岛城2011年楼市调控“十二条”正式亮相。30日下午，青岛市政府发布了《青岛市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作促进房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称“十二条”)，“十二条”对“限购令”执行做了详细要求，并将从住房用地供应、中低价位中小套型商品房供应、保障性住房建设、房地产经纪机构管理、房屋销售和转让管理、个人住房信息系统建设和完善住房工作责任制等十二个方面，贯彻落实国家房地产市场调控部署，持续推进岛城房地产市场健康发展。

　　■限购

　　违反新政不予受理登记

　　【新政】根据新出台的限购令，实行限定购房套数政策，严格限制投机性购房。

　　市辖七区实行限购

　　自意见发布之日起至2011年12月31日，在本市市区(市辖七区，下同)实行住房限购措施。对已有1套住房的本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女，下同)、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。

　　信贷政策方面，为限制投机性购房，严格执行国家关于差别化住房信贷政策的有关规定。严格执行国家关于房地产税收政策的有关规定。严格执行国家关于境外机构和个人购买住房管理的有关规定。

　　购房需填申报表

　　限购政策实施期间，购房人在签订房屋交易合同网上备案时，应如实填报《购房人及家庭成员情况申报表》(以下简称《申报表》)，并提交房地产交易登记机构出具的关于拥有住房情况的证明；两人以上共同购房且共同购房人非同一居民家庭的，应分别填写《申报表》，并分别提交房地产交易登记机构出具的关于拥有住房情况的证明。《申报表》和房地产交易登记机构关于拥有住房情况的证明作为房屋交易合同的附件。

　　记者从市政府公布的《购房人及家庭成员情况申报表》了解到，需要购房者填写的内容包括购房人姓名、拟购住房地址、购房人家庭拥有市区住房情况、购房人家庭成员名单以及购房人申报承诺等内容，可以说是涉及到了购房者方方面面的信息。

　　违规售房将暂停网上签约，为防止购房人或者经纪机构利用虚假材料骗购住房，新出台的调控细则明确了对违规骗购住房行为的处罚措施，处罚措施可以说是相当严格。

　　其中，购房人提供虚假信息骗购住房的，应承担相应的法律责任。房地产开发企业发现购房人提供虚假信息骗购住房的，应当与其解除房屋交易合同。经纪机构发现购房人提供虚假信息骗购住房的，应当通知并协助售房人与其解除房屋交易合同。房地产开发企业、经纪机构违反上述规定，或与购房人串通、提供虚假信息的，由房地产行政管理部门责令限期整改，拒不整改的，依法严肃查处，并暂停其网上签约。

　　房地产交易登记机构在受理房地产登记时，应查验《申报表》和购房人的户口簿、结婚证等证件，凡不符合本规定的，不予受理登记。

　　【解读】“限购令其实应该包含两个重要方面，一是怎样确保购房者提交真实的个人信息，二是一旦发现购房者或者经纪机构造假材料骗购住房该怎样处理。”青岛广华置业总经理助理于湫说，这在“十二条”当中已经明确，而“限购令”实施后的威力会有多大，关键要看贯彻实施的力度。

　　■供地

　　满足自住型需求住房供应

　　【新政】今年将落实住房用地供应总量和结构比例，增加住房有效供应特别是中低价位、中小套型住房供应。

　　一是继续增加住房建设用地供应。2011年全市住房建设用地供应总量要保持在1500公顷以上，其中，市区供应总量要达到500公顷以上。建设、规划、土地、房管等有关部门和各区市政府要继续加强协作，督导已经供地的项目尽快全部落地、建设和上市，尽快形成各类住房的有效供应，稳定市场预期，缓解供需矛盾。

　　二是按照项目控制和总量控制相结合、以项目控制为主的原则，落实保障性住房、拆迁安置住房、限价商品住房和套型建筑面积90平方米以下的中低价位、中小套型商品住房配置比例。其中，保障性住房、限价商品住房数量由住房保障管理部门提出；拆迁安置住房的数量由拆迁管理部门提出；套型建筑面积90平方米以下的商品住房数量，由城乡建设部门结合保障性住房、拆迁安置住房、限价商品住房的数量和公共基础设施、公用配套设施统筹安排，由国土资源部门作为土地出让或划拨的附加条件，确保保障性住房、拆迁安置住房、限价商品住房和套型建筑面积90平方米以下的中低价位、中小套型商品住房用地面积达到市政府规定比例；确保限价商品住房用地面积达到市政府规定比例。

　　【解读】岛城房产界人士张百忍(博客)分析认为，充足的土地供应是房地产市场的根本，健全的房地产市场离不开健全的土地供应计划。“十二条”当中强调增加住房有效供应特别是中低价位、中小套型住房供应；要落实保障性住房、拆迁安置住房、限价商品住房和套型建筑面积90平方米以下的中低价位、中小套型商品住房配置比例，明确各类住房供应的负责落实部门，而且明确把套型建筑面积90平方米以下的中低价位、中小套型商品住房提出来，显然是强调满足自住型需求的住房供应。

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　　■保障房

　　今后3年至少开建6万套

　　【新政】保障性住房的建设依然是今年平抑房价的重要举措。

　　从2011年开始，将实施新一轮住房保障发展规划，充分发挥政策性住房在满足中低收入家庭住房需求和平抑房价方面的双重作用。

　　认真实施《青岛市住房保障发展规划(2011-2013年)》(青政办发〔2010〕31号)，坚定不移地实施配建制度，确保政策性住房的规模和进度。2011-2013年，市区新开工保障性住房不少于30000套、限价商品住房不少于30000套，解决不少于6万户中低收入家庭的住房问题。各区政府要会同有关部门提前储备项目，提前落实规划指标。

　　2011年开工的项目要做好可行性论证 ，尽早启动项目前期工作，确保6月底前开工建设。

　　统一和规范政策性住房配租配售、上市交易的有关政策，进一步加快七区统筹的步伐，不断扩大政策性住房建筹规模，在使更多的中低收入家庭住房问题尽快得到解决的同时，发挥好政策性住房在平抑房价方面的作用。

　　【解读】市住房保障中心负责人表示，预计明年将有1万套限价商品住房开工并陆续推向市场，这在过去的几年里还没有出现这么大的供应量。“限价商品住房加上新开工的保障性住房，预计将会对解决住房困难家庭的住房条件，平抑岛城的房价起到很大的作用。”市住房保障中心相关负责人说。

　　■监管

　　严打捂盘惜售哄抬房价

　　【新政】房地产市场的交易环节一直是房地产市场投诉最多的区域，由于信息不对称，购房者很容易处于劣势，在房子定价、选房、交房等环节受到不公正的待遇。“十二条”把房地产市场监管以及规范房屋交易秩序放到了重要的位置。

　　加强房地产经纪机构管理。代理商品住房销售的房地产经纪机构，须持与房地产开发企业签订的销售代理合同向房地产行政管理部门办理销售代理备案后方可代理销售。发现房地产经纪机构未取得销售代理备案证明即代理销售、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为，应责令限期整改。拒不整改的，依法查处并在媒体曝光，同时，房地产行政管理部门要记入房地产经纪信用档案，不予办理销售代理备案，并停止其房屋交易合同网上签约代理资格。

　　加强房屋销售和转让管理。房地产开发企业在取得商品房预售许可证前，不得以认购、预订、认筹、排号 、招募会员、发放VIP卡或要求意向购房人在指定银行存款等任何形式接受房屋预约、预订，变相预售。依法严肃查处未批先售、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，维护房地产市场秩序。

　　恢复新建商品房转让手续费收取标准，其中，新建商品住房转让手续费按每平方米3元收取，其他新建商品房转让手续费按每平方米10元收取。严格商品房预售许可审批，把握好预售许可审批的总量、速度和时序，保持房地产市场平稳发展。

　　【解读】于湫分析认为，“十二条”中，市场监管方面的新变化在于，强调代理商品住房销售的房地产经纪机构必须要先到房地产行政管理部门办理销售代理备案，而且把哄抬房价、阴阳合同等违法行为列入治理目录，显然是总结去年以来房地产市场当中存在的问题，对症下药。

　　此外，“新建商品住房转让手续费按每平方米3元收取，其他新建商品房转让手续费按每平方米10元收取”，这部分转让手续费的收取，因为数额不大，可能不会从根本上影响新房市场，但对新建商品房转让环节进行控制，无疑可以规范新房预售前炒卖楼花、先违规订房，等开盘后抬价销售牟利等违规操作的行为。

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　　■备案

　　家有几套房一查便知道

　　新政：在个人住房信息系统建设方面，各区市政府要加大资金和人力、物力投入，今年6月底前要完成土地、房产历史数据迁移整理，8月底前实现全市存量房交易登记备案，确保10月底前达到住房城乡建设部关于全国40个大中城市个人住房信息系统联网的要求。

　　[解读]实现全市存量房交易登记备案从根本上规范整个房地产交易环节。“以前因为全市存量房交易登记备案存在困难，存在市内四区的炒房客到郊区再投资买房，却不能查清，如果8月底前实现全市存量房交易登记备案，一个人名下在全市到底有多少套房子 ，将会一查便知 。”市房地产交易中心负责人说。

　　■考核

　　房价控制不力要被问责

　　新政：今年各区市将建立并完善住房工作责任制，落实政府责任，建立考核问责机制。

　　各区市政府及有关部门要结合实际，建立完善住房工作责任制，确保本区市年度新建住房价格控制目标、保障性住房和限价商品住房建设以及个人住房信息系统建设等工作落实到位。未完成年度新建住房价格控制目标、保障性住房和限价商品住房建设目标任务，以及个人住房信息系统建设滞后的区市政府，要向市政府作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。

　　[解读]这条新政策是贯彻国务院新“国八条”的要求，各区市有了“年度新建住房价格控制目标”，意味着要对区域内不合理的房价进行限制，开发企业在价格制定时会有一定的约束力，如果区市的房价能控制在合理的范围内，对购房者来说当然是好消息，而且明确将对未完成年度新建住房价格控制目标的区市负责人进行问责，也会对地方政府形成压力。