房产税征收刺激需求恐慌性释放导致上海豪宅成交大幅飙升
房产税效应
2010年4月,“新国十条”出台后,已经空转多年的物业税再次被提上日程。2010年5月13日,上海房管局正式回应房产税,称有关部门正在操作。官方的回应使得上海将开征房产税的传闻尘埃落定,引发市场的共振。
尤其是以任志强为代表的开发商对存量房征收房产税可行性的质疑。他们认为,存量房的面积统计、价值评估等工作量过大,在较短的时间内不可能统计完毕。这一观点得到业内人士的认同,房产税仅仅面向增量房征收的预期也随即弥漫楼市。
上海市宝山区一高端住宅项目营销负责人对记者表示,市场预期上海将试点的房产税针对新购房起征,这一预期刺激了高端客户抢购大户型住宅的欲望,2010年下半年大户型高端房的成交明显高于上半年,尤其是到了2010年年底更是出现一波高端住宅成交的翘尾行情。
同策咨询研究机构日前发布的统计数据显示,上海2010年10~12月成交的大户型数量远远超过8、9月份。该机构重点抽样调查的10个主力房型在120~150平方米的大户型项目中,有8个项目成交套数超过2009年的8、9月份。
“受房产税出台预期影响,2010年年底,上海中高端商品住宅成交十分活跃,一些之前持观望态度的买房人开始积极出手,一些开发商也借机扩大推盘量。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟对媒体表示。
商品住宅豪宅化
已经举办过五届国际高端物业展的上海优博集团负责人对记者表示,5年来参加高端物业展的展商数量逐年增加,不仅仅是因为豪宅展的规模扩大,市场上豪宅项目的增加也是一个重要因素。
数据显示,在2010年的上海新房住宅市场上,成交均价在10万元/平方米以上的楼盘数量已经从2009年的3个增加到目前的7个,而在2008年之前,一直只有汤臣一品一个楼盘的售价超过10万元/平方米。
同时,上海豪宅价格的涨幅也值得关注。
网上房地产数据显示,汤臣一品2010年成交房源的均价达到154168元/平方米,比2009年成交房源103828元/平方米的均价上涨了48.5%。
汤臣一品房价的大幅上涨并非特例。中国房地产信息集团分析师薛建雄表示,新鸿基的滨江凯旋门和襄阳市场项目都已提到上市日程,这两个项目的售价将会直追汤臣一品,而黄浦江沿线的一些楼盘已经在向10万元的单价冲刺,其它内环内优质地段新盘的售价也都在向10万元冲刺。
薛建雄认为,预计两年后上海豪宅的门槛就将从现在的5万元以上提高到10万元以上,各环线各档次的房价格局也将会重新洗牌。
上海豪宅数量增加、价格攀升的趋势还在加剧。2010年开始,上海土地供应结构改变。商品住宅供地仅占全年住宅供地比例的13.6%。同时,2010年底,国土资源部发文禁止容积率小于1的低密度宅地供应,低密度宅地更加紧俏。
随之而来的就是商品住宅用地,尤其是低密度住宅用地的价格持续攀升。上述宝山高端住宅项目负责人对记者表示,地价上涨必然导致房价上涨。如果上海保障性住房的供应大量增加,这将使得保障性住房市场与商品房市场互相剥离,豪宅或将成为商品房市场主流。
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