关于“放开限购”的传闻近日在市场上广为流传，部分地方已经出台措施部分放开限购。

　　业内专家认为，在当前楼市开始调整的背景下，稳定市场预期，依靠市场化手段促进房地产市场科学健康发展尤为重要。

　　今年以来，楼市逐渐进入调整期，库存高、需求弱，一些三四线城市开始调整限购政策。

　　今年3月份以来，陆续有杭州、长沙、温州、扬州、福建等多地开始调整限购政策，多涉及直接放宽限购，引起了市场的强烈反应。如天津滨海新区规定，无论在天津市内或其他城市有几套住房，只要滨海新区范围内无房即可在新区购房。天津市相关部门表示，目前正在积极申报“差别化限购”政策。

　　业内人士就此表示，在楼市持续低迷、库存居高不下的压力下，地方政府调整楼市政策的冲动越来越强烈，一些地方选择从区域范围、户籍等方面突破限购政策。

　　与三四线城市试探性调整限购不同，大部分一二线城市则明确表示，暂未接到上级部门有关楼市政策调整的通知。

　　多数市场人士认为，“限购令”本身就是短期政策，从长远看必然要退出市场，但是至于什么时间、以什么方式退出，则要根据当时的市场形态来定。

　　中国指数研究院华中市场总监李国政说，现在楼市的重点是防范房价过快上涨，取消限购政策需要视外部环境而定。

　　大量房地产贷款仍然使得银行面临着巨大的债务违约风险。3月宁波大型房企兴润置业资金链断裂，成为国内首个房地产债务违约的案例。这次开发商违约事件给银行敲响了警钟，银行正在面临来自于开发商越来越严重的信用风险，且这一风险主要表现为贷款资产的违约风险。

　　对于房地产开发企业来说，主要融资方式是通过房产抵押而向银行获得贷款，取得贷款的多少即取决于抵押物的价值。且由于房地产资产还被广泛用作其他类型贷款的抵押物，银行其他类别的贷款所面临的信用风险也会上升，这大大增加了风险的复杂性。由于抵押物所带来的资产负债效应，房价波动将对银行产生广泛的影响。

　　若房地产价格处于上升阶段，作为抵押物的资产价值随之上升，从而贷款人的借款能力也相应提高，且房价上涨导致对房地产投资收益预期更为乐观，因此开发商会开始新的项目，这将会进一步提高借款人的负债率，使得银行的房地产贷款风险暴露水平增加。而当房价由涨转跌时，借款人抵押的房地产价值也会下跌，导致借款人的贷款能力减弱，并面临资金收紧。当抵押资产价值下跌幅度过大时，借款人甚至可能放弃抵押物而选择违约，使得银行的资产质量严重恶化。

　　此外，对用于商业目的的房地产开发商贷款和建筑企业贷款来说，房地产价格下跌所带来的违约风险更高，由于这些贷款主要偿还来源是房屋销售收入和房地产完工后的租金。若房价大幅下跌，开发商和建筑商的财务状况恶化，无法借入新的资金，进而难以保证项目的完工。在建的房地产若不能顺利完工，则意味着抵押物的价值近似于零，则商用房抵押贷款的违约率也接近。

　　对于银行自身来说，为遏制房地产市场风险的蔓延，相关监管部门应采取措施提升银行防控房地产金融风险的能力。首先，各银行应严格控制房地产的贷款投向，加强贷款审查。应根据保守、安全、真实等原则来执行房地产贷款标准，不仅要严格限制其新增房地产贷款，还应严格规定房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率，在评估抵押物的抵押价值、确定融资比例或贷款比例等方面进行严格审查和控制，以避免信贷过度扩张和呆账、坏账损失。

　　其次，要加强对银行不良资产的管理，优化资产质量。不仅要密切关注房地产重点企业的经营情况，强化对银行房地产贷款（张家港贷款 http://www.zjgzf.cn/daikuan/  ）资金使用情况的后续监管，密切关注贷款的潜在风险，对可能出现不良和逾期贷款的业务应事前制定好防控措施。

　　此外，监管当局应建立完善动态的房地产贷款压力测试机制，加强对突发的风险事变的预警判断及应对能力。应积极借鉴国外先进的压力测试技术，通过将压力测试作为度量和预警房地产市场风险的常态化工具，有利于监管部门认识银行的整体风险，并根据测试结果制定相应的政策和调控措施，从而有针对性地提高银行风险拨备或资本金以增强抵御系统性风险的能力。

　　为了减少房地产市场及房价波动给银行带来的风险，仅仅增强银行的风险管理能力是不够的，还应从源头上控制住风险，这就需要对房地产市场进行调控，维持房地产市场的健康发展。

　　首先，对于房地产市场出现的问题，有关部门应制定相应的政策来对房地产市场进行调控。由于我国房地产市场存在严重分化，在制定政策时，应区别对待。应建立符合各个城市特点的调控体系，根据各地的实际情况，分层次、分阶段地有序实施房地产调控政策，逐步促进大中小城市房地产市场的协调发展，而不是一刀切的制定抑制房地产市场的调控政策。

　　其次，建立我国房地产行业的多元化融资模式对于解决房地产市场过度依赖银行带来的房地产市场及银行体系的风险至关重要。应积极开辟房地产行业的融资渠道，利用资本市场上金融工具的创新，使房地产企业从以银行为主的间接融资转向以信托、基金为主的直接融资，使房地产企业慢慢由粗放式开发向精细化开发转变，优化企业资本结构，提高核心竞争力。这样不仅解决房地产行业的融资问题，还可以分散房地产给银行带来的风险。

　　最后，构建房地产市场的风险预警制度，加强和完善宏观监测体系。对房地产市场运行状况进行监测预警，根据房价收入比及房屋空置率等关键指标判断房价、供求和房地产投资等指标是否处于正常区间，这对于准确把握市场运行趋势、科学制定宏观决策至关重要。