同样以时间为坐标，房价涨幅从1月的9.5%到2月份的10.7%再到3月份的11.7%，一路上扬。自6月起持续3个月的环比涨幅为零，但进入9月，房价环比再度增长。

　　面对当前量低价平，甚至一些地方房价上涨有卷土重来危险的新形势，房地产市场调控仍需深化。

　　时间：12月23日 14：00 —15：00

　　地点：搜狐焦点演播室

　　嘉宾：哈考特置业中国执行副总裁兼加盟事业部总监魏广民

　　         上海保源房地产经纪有限公司总经理冀长江

实录：

　　【主持人】：各位网友大家好！欢迎大家来到搜狐焦点网。本期焦点关注邀请到的嘉宾分别是哈考特置业中国执行副总裁兼加盟事业部总监魏广民和上海保源房地产经纪有限公司总经理冀长江。

　　【魏广民】：搜狐焦点各位网友大家好！我是哈考特置业魏广民。

　　【冀长江】：搜狐焦点网友大家好！我是冀长江。

　　【主持人】：很荣幸邀请两位老总进入演播室，为我们谈论一下房产税和当前热门的话题。首先请两位老总对于自己的企业做一下简单介绍。

　　【魏广民】：在这里强调一点，从2011年1月1号公司由原来的哈考特置业带头改为哈考特不动产。因为之前很多公司涉及的领域比较多，从一手房营销和二手房的直营门店和加盟。经过两年的摸索，现在公司全力做特许经营业务，为广大加盟商提供更好的服务和支持，以及为我们的经纪人打造更良好的服务平台。提到哈考特置业，去过国外的朋友都了解，我们是1888年在新西兰首都成立的，至今有120多年的历史。目前在南半球基本上最大的房地产经纪机构，在澳大利亚有300多家门店，新西兰也有180家门店。目前南非等38个国家都有我们的分公司。我们两年前进入中国，在今年成功登陆特许经营市场。目前在国内上海15家门店，杭州10家门店，我们预计两年在全国做120家门店。

　　【冀长江】：我们保源是本土的企业，主要在宝山区、嘉定区、长宁、普陀区域做，目前有12家门店，从07年开始建立的团队。我们团队通过07年到现在对于市场的摸爬滚打，是一个非常团结的团队。我们更多专注于二手房房源业务，在宝山、长宁、普陀、嘉定、闸北这五个区，计划2-3年突破60家直营店的发展计划。

　　【主持人】：我们了解从1-4月，再到9月，政府出台了很多组合拳。有请两位回顾一下2010年房地产市场趋势和走势如何？

　　【魏广民】：2010年是多事之秋，从年初的火爆市场到4月份出台政策，到9月底又出台政策，对于我们这个行业从成交量来讲有一个很大的影响。我们的房地产经纪行业就是靠佣金收入存活的。4月份出政策的时候我在浙江，当时哈考特1月1号登录浙江，前三个月做筹划，前半个月我们见到了盈利，4月份中旬出了一些政策，对于我们比较影响的。随着团队的稳定和国家政策的逐渐落实和地方政策的逐渐落实走过了很多难关。政策对于今年楼市的影响，我认为历年来最严重的一年。

　　【主持人】：如果以一条线的话，从1-12月，房价是怎么样的波动趋势？

　　【魏广民】：从调控手段来讲，房价在一二线城市没有太大变化，只是成交量有变化，最严重的时期是7、8月份。这两个月从成交量和成交价格都有回升。广大购房的人群很多，近期的豪宅市场成交异常火爆。说明投资热衷于地产这块。

　　【冀长江】：我们2010年年初制定了一个拓展方案，3、4月份在占比非常好的情况下，国家出台政策，我们做了一个调整。在今年，我们打了一个有准备的仗，更多是对于这个团队进行了很大的团体，让我们的信心和团队的整体素质，包括我们对于服务上的认识，各方面都得到了提升。市场成交和09年相比占了09年的一半，对于我们所做的区域来说，它的影响和成交对于我们团队是一种机遇。我们对于2010年还是总体满意的。

　　【主持人】：保源在宝山区和嘉定区门店很多，09和10年相比，这几个区的成交量和成交价格是不是由于限购和组合拳有些影响？

　　【冀长江】：可能我们是做一些外围的市场，成交量降幅不是很大，更多面临的是刚性需求的客户。它的成交价在09年的基础上略有上升，我个人认为这个上升是理性的，而且是大家可以接受的，因为它在6-8月份出了回调，各方面还是可以接受的。

　　【主持人】：根据我们两位老总的总结，2010年较年初的时候整体房价有所微微上涨，虽然是因为我们政策将上涨的势头压制下来，但是趋势是微涨的。有消息说明年推出房产税，两位老总对于房产税这条新闻能不能分析一下，政府推出房产税扩征的初衷是什么？

　　【魏广民】：大家知道房产税是老生常谈了，谈了很多年，说上海、重庆做试点。很多人也提出了方案，我觉得国家推出房产税迫不得已，因为地产投资太火爆了，有很多人说真正脱离了房屋的本质，脱离了商品的炒作。房屋定位就是商品，因为中国的投资渠道太少，而且增值保值和提升空间的大小都集中在房产身上。民生民怨太重了，中低收入占了绝大部分，这种情况下国家不得不出台很多的政策限购也好、加息也好，抑制房产过快上涨。房产的不断通货膨胀意味着货币的贬值。很多老百姓提出了一个共同的话题。

　　【主持人】：11月份CPI指数又创新高。

　　【魏广民】：对。我刚刚回上海，前一段时间回了一趟北方，北方小城市的房子公务员工资只有2000多、3000多，但是房屋的均价已经达到了3000多。公务员在当地收入是较高的，何况一般的收入人群呢。另外，我认为房产税治标不治本，最主要会把所有的交易成本转嫁给未来的买家。这样有可能更快的促进房屋价格上涨，像当初我们出营业税一样，当初认为增加了你的交易成本，这样子房价有可能不会过快的上涨。

　　【主持人】：您认为怎么样可以治本呢？

　　【魏广民】：有几点。第一是解决刚需，但这不是近五、十年解决的。中国想快速的发展，任何一个社会都会经历几个文明，包括农业文明、工业文明、科技文明，国家要达到发达的程度必须达到科技文明，这样城镇化进城达到85%-95%的标准才可以达到科技文明。如果想达到这个数字，近几年中国城市化进城不断的推，农民进城也需要住房，包括将来的婚房、学区房都需要住房。因为中国的很多体制都和住房有关，包括户籍也和住房有关，所以很难解决。大家知道我们的政府今年说是经济适用房或者廉租房开工有1000万套，但是大家想没想过另外一个问题，廉租房和保障房的品质问题，有钱人都需要买好的商品房，廉租房和保障房大面积的开发，土地是稀有的，导致很多的商品房土地供给不足，反而商品房将来还会上涨。还有一点就是投资渠道的问题，国内没有什么良好的投资渠道。前几天我们几个朋友坐在一起聊天，说黄金是最保值的东西，十年前持有的黄金到现在一算是贬值的，没有超过房价的上涨和物价流通的上涨。基本上从2004年或者2005年买的房子到现在翻了三番，但是黄金价没有翻三番。

　　【冀长江】：我认为房产税的出征是中国房产市场发展的必然。中国是一个发展中国家，这30年的发展速度是世界惊人的，每年保持两位数的增长速度，有中国的特色存在。前面所谓的房价上涨和刚才谈到的营业税方面都是行政的管理手段，之所以房价上涨根本因素是土地价值，并不是因为这个房子的价值提升，而是土地成本提升了，导致这个房价往上涨。

　　这次出台房产税，房产税我个人认为可以理解为保有税。像刚才魏总谈到的国内投资渠道比较少，大家都投资房产。房产税的出台可能先从开发环节降低成本，真正得到实惠的就是购房者。可能短期出现大家都在抢购房子的现象，但是长远来说是有利于市场的健康发展。我觉得购买成本降低以后，保有成本增加了，大家投资回报率相对减少，这是政府想看到的一点，他希望刚性需求理性的跟着市场走，不希望投机和投资的现象在市场上推高房价。房产税的出台也是我们和国际接轨。

　　正是因为这样的现象出现，房产税出台以后在国家的经济收入、财政收入带有保障的情况下，会从其他行业的税率减少，这是我个人的一些预期。

　　【主持人】：您认为政府会以压低土地价格，然后多征一些房产税的方式来调节房产市场么？

　　【冀长江】：政府不是为了压低房价，是让房价回归理性，有一个更好的健康发展。中国的经济在发展，所以房价长远是往上走的，但是不希望有这样的大起大落的波浪。

　　【主持人】：但是我觉得这个话题的前提是政府首先将土地成本压低，造好了房子以后再售给购房者，购房者缴纳一定比例的房产税。前提是首先将土地成本压低。我现在发现上海最近拍地，有可能一块地拍完以后，楼盘价每平方要达到2万或者1万多，这已经超载我们每个人的收入水平了。因为我们现在收入水平，我预计上海平均每个人几千块，土地成本也要接近两万左右，造完以后将近3-4万。

　　【冀长江】：所以增加房产税平衡政府的财政收入以后，他的土地成本由政府降下来，然后就趋于理性回归。而且不但是土地成本，还有很多一些行业，为什么现在国家推出鼓励大学生自主创业，其实就是为了让他增加就业和投资方面的渠道。有很多人觉得投资房地产不是唯一渠道的时候，可能就做一个实业，政府希望投资和投机退出房产市场，这是房产税出台带来我们想预期的效果。

　　【主持人】：我们的网友也是比较关心，如果明年房产税细则出台以后，房价会不会有所上调。因为现有的房子都是之前造好的，而且土地成本也是之前拍的价格。增加收税以后，会不会在第一时间导致房价上升呢？

　　【魏广民】：房价上涨这个话题年年在谈，年年在涨。房价上涨的因素有太多方面，刚才提到了是政府方面。我认为政府和土地是分不开的，所有的城市建设都离不开卖地这笔钱。你刚才谈到了来年房产税征收，我觉得房产税征收有很多难度。一个税种的征收涉及到很多方方面面的问题，最不起眼的问题是谁来征，谁来监管，谁来真正的落实。还有一个焦点的问题，当官的交不交这笔钱。很多方面的问题需要我们细则落实解决，这个细节究竟什么时候来，3、4月份，还有很多人说今年年底出台。这都是太多的未知数。我觉得买不买房还是得看自己的实力，该买的时候，需要的时候就买，等到房价降下来的时候，有可能我们的孩子都上学了。