各大银行对个人小微企业主的经营性贷款最高额度普遍设定为1000万元。