2013年12月召开的中央城镇化工作会议明确了各类城市的城镇化路径，其中放开建制镇和小城市落户限制等政策让三四线城市成为了未来房地产市场布局的重点可能性加大。

　　严跃进在接受中国房地产报记者采访时表示，随着2013年全国四类城市分化的进一步加剧，三四线城市的住宅市场已开始显现高库存和高空置率等风险。截至2013年年底，全国各类城市的库存绝对量已达到2011年以来的最高水平，激烈的市场竞争下，2014年房企必须强化高周转战略，在库存去化的同时扩大市场份额。

　　中国房地产报：回顾2013年，如何概括全国四类城市的房价走势？

　　严跃进：一线城市：惊悚。其中北上广深房价暴涨的可能性很大。最新公布的数据显示，一线城市房价同比增幅排名位居全国前四强。库存月报也显示，一线城市库存去化周期明显偏短。截至2013年年底，一线城市新建商品住宅存销比为8.3个月，其中北上广深分别为7.6、8.5、8.3和9.4个月。部分市场需求在特殊的户籍、限购政策加码等因素制约下，暂时受到了压抑。但一旦调控放松，未来这种惊悚的同比涨幅仍将持续。

　　二线城市：强劲。全国各大省会城市的房价将呈强劲上涨态势。二线城市库存去化周期也在10个月以下。供不应求的矛盾不断凸显。部分逃离北上广深的置业者，容易将需求导入二线城市，从而催生房价上涨。这个过程目前仍在延续。

　　三线城市：温和。地级市房价上涨呈温和上升态势。这种涨势，有一半是物价上涨带来的，另一半则与预期看涨因素的推动有关。唯一好的一点是，“供大于求”的特征牵制了此类城市房价的过快上涨。新型城镇化下，三线城市户籍制度放开，且受欢迎程度是最大的，但这也容易加速积压库存的去化。

　　四线城市：颓废。县级市及新兴城镇的房价上涨，将呈现缓慢或环比零增长的格局。郊区大盘、城市商业配套较差的楼盘将有可能降价。四线城市在人口导入等方面需加把劲，从而助推库存的消化。总的来说，四线城市房价总体仍在可承受范围内，购房者收入增幅超过房价涨幅的难度并不大。

　　中国房地产报：2014年全国四类城市房价的走势如何？

　　严跃进：2014年在新型城镇化、房地产长效发展等调控政策下，房价运动轨迹将呈现分化态势。其中一二线城市报复性反弹的可能性更大。三四线城市将在一个相当窄的上涨空间中运动，此类城市郊区大盘也兼具降价的可能性，但城市中心地段仍有上涨的可能。

　　总体来说，2014年政策将糅合新型城镇化及户籍制度改革而进行。重点一二线城市户籍制度将通过积分制来对置业需求进行排序。而三四线城市户籍放宽将有助于置业需求的导入，这也是置业者必须看到的新趋势。

　　中国房地产报：从全国四类城市目前的住宅销售情况看，2014年房企最应该注意的是什么？

　　严跃进：事实上，目前全国各类城市的住宅存货已创下近三年的最高水平，房企需要强化高周转战略。从绝对量看，2013年年末库存量达到了2011年以来的最高水平。截至2013年12月底，一、二、三线20个城市新建商品住宅库存总量分别为2915万、3105万和2373万平方米，环比增长分别为4.5%、8.4%和1.6%，同比增长分别为-4.0%、11.3%和24.7%。

　　虽然2013年市场成交行情不错，但真正牵引库存与存销比攀升的力量在于房企的推盘动作。多数样本城市的限购限贷政策并没有预料中的放松，反而有加码的态势。因此，当供给与需求的差距加大时，房企也面临了库存积压的尴尬。

　　2014年，房企在库存去化方面应持积极的态度。房企在2013年的激进拿地，将给2014年提供充足的新增供应。但另一方面，市场成交的活跃程度将略微下滑。由此，在市场竞争激烈的情况下，建议房企必须强化高周转战略，在库存去化的同时也应扩大市场份额。