在经历了春节长假这一传统楼市淡季之后，各地楼市处于低迷状，而土地市场却持续升温。冰火两重天的情况成为近期房地产市场的真实写照。

    京、沪、杭、深卖地收入超千亿元，“地王”频出再次点燃土地市场热情。1月23日，深圳成交前海商业用地，刷新深圳单价、总价地王纪录；同日，杭州单价地王再度诞生；1月28日，广州番禺、黄埔出让地块创下区域楼面价单价新高纪录；上海总价101亿元的住宅用地总价地王也在日前产生。

    而商品房市场却是另一番光景。据亚豪机构统计数据显示，1月新房成交量遭遇“腰斩”。1月北京商品住宅共成交6908套，成交面积74.42万平方米，这两项数据环比、同比均萎缩近半。6908套的月成交量甚至仅高于2012年1月的4473套，成为自2006年商品住宅开始网签近9年来1月商品住宅销量的第二低位。

    “楼市萧条是金融环境短期行为变化的体现。从去年年底，房贷、美元政策收紧，立马就产生影响；而土地问题是开发企业去年一年整体开发计划的体现。对于大多数企业，去年销售业绩不错。家中有粮，心中不慌。但现阶段大规模拿地存在风险，房企应持谨慎态度。”华高莱斯副总公衍奎对《新楼市》记者如是说。

    房冷地热的尴尬

    2月13日，北京宅地市场迎来马年首次出让，丰台西局和顺义赵全营各有一宗宅地入市，两地块起始价合计超过40亿元。

    据悉，万科、龙湖、保利等近十家知名房企及联合体参与丰台西局旧村改造地块的竞拍。经15轮竞价，保利地产率先触顶，以35.7亿的报价达到该宗地的合理价格上线，平均楼面价16212元/平方米，随后现场进入限价商品房的竞报环节。经过29轮竞拍，该地块最终由北京龙湖中佰置业有限公司和北京盟科置业有限公司联合体摘得。

    房企土地市场的争夺战可谓“热势难挡”。而2月份，北京土地市场计划推出多宗热点地块。市场机构中原地产研究院的统计数据显示，北京2月份已经确定出让的经营性地块有16宗，面积合计达到了242 .6万平方米。其中7宗挂牌地块起价已经达到了175.16亿元，预计2月土地出让金有望突破400亿元。

    土地市场的火热绝非只有北京出现。上海易居房地产研究院近日发布的《2014年1月份典型城市土地成交报告》显示，1月份，包括北上广深等四大一线城市在内的10个典型城市土地成交建筑面积合计2636万平方米，环比下降24 .7%，同比增长1.3%；土地出让金收入1436亿元，环比增长56.6%，同比增长155.2%；土地成交均价为每平方米5449元，环比增长108%，同比增长151.9%。

    对于土地市场的火热，克而瑞机构认为，企业对一二线市场的持续看好，使得一二线城市土地市场热潮不退。企业信心的膨胀从其销售目标的激增可见一斑，多数企业2014年销售目标都增长超两成。

    从企业对市场充满信心可以看出，目前的成交平淡只是受传统淡季影响。预计今年楼市将在元宵节、情人节双节开始步入正轨，且春节过后银行的房贷额度或有所放松，市场需求很可能将得到释放，加上节前房企集中融资，在一月份的融资总量创新高，这很可能在节后造就新一波拿地热潮。

    而商品房交易方面，市场却在经历着“倒春寒”。

    数据显示，1月北京楼市成交遭“腰斩”，并在2月继续走低，春节后的5天，合计住宅签约总量为1553套，较去年同期的3379套下降54%。

    就全国来看，中原地产研究中心监测数据显示，截至2014年1月26日，54个重点城市新房成交约为19万套，环比去年12月同期下调11％，同比去年1月同期下调15.6％。新年楼市开局趋冷。

    对此，亚豪机构副总经理任启鑫表示，在2013年年底限价令再次趋紧、信贷政策收缩、自住商品房供应提速、土地供应结构逐渐变化等多方因素作用下，短期内房企观望与惜售的情绪不断加重，推盘积极性降至历史冰点，成为1月份供需乏力的根本原因。

    中原地产首席分析师张大伟也认为，楼市相对萧条，主要是因为信贷紧张。相比往年，2014年1月信贷依然维持紧张，贷款的优惠折扣减少，导致购房者入市难度增加，部分购房者被迫观望。2014年房价涨幅将放缓已经成为市场共识。

    被看衰的楼市

    “房冷地热”现象的出现，充分说明着房企对于房地产市场后市的信心。不少开发企业认为，当前楼市的寒冷只是一时的，现在拿地却是必须的。但对于当前那些购买高价地的行为，不少业内人士表示出担忧。

    2月12日，万科董事长王石在接受媒体采访时说，“2014年的（房地产）情况非常不妙。”之后王石在个人公共平台进一步阐述：一线接着二线城市房价上涨的态势，同80年代末的日本泡沫经济的高地价、房价何其相似！但日本的泡沫破裂了。警惕前车之鉴！

    中海地产董事长郝建民也在近期向媒体坦承，“房地产说到底还是金融问题”，特别是在商业地产方面，资金实力就显得尤为重要。虽然其相信今后内地房地产行业仍属朝阳产业，但是金融及现金流风险可能成为地产行业的最大风险。

    这种担忧不无道理，中国楼市已现端倪。从金融金面看，据中国人民银行《2013年金融市场运行情况》分析，去年我国货币市场利率中枢上移明显。预计今年我国金融市场资金面相对紧张状况不会有明显缓解，特别是利率市场化进程加快，影子银行监管加强，将会明显影响到房地产市场融资状况。随着美联储退出Q E实质步伐加快，新兴市场经济体资金将加速回流美国，有可能会引发局部国家经济金融动荡，进而影响到我国实体经济。而房地产市场风险正逐步释放，也已经成为社会共识。

    从政策方面看，新华社文章称，可以预见在2014年的楼市调控中，去行政化、差异化政策将成为调控主流。对于房价上涨过快的一线和少数二线城市仍从严落实差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，增加住房用地和住房有效供应，而库存较多的部分二线与三、四线城市的调控只会松不会紧。

    “实际上很多企业也在打鼓，经济运行到一定程度,原来的模式应该有所变化。很多人认为中国结构调整拖得太久，用货币刺激手段已经开始失效。现在很多看多派在调整的时间上也认为近期会做出反应，过不了2015年，经济肯定要调整，在调整的过程中房地产市场不会是顺风顺水的。”公衍奎认为，目前房地产会不会遭遇变化，要看金融环境。“如果政府认为，经济下滑，采取刺激性措施，会对房地产市场利好。现在的问题是房地产市场寒冷，部分地区政策持续不放水，政府是不是受得了。”

    拿地仍需谨慎

    2月12日，香港屯门两幅限量地以远低于市场预期的价格成交。每平方英尺地价最低2129港元，创12年来新低。

    继李嘉诚掌舵的长江实业在香港推出的首个新盘降价25%开售后，另一大巨头新鸿基2月10日推出位于元朗的住宅项目售价直降40%开卖。

    香港房地产市场的萧条与上文提及的大陆开发商抢地行为，形成了鲜明对比。2014年1月9日至1月16日，远洋地产8天内斥资73.1亿元连吞北京三幅地块，建筑面积逾50万平方米；上海宅地总价地王被方兴地产以101亿元刷新……一批实力房企正在土地市场“攻城略地”。

    “大陆方面经济周期相对不明显，而香港房地产市场，几个发大财的企业都是踩准点的，其共同之处是不挣最后一个铜板。”对于当前房企拿地的行为，公衍奎认为，目前不少企业拿地行为是在豪赌后市，而这些企业分为两类。一种是，企业不具有规模，没什么可输的；另一种是，有些公司具有好赌“天性”，由于决策机制的不同，集团化的公司往往存在不怕输的职业经理人。

    在他看来，如果经济有所调整，买“高价面粉”的企业，肯定会遭遇问题。“很多企业认为，别人害怕的时候就是你应该赚钱的时候。这种想法导致有些企业即使有风险，也会出手拿地。但击鼓传花，总有一波企业会被市场‘抛弃’。市场到底的那天，手里有货的人一定会折进去。而这种公司比成功的企业多得多。”