实际上，“以房养老”概念的提出已有10年，10年来，“以房养老”被反复提及、讨论，时至今年的9月13日，国务院明确提出：“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，按计划，“以房养老”政策将于14年上半年试行推广，这项政策再次引起各方舆论关注。

老龄化倒逼，再议“以房养老”

据统计，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿，2050年前后将达到峰值4.8亿，届时每三个人就有一个是老年人，人口老龄化形势严峻。

而计划生育实施多年后，诸多“4+2+1”模式的家庭，将面临因养老而带来的经济问题和时间问题。背负着住房、教育、医疗等重担的“421家庭”，面对2个人照顾4位老人的现实，将（或者已经）感到力不从心。经济压力大将成为赡养老人面临的一大问题，传统的家庭养老方式或将日渐式微，老龄化倒逼，是对传统养老方式的挑战，“以房养老”不得不再次提上议事日程。

银行“抢钱”？

“以房养老”，本质上就是“倒按揭”，或为“住房逆抵押贷款”，是指老人将自己的产权房抵押或出租出去，以定期取得一定数额养老金或接受养老机构服务的养老模式。老人可将房子抵押给银行、保险公司等金融机构，经过评估后获得一笔款项，由金融机构按月发放给抵押人用于养老，在老人去世后，银行或金融机构将收回住房使用权。这或多或少使得一些人有银行在“抢钱”的感觉。实际上，银行亦有其顾虑。

对房价下行的担心成为银行的一大顾虑，当然也成为此项政策施行的阻力。银行机构的利润可能来自房屋未来的增值，即原价和房屋未来价值之间的差额等。房价下跌还是上升，按照价值规律，商品受供求关系影响并围绕价值上下波动，房价也会随着房子价值量的变化而变化，另一方面，社会劳动生产率是不断提升的，这又给房价下行增加了几分可能。房价下行，成为银行和金融机构最大的顾虑。

人均寿命的增长成为又一顾虑。人均寿命增加，非但倒按揭的时间增加，也就是银行机构付给老人的养老费用增加，而且从产权房的年限来说，对银行机构也是一种考验。基于目前的地权制度，70年的使用权大限一过，重新批准土地使用权、重新缴纳入地出让金成为政策实施后必须考虑的一个问题。

总体来说，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长金融机构承担的风险越大。

“按揭养老”能不能养了老？

在养老公共服务方面，我国依然步履维艰。在我国各大城市的养老机构，一床难求的现象再正常不过。“421家庭”形式之下，传统家庭养老功能已经弱化，从宏观上看，经济大转型时期，劳动人口结构变迁带来的是整个社会结构和经济基本面的系统性改变，所以，有专家指出，我国的养老离不开社会化这条路。

若是走社会化养老，现在来看，全国养老保险基金在未来25年间将出现收不抵支的状况；养老金的收支困难阻力重重；公共养老保障体系的覆盖面只占人口总数的15％，这三大问题是否是“按揭养老”能够解决的？笔者认为，这不是一个说解决就可以解决的简单问题，“以房养老”或解决养老金短缺的说法只是目前的畅想。

“以房养老”此次试点主要涉及的是一线城市的城镇住房。小产权要清理、农村宅基地房屋无法确权，二三线城市的房屋评估价值相对较低，房屋价值几乎不够养老。徒靠一线城市的城镇住房来解决养老金短缺，为时尚早。更不要说那些没有房屋的等待子女和社会为其养老的老人们了，他们需要的是“雪中送炭”而不是“锦上添花”。

试点，只是部分适用

在中国传统的观念以及现行房产制度的影响下，“以房养老”适用且愿意加入其中的人群不多。在传统观念的影响下，老人更加愿意把房屋留给子女。政策之下，“以房养老”是给自愿的老人提供了一种养老的渠道，金融机构也可以自愿选择。试点，是政策先行的第一步，意味着迈出探索的第一步，是对传统中国式养老的改革和创新。相信，这项政策的试点和“一部分先富起来”的目的都是为了达到“共同富裕”。