说到楼市，就要说房价。有人说房价会涨，有人说房价会跌，还有的谈论经济，谈论政治，论证一大堆。我想说，那些说房价会涨会跌的人已经够傻了，这加上论证的就更傻。为什么北京的房价5万一平，而济南的房价就1万一平？这不同的地方房价都不一样，你去撇开不同地域的客观条件不同而单论房价涨跌，这不是在纸上谈兵吗？再往细里说，就算是济南，历下区的房价涨跌与否能跟济阳平阴的房价一块讨论吗？再往细里说，就算是历下区，学区与非学区，生活方便与不方便的地方的房价能一块讨论吗？不能！现在已经不是03到10那个时代了，那个时代可以说房价，因为那时侯涨跌确实是一种全国性的趋势，说涨就都涨，说跌，金融危机的时候也确实都有短暂的波动。但现在不同，现在的房价已经从早先的崛起期进入了成熟期。现在要谈房价，就不能笼统的谈，而要具体的谈，具体到某省某市某区县某楼盘甚至某户型。在我看来，现在的房价，在不同的地域，不同的位置，甚至不同的户型，其价格的涨跌都不尽相同。说实在话，如果不是房叔房姐的，你去关心全国的房价涨跌没什么意思，要关心，也就只用关心你身边的房价就足够了，毕竟，大部分人买房都只在一个城市买不是。下面楼主就说说楼主对楼市的一点理解，其他的城市楼主虽然也去过一些，但不敢妄自评论，就以济南为契机谈论一下有关楼市的一些问题。

　　首先说一个问题，90年代末的时候北京市区的房价好像才3，4千，济南市区的房价那时侯也就1千左右。而现在呢，涨了10倍。很多人只看现象不喜欢看本质，只看到过去的10年房价涨的很快，不去想是什么导致了这种现象。如果不去看这个本质，可能就不容易看清未来的发展方向。那么为什么短短十几年的时间，房价可以以几乎一年一倍的速度去涨？我想现在大部分人都明白，是城市化，大学扩招，通货膨胀以及商品房（张家港楼盘 http://www.zjgzf.cn/newhouse/ ）普及等等原因一起造就了这样的局面。

　　你要在一个陌生的地方生活，只有工作还不行，还要有住的地方，但在这之前，大部分家庭都只有一套房子，城市里并没有多余的房子供你住，而早先有的单位宿舍和分房制度也没有了，这样一来，房子就成了紧缺的东西。不用担心，GJ其实早就想好了对策在前面等着你们从学校走出来呢。那就是商品房政策。GJ卖地，让开发商盖楼，让你可以购买房子，这样你不就可以在城市立足了吗。之前城市人口变动不大，又有单位宿舍和福利分房政策，所以城市里不缺房子住，房价自然不高。但现在呢，大量的年轻人要留在城市，人多房少，房价自然要涨了。其实GJ早就可以预料住房会是个问题（城市化是GJ搞的啊），但指望GJ提前盖好房子等你住吗？那样房价就不会涨了，因为那样房子就不紧缺了。这就好像姜你军，蒜你狠，其实我有足够的货可以供应，但那样价格低，于是我十分之一十分之一的卖，需求量是固定不变的，你早晚还要买我这么多东西，因为除了我这里你没处买去（或者说只有我能卖这个东西），这样因为是卖方市场，价格就彪升了，哪怕我卖到最后需求量下降了，我的姜和蒜烂了一半，但前面一半我是按3倍的价格卖的，总体上我还是赚了。什么？这样既浪费大家吃到的姜和蒜又比原来少？跟我有毛关系？只要我赚了就行。这就是为什么地是一块一块的批，而不能一下批很多。其实GJ要改善民生要降房价很简单，多批地，保准2年内立刻大降。商品房商品房，不管是多么大宗的商品，归根结底还是一个商品，受供求关系影响，你东西再好，市面上一大把，扔路边都不一定有人要，你东西再烂，大家都等着要，就可以漫天要价。

　　现在看房价也要以这样的眼光去看，你要想知道这个小区的这个户型将来是涨是跌（注意，千万不要再说什么房价涨跌了），那就分析分析这个房子有没有什么特质是稀缺的，或者将来会稀缺的。是交通方便呢，还是生活便利呢，还是学区（张家港学区房 http://www.zjgzf.cn/xuequfang/ ）好呢，或者户型好呢？如果什么特质都没有，那顶多就是不亏。如果你发现这样的房子周围多的是，还都没卖出去，或者没租出去，或者正在建新楼盘呢，那铁定是要跌的啊。这个方面下文会细说。这里先把房价上涨的本质说清楚。大学生一批批的毕业，而且一批比一批数量多（今年的毕业生好像有近1千万吧），涌入城市的人就越来越多，因为房子这种商品生产起来比较慢，所以供求关系就越发紧张，再加上通货膨胀所带来的存款贬值隐患，以及中国人买涨不买跌的跟风性格和一批先富起来的人炒房，使得不缺房子住的人也开始尽量买房，本身不在市区住的人也开始提前为自己的子女在市区买房或投资买房，这一系列的浪潮涌来，房价能不疯长吗？我想，看到这里，你至少应该有点感悟。我不敢说我说的是金玉良言，这只是是我个人的分析，但我认为至少还能说的过去。所谓以史为镜可以知兴衰，只有知道了之前的事情为什么发生，才能去推断将来的事情可能会怎样发展。这也是为什么我花这么多力气说这些看似无用的话。只有以此为基础，才能去推断楼市未来的发展趋势。

　　好了，上面说了楼市为什么涨，那我要问，也是许多人会问的一个问题，房价会一直涨吗？其实这个问题根本不用回答，有什么东西是永恒不变的吗？汉唐盛世也不过存在了几百年而已，房价会涨100年？它肯定是有下跌的一天。而我们想知道的是它什么时候会降，5年还是10年20年？它以什么方式去跌，是缓慢波动下跌，还是会瞬间蹦盘？是全国一起降，还是有些地方先跌，还是有些地方跌有些地方继续涨？或者有些地方蹦盘了另一些地方还很稳定？要搞清楚这些问题，都要根据不同的情况去看。下面就逐个分析。

　　首先我要举个例子。山东潍坊市，经济总量在山东前列，但潍坊的房价相对于其他的地级市来说却很低，现在市区均价应该在5000甚至以下，这个价格甚至不如潍坊下辖的地级市高。济南的经济总量跟潍坊差不多，但济南市区的均价却已经10000+了。其实烟台的经济总量跟潍坊，济南差不多，但房价也比潍坊高不少，这里面有烟台靠海的原因，但济南不靠海啊，济南的环境也不好，也不是旅游城市啊。经济总量差不多的话，吸纳的就业人员就应该差不多，那何以各方面都均等的两个城市，房价却差一倍呢？这就是我说的讨论房价不能从宏观来看的原因。
首先我要举个例子。山东潍坊市，经济总量在山东前列，但潍坊的房价相对于其他的地级市来说却很低，现在市区均价应该在5000甚至以下，这个价格甚至不如潍坊下辖的地级市高。济南的经济总量跟潍坊差不多，但济南市区的均价却已经10000+了。其实烟台的经济总量跟潍坊，济南差不多，但房价也比潍坊高不少，这里面有烟台靠海的原因，但济南不靠海啊，济南的环境也不好，也不是旅游城市啊。经济总量差不多的话，吸纳的就业人员就应该差不多，那何以各方面都均等的两个城市，房价却差一倍呢？这就是我说的讨论房价不能从宏观来看的原因。
现在中国的人口数字基本稳定，如果考虑到老龄化的话，可能还是下降的（对楼市来说，老年人基本等于没有人，买房的大部分是年轻人啊）所以，如果到一个地方如北上广的人口增加了，那就必定意味着有另一个地方的人口减少了。人口增加的那个地方就有住房的需求，房子就有价值，就可以有价格，而人口减少的地方，房子就没价值，就不会有好的价格。我前文也说过，现在的楼市已经到了成熟期，不会说涨都涨说跌都跌的。现在要开启的阶段就是，有的地方涨或者维持，有的地方就要跌了。哪些地方涨呢？就是大家都去的地方，城市化严重的地方，工作，生活，教育，医疗等等各种资源丰富的地方。哪些地方跌呢？就是欠发达的地方，人口流失的地方。

　　很简单，北京有多少高校？数不清，而且都是非常好的学校，这些学校在北京招生的分数很低，只这一点就足够吸引多少人去北京定居？再加上北京的医疗资源呢？500强的企业有不在北京设总部的吗？你要找好工作不是北京最多？北京的交通，饮食，购物，娱乐，人文历史环境，那一个不是最好的？你要有高的生活追求的话，除了移民，北京不是你所向往的地方吗？ZHG就是这样，喜欢把资源集中给某一个地方的某一群人，同时压制其他地方，然后让资源不好的地方的人去争抢剩下不多的可怜资源。所以，北京的房价会崩吗（我不敢说不降，波动总免不了）？中国有多少有钱人？别说崩，就是跌的稍微一多，立马有人接盘。因为北京的房子不只是房子，还包括了北京的生活。但有些地方的房子就只是房子，比如你在菏泽市区买一套房子，除了住我想不出有其他的利好。而有些地方的房子，连房子都不是，就好像鄂尔多斯的房子，就好像很多在北京生活的人老家的房子。很多人把房子看作单纯的房子，房价看作单纯的房价，这个不对，就好像古董一样，一个元青花和一个现代景德镇仿品，长得一样，甚至景德镇的更精美，但元青花的内涵和稀缺决定了它就可以卖几百万，你如果很鄙视地说不就是个瓷罐子么，卖那么贵，早晚要崩，那你就输了。一模一样的两套房子，在历下区可以卖200万，在朝阳区就可以卖1000万。房子的建造成本其实就那些水泥钢筋，所以导致房价不同的不是房子本身，而是房子所能带给你的附加的价值。那么我们看一个楼盘或者一个地段的房价是涨是跌，主要也要看房子背后的附加值是否稀缺和坚挺。