回望之下，我们发现，2014年第一季度整个市场成交的氛围，依然没有回归到“量”的轨道上来。记者在分化的大前提下，就政策的可能走向，采访了同策咨询研究部总监张宏伟。张宏伟认为：楼市“刺激刚需”政策或出台，但难言救市！

　刚性需求确是实在的

　　现在，房地产市场实施4年之久的限购政策，在2014年年初又出现松动迹象。继温州传出上报松绑限购的方案后，广州、长沙、常州、杭州、福州等多个城市也在酝酿和讨论松绑限购的可能性，“救市”的声音再度响起。此外，对于库存量较大的城市，目前有不少房企呼吁政府“救市”，而“救市”建议集中在以下几方面：放松二套房贷，加强对房企信贷上的支持；地方出台购房税费减免政策；实行限购的城市能够松绑限购，从需求层面给予支持。其实，去年底北京首个自住型商品住房项目恒大御景湾网上申购登记工作结束后，我们发现网上购房初步登记的家庭共有14.8万户，而房源只有2000套左右。就此，我们也不难通过北京这个70：1的高比例，刚需的房屋需求高就此可见一“斑”。同时，住建部日前表示，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市。那么，当前调控政策执行层面预期会有哪些变化？此时政府会否“救市”？刺激需求的政策会否出台？限购短期内来讲会否退出？

　　楼市定向宽松的“刺激刚需”政策或出台

　　从2014年调控思路来看，住建部的表态也暗示今年调控基调正在发生微妙变化，即调控政策转向“分类指导”或双向调控思路，2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，热点城市比如一线城市、部分二线城市仍然会继续抑制投资投机需求，当没有办法通过市场供求关系的调节解决房价过快上涨的问题时，行政化手段比如限购还会继续执行，或还是“阶段性”强化执行；而对于非热点城市尤其是库存比较大的城市，比如部分二线城市、大多数三四线城市等，政策调控允许“试探性”的定向宽松政策出台，同时，通过控制土地供应，调节未来市场供求关系，最终通过这样的措施达到去库存的目的，使整个市场供求关系回归至相对比较合理的水平。同策咨询研究部总监张宏伟认为，如果按照上述“双向调控”思路的说法，在市场成交量走低的市场背景下，对于库存量偏大的城市或区域，不排除地方性一些“微调”的定向宽松政策出台。而从当前宏观经济背景与房地产市场基本面来讲，当前宏观经济下行，同时，房地产市场表现欠佳，这样的叠加因素也为部分城市楼市调控政策定向宽松提供了转换空间。 但是，从过去几年房地产调控政策的经验来看，短期内“抑制投资购房需求，支持合理购房需求”的政策仍然不会改变。也就意味着，在库存量偏大的城市或区域，楼市定向宽松的“刺激刚需”政策可以出台，比如普通住宅标准调整、首套房贷利率的定向放松、针对人才性的住房需求给予鼓励等定向宽松的政策则会有具体的操作空间。如果这个结论已经被认可，那么，即使中央层面不直接出台楼市“刺激刚需”政策，只要地方政府在“抑制投资购房需求，支持合理购房需求”范围内也是可以做出政策层面的“微调”的。因此，短期内来看，当前政策层面应该是基本围绕“自住需求”进行点式微调，仍然是支持合理的市场需求，而不是直接放松二套房贷执行标准、加强对房企信贷上的支持或实行限购的城市限购逐步退出等这些措施。

　　如调控政策“刺激刚需” 则称不上“救市”

　　楼市定向宽松的“刺激刚需”政策或出台，势必会引起业内外“救市”的大讨论。同策咨询研究部总监张宏伟认为，楼市定向宽松政策出台是否“救市”，要看调控政策是否围绕“刺激刚需”，促进市场平稳健康发展，如果楼市调控政策围绕“刺激刚需”而来，围绕促进市场平稳健康发展，那么政策的定向宽松称不上“救市”。原因如下：第一、在银行信贷紧缩的市场背景下，第一季度整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来。已经导致局部城市市场“以价换量”，市场交易量整体上出息不同程度的下滑，如果后市房地产市场成交量持续低迷，这将影响到房地产行业持续健康发展，也将影响到宏观经济持续健康发展。第二、房地产行业作为一个行业，应该保持和支持自住需求这些市场合理购房需求积极入市，尤其是银行信贷紧缩的市场背景下，高企的银行贷款（张家港贷款 http://www.zjgzf.cn/daikuan/ ）利率、较长的贷款审批周期已经使自住需求入市成本走高。当前来讲，继续保持银行利率高企状态，阻止这些正常需求入市已不合理。第三、政策“微调”如果基本上还是围绕“自住需求”进行，政策并没有偏向投资性和投机性需求，那么，就称不上“救市”；如果政策导向偏向投资与投机这两类需求，笔者认为这才是真正“救市”之举。比如放松二套房贷、限购等政策的执行标准，此举会导致一部分投资投机性需求趁机入市，导致市场交易量价大幅波动，这样的政策才属于“救市”的措施。