2013年，对于很多房企来说，都取得了不错的销售成绩，大多数超额完成全年销售目标。就在众开发商摩拳擦掌2014年时，马年的福州楼市则是以“冷”开局。对于市场的未来走势，业内人士众说纷纭，万科集团董事长王石对今年楼市很不看好，表示“非常不妙”。也有专家认为，房地产投资将告别高增长时代，持续近10年的房地产投资热潮将逐渐冷却。有的业内人士则表示今年销售额将远超2013年。尽管大家对2014年房地产市场的看法不尽相同，然而，开发商在土地市场上“毫不手软”的表现，又为后市预期带来信心。那么在“抢跑2014”市场中，开发商又将做哪些方面的战略调整？

楼市或将出现两极分化

记者：业界对2014年房地产市场的看法各执一词，2014楼市走势会不会呈现新变化？

刘波：2014年房地产将进入分化阶段，不仅有城市分化，还有企业分化，产品分化。一二线城市依然是开发商关注主战场，特别是实力靠前的企业战略布局会集中到一二线城市，而三四线市场主要留给中小企业。市场已逐渐被大开发商占据，中小开发商的市场份额正在下降。

林夕：从福州市场来看，今年依然是靠刚需持续发力，但是受2012、2013年集中释放的影响，市场去化将迎来一段缓冲期，比如春节这段时间就没有出现2013年那么高的销售量，这是正常现象。同时，高端项目与商业地产竞争将会更加激烈。

记者：从去年开始，不少大型开发商撤离三四线城市而回归一二线城市，不过从福州周边一些县市的楼市来看，不乏大品牌开发商的高位销售，这说明一个什么趋势？

刘波：一二线城市楼市积聚了众多人气，仍有大量的潜在需求，房价也易涨难跌。而人口相对稀疏的三、四线城市却面临着库存积压、资金难收回的局面，这是目前开发商都看得到的问题。当然，也不排除大企业在资源丰富的三四线城市开发住宅以外的项目，比如旅游地产、养老地产等，在这些产品没有大肆覆盖的情况下，会受到购房者青睐。

林夕：小城镇的急需客户群一直是存在，只是早期被忽视，随着城市化发展，这些区域中心城市的刚需大量释放，从而支撑了市场去化。但是，毕竟受流动人口数量少的影响，市场需求量有限，容易存在供应过量的压力。

土地市场升温带来后市预期

记者：国土部公布数据显示，去年全国土地出让收入总金额达4.1万亿元，土地市场继续在“发烧”，能否认为开发商对后市预期还是比较高？

刘波：对于开发商来说，快速销售，资金回笼，继续拿地，这是一个企业发展的循环过程。同时，因为前期快速消化，不少企业的储备土地量已经有所减少，开发商确实需要填仓，他们通过积极拿地，为将来的开发做准备。近期拿地开发商基本上是按照自己的开发节奏来拿地的，并非预见楼市会出现政策松动而拿地。

林夕：得益于2013年楼市回暖，很多房企的销售任务提前完成，手中才有拿地的足够资金，积极拿地储备粮草，全力备战2014年。而屡屡上涨的土地成交价背后，折射出的是开发商对房价和市场购买力的信心。但这其中也存在一定的风险，如果国家宏观经济面的情况没有持续向好，楼市的整个走势会受到很大影响。

记者：去年年底，福州土地市场有过一波疯狂的场面，虽然不同于一线城市频频出现“地王”，但是同样吸引了主流开发商竞相出手，特别是住宅用地格外受青睐，是否说明开发商依然看好住宅市场？

刘波：作为新的一线城市，福州对外来人口、外来资源的吸附力将更强，结合多方政策利好，楼市未来将迎来更广阔的市场空间，激发更多的市场需求。同时，近郊地块的价格相对于主城区来说，还有较大的发展空间，加之城市资源配套的完善，未来几年住宅空间还会表现出积极向上的态势。

林夕：从福州近两年土地出让情况来看，商服用地比例明显增加，随着这些地块开发并投入使用，福州商业项目日趋饱和，竞争压力更大。相反，住宅市场销售火爆，市场需求旺盛，同时资金周转速度快，经营风险低，加上福州郊区发展已经接轨主城区，但房价方面还有明显优势，开发商也是看到其上升空间大，从而更愿意拿住宅地块。

营销策略日趋重要

记者：春节后，“抢跑2014”成为福州开发商发力的关键词，面对大环境，开发商战略方面应该有何变化？

刘波：目前福州市场还有很大需求存在，但是面对利润摊薄的形势，开发商需要深思，刚需产品如何创新？高端产品如何突破瓶颈？同时，客户的购房理念会不会发生变化？而整体来说，就是需要开发商凭借过硬的企业实力、产品质量和营销策略赢得购房者，快速开发、快速销售的模式来应对当前市场。

林夕：复合型地产开发将是未来房企转型的一个趋势，依托整个城市发展，公共资源配套将得到购房者重视。而未来房企能够立足于市场的核心，除了拥有绝对优势的产品线带来的销售利润，还有项目后期运营带来的利润。

记者：营销策略会不会变得更加重要？

刘波：“没有营销就没有房地产”，这曾是房地产的“金科玉律”，对于开发商来说，做好营销策略对其资金回笼有很大作用。随着市场不断变化，传统营销模式已经不能满足市场需求，因此还需要新的营销方式来吸引购房者，2014年，竞争更趋白热化的状况下，是营销不断回归时代。

林夕：现在房地产的营销方式多种多样，在传统的众多营销中，营销执行层面更重要，与客户嫁接，做好服务。同时在新时期下，开发商开始由业绩的“硬目标”向营销推广的“软目标”发展，营销模式也应该要探索新方式，从而促使开发商在越来越激烈的市场之中脱颖而出，抢占市场先机。

链接：业界声音

地产商任志强：我们看2014年，总的趋势是看涨的，但是增幅放缓，如果说具体区间，则有可能从两位数降到一位数。

经济学家马光远：关于未来房地产的走势，基本达成共识！明年是房地产最微妙的一年，特别是一线城市的上涨，不能消化人们对三四线城市下降的恐惧，整个房地产的走势可能真的逆转。所以，2014年，应该是中国房地产决定生死的一年。