澳大利亚置业有许多优势，但澳大利亚的税收制度相对复杂；欧洲小国开放购房移民政策的目的在于吸引投资，在获得身份的时间成本、经济成本方面需要较大的付出，要三思而后行。

招商银行(600036,股吧)与贝恩公司联合发布的《2013中国私人财富报告》，随着资本全球化时代的到来，高净值人群跨境资产配置的需求日益显著。37%的高净值人士表示希望通过跨境资产配置进行财富保障和风险分散，60%的高净值人士表示自己正在考虑或已经完成投资移民，超高净值人群中该比例超过70%。投资移民的主要原因涉及跨境多元化配置、子女教育、养老规划、环境问题及食品安全问题加剧等多个方面。

移民及海外置业不是新鲜字眼，但在带着梦想走出国门前，请一定做足准备。从去年的趋势分析，2014年的移民与置业热点仍会主要聚焦在澳大利亚和欧洲。

澳大利亚：税务是关键

在移民方面，澳大利亚风景宜人，是全世界最适宜居住的国家之一，资源丰富福利好，是许多国人梦想的天堂。在加拿大、新加坡、新西兰等先后提高移民门槛后，澳大利亚却抛出针对多种对象的移民政策，希望以此拉动新移民对澳洲的投资，需要强调的是，在澳大利亚置业并不等于可以移民，在澳的物业可作为移民财产证明的一部分，可在申请转为永久居留签证时用于证明个人净资产。

在置业方面，投资者对澳大利亚的投资热度从2005年至今一直都处于持续升温的状态。尤其是2013年澳元兑人民币的汇率一路从6.6降至5.4左右的低位，这意味着与一年前做同样的投资相比可节省近20%的开支。

澳大利亚房产的一些优势已经广为人知：除了环境一流，还拥有永久产权，并且无遗产税，在增值方面与国内相比较为缓慢，但从历史数据来看，长期持有可以平稳升值。不过不是所有人都知道购买澳大利亚房产可以通过运用金融工具和税务扣减方式，达到最大程度的节省开支获得收益的目的。

首先，如果投资者购买的是期房，签订购房合同时统一交付首期款10%到政府监管的信托账户，交房时再支付除贷款金额外的余款。

其次，外国人在澳大利亚购房可向当地银行申请贷款，一般可以申请到70%左右的贷款额度，在交房前无须还贷，而且办理银行贷款的手续并不复杂。投资者可以选择在一定年限内只还利息不还本金，首付35%~40%时可基本实现以租养息。

再次，在同一家银行的贷款年限最长可达30年，可在物业增值后选择再次评估，在不出售房屋的情况下将房屋增值部分通过升值再套现，套现的资金可以进行再次投资也可存入投资者名下的对冲账户冲抵贷款利息。

同时，澳大利亚的房贷利率一般在5.5%~7%，租金回报率大致在4%~7%，根据历史数据统计，物业本身每年大致增值7%-10%（该数据较为笼统，真实的增值应视物业所在的具体地段情况和是否处于上升周期内，有些地区近10年都没有增长，有些则增长较快），加之开立对冲账户可冲抵一部分本息，投资者在无须出售房产的情况下，现金流能形成正循环，房贷对投资者的现金压力较小，甚至可以实现盈利，供留学费用或是养老费用。澳大利亚税法规定，如果投资者购买自住房，当自住房转为投资房的时候，贷款账户余额所产生的利息可以用来抵扣税。

最后，政府支持投资者可通过折旧或其他无形及有形支出扣减部分收入所得税。当投资者所购房产的利息或其它费用（以及后续业主费用）高于收益时，可以进行负扣税，降低在每一财政年度需要上缴的所得税数额。投资者还可在应税收入的基础上申报扣除折旧费（如房屋的设备及建筑修建成本折旧）。按期房形式购买的任何房产，包括商用和住宅房产，在符合法律规定的条件下都可获得建筑成本扣减。

虽然在澳大利亚置业有许多优势，但是投资都会有风险，澳大利亚的高福利也意味着高税收，而且澳大利亚的税收制度相对复杂，在澳置业还需考量一些成本。

首先，外国人只能购买澳大利亚的新房，不可购买二手房，所以投资者在转卖的时候只能卖给澳大利亚本地人。投资人如果不打算一直持有房产，就要考虑澳本地人的居住偏好，从而保证房产能顺利出售并且获得合理的对价。一般而言，土地在升值，房屋在贬值，购买带土地的房屋，例如带前庭后院的独栋别墅，可以获得更大的利润空间，也符合澳洲人的生活习惯。当然，这也并不绝对，澳大利亚移民来自很多国家，每个国家的人都有各自的居住偏好，所以不会仅有某一类型的房产更好出售。

其次，在澳大利亚置业就必须向澳大利亚政府做税收申报。每个澳大利亚有收入的人（包括非澳大利亚居民）都必须向税务局申报全年收入和纳税情况并多退少补税金。但是，在出租物业时，同时可以享有物业的各项开支抵税的优惠，最好雇佣当地的注册会计师进行税收抵扣。在海外进行投资活动，律师、会计师、税务师等专业人士的费用是不能省的，用国内的投资思维在海外投资容易导致投资决策及法律上的风险。

最后，澳大利亚法律没有规定遗产税，并不代表后代继承遗产不用交税。在满足某些条件的情况下，继承的祖辈资产会被政府视为继承者的个人收入增加，从而需要缴纳资本利得税，并且，继承人在买卖继承的房产时应参照有关房产增值税、印花税等相关规定缴纳相应税务。

在澳大利亚出售房产时，会包括土地转让税、个人所得税和律师费等中介费用。由于土地转让税本身就是为抑制土地流转及增加政府税收、调节社会财富分配的目的而出现，税率较高，澳国房产又是永久产权，所以一般会建议长期持有澳国房产作为财富传承和避险工具，并不建议出售。

欧洲：买房易移民难

欧洲的许多小国不是传统的移民国家，但因为经济危机等因素迫切需要资本注入，也开始开放本国移民，更是不少国家推出“买房即可移民”的政策，但是深究这些政策，就能发现想要真正拿到这些国家的永久居留权或者国籍，也不是件轻松的事情。

现阶段执行欧洲买房送移民政策的国家主要有：意大利25万欧元购房移民、葡萄牙50万欧元购房移民、西班牙50万欧元购房移民、希腊25万欧元购房移民、塞浦路斯30万欧元购房移民。

以上国家除了塞浦路斯购房可以直接拿到永久居留权之外，其他国家都只是在投资者购房后给予居留权。该居留权是有条件的五年期居住签证，多数国家并非一次性将这五年给到位，只先批一年到两年签证，再按规定条件续签，拿到这类居住证可以免签通行申根各国（由26个欧洲国家组成，塞浦路斯不属于申根国)，但只能自己开公司，不能在当地就业（葡萄牙除外），自然也就不能较为完整地享受当地福利，该居留签证更类似一个长期旅游签证。这些国家不仅要求投资者买房，意大利、葡萄牙、西班牙和塞浦路斯还要求投资者必须在当地银行存入2万到3万欧元不等的“生活保障金”，而且要存满一定的年限。

意大利、葡萄牙、西班牙都规定了申请人拿到居留权五年后，如果满足一定的条件可以申请转为永久居留权，但是这些条件是很苛刻的，不是每个申请人都能满足。如以上三个国家都要求申请人要通过语言测试，测试的不是英语，而是意大利语、葡萄牙语、西班牙语；在西班牙申请永久居留权对于离境时间有严格的要求，投资者必须在西班牙住满5年，且5年内连续离开西班牙须少于6个月，或五年内离开西班牙的时间累计少于10个月，才可以申请，而在得到长期居留权后，一次不得离开欧盟范围超过12个月，并且按照西班牙税务法，如果滞留在西班牙183天以上，投资者必须在西班牙进行纳税；塞浦路斯虽然能一步到位拿到永居权，但是含金量有限，塞浦路斯不是申根国家，其绿卡无法通行申根国家，申请人需要每两年赴塞浦路斯一次，永居签证才不会被取消，由于购房投资移民不能在当地工作，没有社会保险（放心保），虽然可享受到公立医院免费医疗和学校义务教育的福利，但塞浦路斯的公立学校是希腊语教学，只有自费的私立学校才使用英语教学。

这些国家购房移民的入籍条件更为苛刻，想要入籍是难上加难。葡萄牙的入籍条件是持有居住证满6年（临时居留证5年和永久居留证1年）可申请加入葡萄牙国籍，但是需要通过比申请永久居留权时更难的葡萄牙语测试；申请塞浦路斯国籍需要在8年内住满5年或者累计住满7年，这对于不能在当地工作的投资人而言几乎是不可能的事；投资人在西班牙拿到永居身份后再过10年，才可以申请入籍，并且从申请国籍时向前推5年，每次离境时间须少于1年；按照目前希腊的移民法规规定，申请希腊国籍须在提出申请前的11年中有10年合法居住在希腊。

虽然不少中介对许多欧洲国家房产打出永久产权、无遗产税的醒目招牌，但是购买或持有这些国家的房产都会产生一定的成本。

意大利购房时需交3%~4%的交易税，之前的法律规定物业持有期每年交0.4%~0.7%的房产税，但2013年8月政府批准从2014年起废除IMU房产税，并替之以新税种，但政府只是撤销了针对基本住宅的房产税，其对二手房和商业地产仍然有效。

葡萄牙买房，需要缴纳6.5%的房屋交易税以及0.8%的印花税，此外，还需要缴纳城市建设管理费、租金收益的28%用于缴纳增值税、房产税每年的缴交比例在0.4%~0.8%，还有交给移民局的费用、律师费、税务法人代表费、公证费、登记费以及健康保险等其他相关费用。以一套50万欧元的房产为例，除支付房款之外，另外还需要缴纳约6万欧元的相关费用。

在西班牙买一手房需缴纳10%的交易税，买二手房（张家港二手房 http://www.zjgzf.cn/zjg_sale_1/ ）则需缴纳7%的交易税，房产税每年的缴交比例在0.3%~0.4%，另外因持有不动产而按不同估值以0.2%~2.5%的税率缴交财富税，租金的收益应缴交法律应纳税收。希腊房产税费较多，购买时需交11%的房产税，加上增值税等税种，总税费可达总价的20%-30%，每年缴交的房产税税率为0.1%，200平方米以下且价值30万欧元以下的自住房免税。塞浦路斯购房需要交18%的增值税，但购买30万欧元以上的房屋，可以获得13%的退税额，即实际只需支付5%的增值税。持有期每年缴交的房产税按房屋价值分档收取。

多数欧洲购房移民并不是真正意义上的移民，欧洲小国开放此类政策的目的在于吸引投资，刺激当地经济，并且不希望外来移民抢占本地工作机会而是创造工作机会。在获得身份的时间成本、经济成本方面也需要较大的付出，是否值得尝试，投资者还要三思而后行，不要盲目跟风。

投资人如果有出售房产的考虑，购买带土地的房屋，例如带前庭后院的独栋别墅，则可以获得更大的利润空间，也符合澳洲人的生活习惯。

不少国家推出“买房即可移民”的政策，但是深究就能发现想要真正拿到这些国家的永久居留权或者国籍，并不是件轻松的事情。