2011成都楼市小趋势之六

　　大公司入蓉“屯资产”意愿更甚

　　一买了之还是长期持有？这是一个问题，尤其是当越来越多的开发商从住宅开发商转型为综合体开发商，增加商业开发比例时；当更多的港资背景开发商进入成都，仍然采用持有资产长期收租的模式时———只租不售逐渐在成都流行起来。

　　商业地产已经从开发商的“回款器”转变为更为长期的现金流来源，越来越多的商业地产，包括写字楼宣称“不卖”。

　　当黄金地段的商业不动产持有门槛猛升，上市公司就会更看重这种优良资产为自己在未来创造的稳定的收益。香港置地、合景泰富、万达、华润、世茂、远洋、太古、上海绿地、龙湖、花样年等公司在成都猛增商业用地，甚至包括专注于住宅的万科也开始涉足商业地产。万科在成都的第一个大规模商业地产开发将在金色海蓉实现，地块规模为50多亩，建成后商业物业将自行持有。上海绿地在城北的世纪城项目，其高端酒店、写字楼、服务式公寓都是只租不售，其国际花都项目中大量的商业部分也是自持物业。华润置地位于成都的万象城项目占地面积4.6万平方米，总建筑面积32万平方米，其中包括约24.4万平方米的购物中心，而这也是华润自持物业。

　　在去年岁末杀入成都的香港置地和太古地产，是持有型企业的代表。香港置地与合景泰富联合进入城东，据悉该项目暂定名成都国际金融广场，将会包括百货卖场、写字楼、住宅、酒店四大部分，其中商业部分占比约一半。拥有120多年历史的香港置地，在香港中环商业区拥有多座物业，最出名的置地广场位于中环，是香港名店和世界顶级品牌颇为集中的高档卖场，拥有众多奢侈品旗舰店。业界人士判断，按照香港置地的一贯思路，肯定是持有资产型的打法，而众多企业只租不售，会进一步推动成都商业形态的升级。

　　四川省商业连锁协会会长冉立春认为，商业地产就是应该以追求租金回报为目的，而不是应该以分割销售产权的方式进行。

　　成都商报记者 刘瑞国

　　2011成都楼市小趋势之七

　　别墅价格进入两极分化时代

　　据易居中国研究报告显示，目前成都别墅市场出现了一些新的特征：原汁原味的西式生活开始风行；区域板块特征更加明显，新兴别墅板块迅速崛起；客户聚集效应凸显，形成了麓山大道、牧马山、青城山等明显的别墅客群聚集区……与此同时，别墅市场两极分化的格局越来越明显。市场研究人士蔡谨说：“一方面，是绝版资源别墅表现抢眼；另一方面，是总价300万元以内的经济别墅受到市场热捧。”

　　两年前，龙湖·长桥郡推出了一套5000万元的临河独栋，有媒体宣称，这是当时成都最贵的一套房子。今天来看，这样的别墅项目已不再稀缺。已经开售的项目，就有保利拉菲庄园、中粮御岭湾天籁谷组团、麓山国际社区大悦林组团……“高端别墅的需求很强烈，尤其是拥有一线山水资源的。”成都龙湖地产人士向成都商报记者透露。与此同时，主打经济牌的恒 大·金碧天下、锦绣尚郡、成都雅居乐花园·香草山等等成为别墅市场中的一大亮点。

　　2011年，“高端别墅战争”还将升级。据成都商报记者了解，保利国际乡村度假俱乐部、建发浅水湾、牧马山一号、万科五龙山低密项目将推向市场，为成都楼市创造更多的亮点。目前，建发浅水湾已经露出了端倪：1800亩土地上只修了300套房子，全独栋，还耗资2个亿修了一个别墅会所，直指财富人群新的生活目的地。在城南大源片区，占地面积逾1000亩的棠湖泊林城即将上市，意欲打造城市生态类高端别墅。

　　产品方面，除了高端项目着力提升产品竞争力外，经济型别墅和类别墅同样懂得“工欲善其事，必先利其器”的古训。从建筑规划、产品设计到物业管理，均有国际知名机构的身影，如贝尔高林、澳大利亚柏涛、高文安设计、第一太平戴维斯……总体上，别墅开发商已从一味强调产品宣传转向踏踏实实做产品，让目标客群看了就想买。

　　成都商报记者 陈柏喜

　　2011成都楼市小趋势之八

　　新一轮地铁热影响城东城西

　　2010年12月27日，成都轨道交通有限公司发布了最新动态：地铁2号线全线洞通将从原计划的今年6月份提前到5月份，今年10月实现轨通，2012年下半年将正式通车。这意味着，贯通城市东西的快速交通体系即将带来出行模式和生活方式的又一次变革。2011年1月23日，《成都市城市快速轨道交通建设规划(2012-2020)环境影响报告书》正式发布。至此，成都10条地铁线路的规划全部呈现。

　　据上海房地产经纪行业协会副会长、轨道交通研究专家陈基强博士介绍，“轨道交通对房地产的影响是深远的，一是引发城市居住人口的转移，形成新的居住生活圈，二是提高二手房市场的租金水平和转手率。”他指出，目前成都轨道交通还未形成网络，地铁效应还未完全释放。据成都商报记者了解，在地铁开通后，多个商业写字楼项目的销售模式发生了改变，由原来的出售转向持有。

　　目前正在如火如荼施工的地铁2号线一期工程和二期工程西延线，东接龙泉，西连郫县，并将茶店子客运站、黄忠大道、东大街金融CBD、东客站串联在一起，不仅让中心城区的市民改变出行方式，更重要的是改变二线城市人群到达中心城区的交通和时间成本。届时，城东城西将成为成都地铁物业的热点板块。成都商报记者 陈柏喜

　　2011成都楼市小趋势之九

　　会所功能趋于实际

　　会所是一个舶来品，原产地为欧美发达国家，由小型沙龙、宫廷舞会发展而来，逐渐成为一个社交场所的代名词。如今这一定义正在发生改变。在房地产行业，功能性会所被购房者视为购房的参考指标。

　　目前，多数楼盘的会所与售楼部都是合二为一，开发商会先把会所装修好，前期当作售楼部和办公室使用，待房屋销售完毕后化身为业主的休闲娱乐场所，包含棋牌室、健身房、羽毛球场、标准恒温泳池、茶楼等等。

　　但是，这种“一房两用”的需求在一定程度上限制了物业的位置。例如，临街、底层、挑高是功能性会所的标志性符号。但是，香港企业进入成都后改变了会所的经营模式，在项目规划阶段就邀请会所专业管理公司进驻，对会所未来的功用和运营进行商业研判。例如，交房后会所将作为一个面向消费者开放的商务场所出现，而不再局限于为业主生活提供配套服务。位置上，通常位于建筑顶层；功能上，拥有其他会所同等的功能；视野上，可以俯瞰整个城市，一目眺千里。最典型的案例是，九龙仓的时代·晶科名苑，同时规划了面积从1000多平方米到2000多平方米不等的3个会所，设计了健身室、儿童游乐室、棋牌室、图书阅览室、音乐室……有业内人士指出，港资开发商的运营理念或将改变会所的“花瓶”形象和经营难题，尤其是高端物业。对他们来说，会所是重量级身份人物的社交平台，这就必然要求运营商提供更为丰富的配置和更高的服务。

　　成都商报记者 陈柏喜

　　2011成都楼市小趋势之十

　　代理行出现“百亿俱乐部”

　　2010年秋季房交会上，多个营销代理机构首次登台亮相，成为人们争相谈论的话题。彼时，组委会相关人士解释说:“代理机构已经成为楼市参与者的一股重要力量，让他们参与进来就是要让购房者更加充分地认识房地产市场。”此番说法反映了市场的变化。随着房地产市场逐步走向规范和成熟，商品房销售不再是摆张桌子、几把椅子那么粗暴和简单。采取销售代理制，是越来越多房企的不二选择。2010年，多个代理机构业绩“飘红”，易居中国、正合、四川中原迈入“50亿俱乐部”。

　　在了解购房者意向的基础上，运用专业知识帮助购房者买到满意的房子，是销售顾问之于购房者的价值；根据土地属性和设计指标、结合市场调研对项目进行定位、策划、包装，帮助开发商更快地销售或者在同等时间下实现更高利润，是销售机构之于开发商的价值。如今，这种双向价值逐渐得到市场认可。万科地产人士在谈及代理制模式时曾说：“闻道有先后，术业有专攻。”

　　就在房企进入“1000亿俱乐部”的2010年，成都多家代理机构提出了“100亿计划”。“这个计划是可行的，在现有的基础上增加一半没有问题。”易居中国营销总监杨峰向成都商报记者表示。无独有偶，红星国际在最近一个月内连续签下数份前期合同……看来，代理机构在2011年会进一步成为房屋交易更为重要的参与者和利益共同体。