近日，人口调整和入户政策“1+3”文件正式露面。根据此次新公布的入户政策来看，入户的渠道正在逐步放宽。对此政策给房市会带来什么样的影响，有业内专家认为，这也许是减弱限购政策，刺激楼市的信号。

  资料显示，2014年第一季度，房市受银行信贷紧缩导致的“钱荒”的影响，在杭州、常州、温州、北京等城市个别楼盘（张家港楼盘 ）大幅降价逆袭之后，宁波更出现房企倒闭破产的现象。尽管部分开发企业采取了大幅降价等策略，以图“以价换量”。但数据显示，第一季度整个市场成交的氛围尚未回归到“量”的轨道上来。

  为此，部分地方政府的“救市”似乎也有迹可循，从已公布的“松绑”路线来看，放宽入户政策和突破限购政策，成为两大抓手。在此情况下，某地此次正式露面的入户新政策，对房市而言，究竟释放出怎样的信号？将产生怎样的影响？未来房地产调控政策又将何去何从？面对一系列问题，记者通过整理观察部分地方政府的政策措施，并采访业内多位专家，试图探究一二。

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  新政露面或将侧面破“限”

  日前，某地政府网站公布《关于加强我市人口调控和服务管理工作的意见》及《户口迁入管理办法》、《积分制入户管理办法》、《引进人才入户管理办法》等配套文件，人口调控和入户政策“1+3”文件正式露面。自此形成了以引进人才为主线，积分入户、环卫等艰苦工种单列入户、家属投靠为辅线的7 种入户方式。

  在新公布的入户政策中，年龄、学历等入户渠道均有放宽。其中，《引进人才入户管理办法》规定，具有普通高等教育本科以上学历并有学士以上学位，或具有经教育部认证的国(境)外学士以上学位，或具有本科以上学历且具有相关专业中级以上专业技术资格或执业资格等人均可落户。同时，入户年龄限制也放宽了：中职、高级工入户年龄放宽到35岁，硕士落户年龄从35岁放宽到40岁，博士则进一步放宽到45岁。

  一直以来，入户政策与楼市发展都密不可分。那么，此次入户渠道的放宽，是否能减弱楼市限购的政策，同时刺激楼市的销售呢？对此，华南城市研究院副院长、研究员谈锦钊认为，放宽入户渠道必然将刺激楼市的发展。“入户渠道放宽，外来人口更容易达到买房的资格，刺激房地产市场需求增加，尤其是近郊地区的楼市发展。比如，会吸引更多外来人口到较低房价的增城区、从化区置业，这样能够合理地分布城市人口，同时促进新区的发展。”他说道。

  而对于部分已经买了一套房的外来人口而言，谈锦钊认为，假如这部分人符合了新的入户条件，拥有户口之后，就能买第二套房，这在某种程度上减弱了楼市的限购政策。此外，谈锦钊强调指出：“限购政策的松紧要视市场而定，就目前楼市来看，实际上房子并不短缺。入户政策适当放宽，使那些有能力、资金充足的老百姓拥有两套房子，储备家庭财产，这是合理的，限购政策应该针对不同区域适度放宽。”

  早前，无锡出台的新户籍政策，即引发了“户籍新政侧面突破限购”的诸多讨论。4月22日，无锡市政府印发关于无锡市户籍准入登记规定的通知，规定自2014年5月1日起在该市购买成套商品住宅(含二手房)、（塘桥镇二手房 ）户均建筑面积达60平方米以上，且在该市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。

  对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，在限购限贷没有可能直接放松的可能性市场背景下，通过放松户籍制度从侧面突破“限购”，有可能成为未来政策“微调”刺激房地产市场放量与城市化进程的重要手段。“当前不少省会城市，尤其是三四线城市，外地居民只要购房就可以落户。那么，对于落户的这些外地居民来讲，具有了本地户籍，当然就可以进行第二套住房的购买资格。当前户籍制度改革背后的异地高考、人才引进等特定人群对于当地市场住房需求也表现比较强劲，有条件地定向放松这类人群的住房购买资格或许成为未来政策层面的趋势，这或许也会成为突破“限购”的方法之一。”张宏伟认为，从总体上来讲，这也会促使房地产市场需求的增加及成交量的持续回升。

  当然，与谈锦钊观点相同，张宏伟同样认为，如果“限购”措施今后要进行微调，新出台的“限购”措施首先仍然要遵循差别化的原则。他认为，限购措施首先应保护中小户型、自住型刚性需求为主；比如限购政策针对“90平方米以下，或以当地自住标准”为限，以家庭为单位进行限购，保护首套自住型需求。其次，对于高端大户型市场从限贷的角度抑制楼市投资需求，而不是限购。同时，限购“微调”政策如果有必要进行调整，可对豪宅和郊区别墅放开限购，改以限贷和税收手段进行调节。

  “如此这样，即保证中低收入者的自住刚性需求，也不影响高端楼市的成交，整体市场还可以保持相对的活跃度。”张宏伟相信，更多的城市会通过户籍制度改革突破限购。

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  部分地区或酝酿“松绑”限购

  根据国家统计局公布的一季度房地产数据显示，全国商品房销售面积同比下降3.8%，其中住宅销售面积下降5.7%；销售额同比下降5.2%，而二、三线城市成交量萎缩最为厉害，也是房地产价格下滑的“重灾区”。同时，从国家统计局发布的3月70个大中城市房价数据来看，虽然新建商品住宅价格环比上涨的城市依然多达56个，但有27个城市的涨幅回落。

  在业内人士看来，今年一季度，主要城市楼市成交量下滑幅度对于土地市场、地方财政、经济增长的冲击相当大，成交惨淡也让市场对未来楼市的预期出现悲观。市场认为，需求受限与限购政策直接相关，若放松限购政策，对于提振楼市短期需求、改善后市预期会有明显效果。为此，自年初以来，长沙、福建、温州和杭州等地方政府就开始酝酿着“松绑”限购。截止4月底，南宁正是打响了地方政府“松绑”限购政策的第一枪。

  反观广东情况，根据广东省房协发布的一季度全省房地产市场分析报告，目前广东各地区中，广州、深圳两个中心城市供求关系仍然持续紧张，其他珠三角城市群及粤北山区供求相对平衡，东西两翼则供过于求。报告认为，随着后市供应逐渐增多，销售压力将进一步加大；加上一季度企业现金流呈现紧张局势，企业为加快销售回笼资金，预计第二季度促销行为有所增多。

  为此，继广州市房管局局长李俊夫针对今年工作计划提出要以建立住房长效机制为重点，加大住宅用地和普通商品住房供应，探索逐步取消限价、限购等行政干预措施之后，广东省房协也再次呼吁：“当前部分城市仍在实施的限购、限价等行政措施，在房价上涨较快时出台有其合理性，但随着时间推移及市场环境变化，其弊端越来越明显，终将为长效机制所取代。建议地方政府因地制宜适当调整政策，对于供求关系缓和、房价相对平稳的非中心城区，可考虑逐步退出限购、限价等行政干预措施，更多释放市场活力。”

  值得注意的是，在呼吁逐步退出限购、限价等行政干预措施的同时，专家们也强调指出，“松绑”限购，尚需与突破户籍制度、解决就业、上学等社会保障制度等同时实施。无论是缩小限购的区域、降低限购的力度，还是松绑外来人口购房限制，甚至直接取消限购，首先需要打破的关键障碍，就是核心城市对于外来人口的户籍限制，其次就是如何实现外来人口在城市内的稳定就业，享有平等的公共服务。“只有这样，松绑住房限购政策后，新增的购房需求才是有真实基础支持的有效需求，而非投资需求。”专家强调，

  以南京松绑楼市限购的政策为例，一位不愿意透露姓名的业内人士向记者指出，如果不与打破打破户籍限制、解决就业和社会保障协同实施，将只是刺激楼市繁荣的短期做法。新增购房人群也主要以外地投资性购房为主，缺乏城市就业人口不断增加的强力支持，需求的有效性和持续性将明显不足。“若单独松绑外地人购房限制，可能出现的结果是，在外地购房人群的刺激下，南宁当地住房市场短期内将更活跃。但是，由于购买住房的外地人不仅无法在南宁落户，其工作和生活也极有可能不在当地。这对于南宁的消费和后续经济贡献并无益处，而刺激的只是看好南宁楼市前景的外地人投资购房。短期楼市会出现繁荣，而留下的只是晒太阳的一大批空置房屋。”他说道。

  在该名人士看来，无锡最新出台的户籍政策这一点上，有着更好的借鉴作用。“根据无锡最新颁布的户籍政策来看，有稳定工作的外来人口在购房后即给予落户，符合人的城镇化要求。同时，这些外来人口在无锡市有工作技能、有纳税能力、有缴纳社保能力，本来就属于城市的市民，购房后落户理所当然。此外，入户所需购房的面积放宽至60平方米，且并没有区域限制，符合收入不高、购房能力不足但购房意愿强烈的外来人口，能够释放的是真实有效的购房需求。”该人士认为。

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  取消“限购”或成方向

  数据显示，截止3月末，我国商品房待售面积52163万平方米，比2月末增加766万平方米。其中，住宅待售面积增加492万平方米。对此，中国房地产业协会副会长朱中一认为，在目前房价仍处于高位的时候，信贷不能宽松，但是维持现在的中性偏紧可能加速房价下行，可以考虑取消一些地方对高价房的上市门槛，在明显供大于求的城市，取消或放宽限购措施。“房价是不是下行根本取决于供求关系，是市场的力量所致，但房价的‘快跌’会给经济运行造成风险，是应该尽量避免的。我认为，目前政策调整根本在于，应该让地方政府自己去决定究竟是否取消限购。”他向媒体表示。

  在无锡、南宁先后以不同形式采取了“救市”行动后，业内一再预测，突破限购或许将像被推倒的“多米诺骨牌”一样，发展至全国。在此背景下，中国社科院城市发展与环境研究所与社科文献出版社29日联合发布的房地产蓝皮书 《中国房地产发展报告(2014)》(以下简称蓝皮书)却有不同的看法。蓝皮书认为，尽管2014年初全国月度房产交易呈萎缩态势，部分城市的个别楼盘出现了降价现象，但经历一段时间的市场酝酿和政策观望后，2014年房产市场交易热度仍将延续，全年全国房产交易总量仍可能与上年持平甚至略有增长，成交价也可能保持小幅增长。

  蓝皮书判断，特大城市特别是超大城市限购限贷政策必将延续，“对城市人口增长实施适当限制成为大城市的必然选择，而住房限购限贷是对居住城镇化的最有效调控。”

  就广东的情况来说，基于广东一季度房地产交易面积两年来首次下降的事实，广东省住建厅住房发展与房地产市场监管处处长潘伟堂向记者表示：“房地产调控的新思路更加以市场为核心，更好地厘清市场和政府的关系，多层次的住房需求交由市场决定。”

  尽管广东省房协已在公开场合呼吁给限购令松绑。不过，广东省房协理事赵卓文也向记者坦言，从政策面看，限购、限贷在短期内难以放松。决策层一方面明知道现在楼市疲软，不取消限购、限贷难以升温，经济增长动力也不足，但又担心取消限购、限贷，北京、上海、广州等城市的楼价将失控。在近日召开的“2014品牌房企新闻发布会”上，广东省房地产行业协会会长蔡穗声同样向媒体表示：“限购政策作为特定条件调控楼市的产物，具有一定的临时性，为了让市场机制更好地发挥作用，部分城市可以考虑从非中心城区开始陆续退出限购。”

  对于广州是否考虑“松绑“限购的讨论，记者日前从广州市国土房管局了解到，广州目前暂未有政策调整的打算。据了解，广州市相关部门对“穗六条”的效果，设定了为期半年的观察期，而这一调控新政是去年11月中旬才正式出台的。对此，方圆地产顾问首席市场分析师邓浩志认为：“限购放开潮今年或许会出现，但怎么也不会轮到四大一线城市。短期内北上广深绝不可能放开限购。跟进的只会是二线城市，区域中心城市。”但他同时预测，如同广州所有辖区限购“一刀切”的情况将有所变化，个别区域或借机放开限购。

  “当前，虽然部分一二线城市加码限购政策，但是没有更多的强调原有的限购等行政化手段和措施。即使强调，也是比较偏中性的。”邓浩志指出，当前来讲，广州在限购加码的同时，也在研究限购如何逐步退出，将调控手段转向市场化、经济化。从这个角度来讲，政策层面正在呈现出市场化、经济化手段逐步替代行政化的限购手段的趋势。

  面对当前楼市分化趋势，过去“一刀切”式的限购调控政策，似乎已经难以发挥效果，因地制宜进行调控或许才是当前市场发展的要求。诚如住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹此前观点所言，经过十几年的快速发展，当前住房市场的主要矛盾已经从过去的绝对短缺，转变为不平衡问题突出。在住房市场出现的新变化、新形势下，再采取“一刀切”的调控政策已无必要，政府对住房市场的调控及时进行优化调整也是十分必要的。

  以从化“撤市立区”为例，业内专家向记者指出，在新区继续执行“限价不限购”的差异化调控政策，不仅将有利于从化、增城，乃至“大广州”房地产市场的健康、平稳和可持续发展。同时，也是避免“一刀切”限购调控政策的良好体现。