随着住宅租金水平高企，很多有经验的租房者开始选择在淡季换租，从而使得租赁市场淡季不淡，如春节前时常出现翘尾行情。为了控制租房成本，租房者应该主动调整租房模式，找准淡季再出手。

　  提前租房很普遍

　　原本不想在春节后租房（张家港租房网 www.zjgzf.cn ）高峰期租房的张先生，特地把换租时间提前了一个月，但没想到还是遭遇到了租房小高峰。

　　临近年底，考虑换工作的张先生，把房子租在了上海徐汇区的田林社区内。按照之前的观念，一般都会选择在年后来租房，但有过多次年后换租经验的张先生心里清楚，碰到高峰期，租金价(1250.10, 2.20, 0.18%)格上涨不说，选择的余地也不大，只能被动接受，往往会在心烦气躁的时候租到不太满意的房子。因此，他这次特地选择提前租房，以免碰到租房高峰期，与大多数租房者展开“混战”。

　　但事与愿违，张先生发现近期上海房屋租赁市场上已经很“热闹”，租房高峰期提前到来。市场研究机构统计数据表明，2013年12月，上海房屋租赁指数为1480点，比11月上升10点，环比上涨0.65%，涨幅相比11月缩小0.03个百分点。临近年末，租赁指数涨幅延续强势，高于全年平均水平，走出翘尾行情。

　　上海房屋租赁指数办公室有关人士分析指出，市场呈现这种变化，主要是换租需求提前入市所致。下半年在房价快速上涨刺激下，租金涨幅上扬加快，高位波动，并在年末“翘尾”收官。临近春节，不少中低端市场的节后租赁需求提前至12月入市，但在租金走势强劲背景下，房东将涨租预期提前转嫁。

　　就具体市场行情而言，对租金最为敏感的低端市场，成为涨幅唯一扩大的区域。记者通过小范围调查发现，包括宝山顾村、闵行航华、浦东周浦等板块，租金价格近期纷纷抬升。如宝山顾村一套70平方米的两房(装修全配)，租金价格由两个月之前的2800元，提高到目前的2900元左右。

　　业内人士指出，近几年租赁需求提前释放的现象日益增多，愈来愈多的租客意识到春节后房源紧张，而年底前房源选择余地大，租金有更大的议价空间，部分有经验的租客开始选择在春节前提前租房。

　　租赁市场有变化

　　住宅租赁市场的需求变化，已由之前单纯的“一大一小”两高峰，逐渐演变为“一大两小”三高峰格局。当然，占据主导格局的还是春节后高峰和高校毕业生所形成的租赁高峰期。

　　春节后的住宅租赁市场，一直以来是需求最为旺盛的时期。以上海为例，相关数据表明，目前上海外来人口超过900万，这其中，有很大一部分是通过租房来解决居住问题。按常规，大部分外来人口在春节之后来到上海，由此而产生大量的租房需求；此外，春节后为调换工作高峰期，由换租而产生的巨大市场需求变化集中体现出来。诸多因素叠加，使得春节之后的一段时间为每一年住宅租赁市场的最高峰。

　　而在毕业季，也会产生大量的市场需求，从而导致一个阶段性的需求高峰出现。相关统计数据表明，2013年上海大学毕业生中，有超过10万人希望选择在上海就业，同时考虑到其他城市高校毕业的学生也选择来上海就业，这意味着继春节后，又将产生一波新的需求，从而形成一轮新的需求高峰。

　　此前数年的市场变化情况也印证了这种规律的存在。根据北京链家地产[微博]对北京自2010年以来连续4年住宅租赁成交规模持续调查发现，春节后租赁成交量环比幅度最大(见下图)，形成时间多集中在春节后的第一个月。此外，在高校“毕业季”来临的前一个月如5月底、6月初，往往还能形成一波反弹，形成一个需求小高潮。当然，成交增幅较之春节后要小得多。

　　纵观全年成交情况，不难发现全年住宅租赁成交低谷主要出现在4月底5月初，以及7～10月间。这是因为在春节与高校“毕业季”之间，存在一个短暂的低谷，时间大约一个多月时间，需求相对比较平淡。而在夏季，不管是住房买卖，还是租赁，均处于传统淡季。与住宅市场9月买气快速上升不同的是，租赁市场却最为平静，几乎处于全年的最低谷。

　　值得注意的是，下半年的租赁低潮，一般会延续到春节后。但租金连连上涨，使得有经验的人开始选择在年前租房，避开了高峰期，也使得春季租赁高峰出现提前的倾向。

　　以变应变调节奏

　　在租金高企的情况下，如何有效控制成本呢？

　　数据表明，包括北、上、广、深在内的一线城市，住宅租金普涨，已经连续超过45个月保持上涨势头。对此业内人士表示，除了选择租金较低的租屋以控制租房成本之外，如何避开租赁高峰期，也是租房者需要认真对待的问题。

　　首先要改变的是换租方式。在传统模式下，租期到期，或者更换工作之后，才会考虑换租，属于被动型。但换工作的高峰期会出现在春节拿到年终奖之后，因此在这段时期，找到新的工作之后，也意味着必须得重新找房子。而恰恰这段时间是房源最紧张、租金涨幅最大的时期，根本不利于控制租房成本。

　　为了避免这种情况，业内人士建议主动对换租时间进行调整。有两个时间段可供选择，其一是春节高峰期之后的一个月，其二是每年的9月前后。相对而言，选择在秋季租房，租金水平相对比较稳定，而且选择余地比较大。而对于在春节后跳槽的人士来说，可以先在原租屋中过渡一段时间，等高峰期过后再在工作地附近找房。

　　另外，对于租住地点的选择，也可以更加宽泛一些。近年随着轨道交通的大幅延伸，城市公共资源的日趋均衡，远离市中心的房屋也能够为租房者所接受，所以不必死守市中心区域。当然，不能单纯为了降低租房成本而忽略了时间成本，通常情况下，单趟出行时间最好不好超过一个半小时，如果超出这个时间，对生活和工作都会产生影响。

　　还有就是建议租房者选择在轨道交通枢纽站点附近租房。通常情况下，这些枢纽站有两条甚至两条以上的轨道线交汇，便于换乘。居住在这种地方，可以做到一劳永逸，不管如何跳槽，总能通过轨道加公交的换乘方式，便捷出行。当然，要做到这一点还需要与房东处好关系，以避免对方漫天要价而被迫搬家。