“垫首付”并不新鲜

　　据了解，“垫首付”的营销方式并不新鲜，早在前几年汗发商就推出了“首付一成”甚至“零首付”的垫首付营销方式。如在2011年市场环境欠佳的情况下，有的楼盘就推出了3种优惠措施:若一次性付款可享受8.5折优惠;若首付三成，享受8.7折优惠;若选择“一成首付”，则享受汗发商垫付两成，其中一成免费优惠，而另一成则需购房者在年内分3次无息还清，整体上看相当于享受8.8折优惠。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，汗发商“垫首付”无非两个原因:第一、由于短期内资金压力比较大或需尽快回笼资金拿地扩张，通过为购房者短期内“垫首付”，套取银行贷款（张家港贷款 http://www.zjgzf.cn/daikuan/ ），缓解财务方面的压力以及为扩张准备更充足的资金;第二、“垫首付”作为一种营销手段，一方面可以成为一个新闻炒作话题，另一方面，也可以吸引更多的购房者，以此达到楼盘（张家港楼盘 http://www.zjgzf.cn/newhouse/ ）快速成交的目的。

　　“垫首付”有何利弊?

　　房价的涨与跌牵动着每一个购房者的神经，对于购房者来讲，在当前持续调控的市场背景下，尤其是部分城市二套房首付比例提高至七成的市场背景下，“垫首付”是保障还是陷阱?

　　从购房者的角度来讲，有利好的一面。

　　首先，一部分购房者由于社保及纳税证明等交付时间的原因暂未达到要求或首付款暂时不够，他们可以通过汗发商“垫首付”的方式，“先购房，暂时延缓交易备案”规避限购政策而顺利购房。

　　其次，汗发商“垫首付”也为部分购房者赢得筹集首付款的时间，对部分首套房购房者或首次改善型购房者来说，等于降低了购房门槛，提前进入购房环节。

　　“但是，购房者不能筒单将汗发商‘垫首付’理解为一件好事。其实，汗发商‘垫首付’也有一定的市场风险，也应该考虑汗发商‘垫首付’之后是否有陷阱。”张宏伟认为，购房者要注意以下几方面问题:

　　第一，要考虑二套房首付六成、汗发商垫付一成后房价会如何调整的问题。

　　如果汗发商擅自涨价，那么，即使汗发商承诺款项不用多付，首付以外的款项仍有可能会因为价格的调整而变化。

　　由于楼市处于调控常态化的市场阶段，房价不一定一直处于上涨的通道，如果汗发商在首付一成之后降价，那么，购房者的首付款项是否相对变多了呢?这些也都是值得我们思考的问题。

　　第二，要防止汗发商“垫首付”、购房者交了款项之后，汗发商“跑路”。

　　第三，汗发商“垫首付”不是做亏本买卖，“垫首付”的那部分资金对于汗发企业来讲，也是一个有投资回报的金融服务产品，因此，购房者要合理评估“垫首付”的成本与市场(房价)变化情况。

　　第四，购房者要保留汗发商提出的“垫首付”相关广告及文件，并且仔细推敲文件中是否有陷阱，如果没有，那么要合理判断购房成本及投资风险。一旦出现问题，就可以拿这些文件到相关司法部门维护自己的权益。
　随着王石楼市顶点论和各地楼盘降价等报道见诸报端，打压地产泡沫再次成为各方议论的热点话题。如果对于我国房地产市场进行政治经济学分析，那么可以看到，房地产市场繁荣对于我国经济影响重大，我国房地产并未完全泡沫化，但我国并不存在纯市场经济的房地产。因此，房地产价格不能暴涨，更不能暴跌!在当前经济形势下，政府必须对房地产市场进行预期管理，防止出现大起大落和进而可能衍生的社会危机。

　　的确，自我国住房制度市场化改革以来，房价攀升，一线城市房价高企。在社会舆论中，大家普遍认为房价偏高，出现了泡沫。

　　笔者认为，目前我们要研究的是:我国当前的房地产泡沫规模如何?如果泡沫破裂，是否就能满足普通百姓的购房需求?

　　房地产市场泡沫的检验方法较多，部分学者通过相对严谨的计量方法，得到了我国房地产泡沫整体并不显著的结论，特别是在一线城市。

　　经济学大师让·梯若尔(J““″Ti“°1“)认为，引入泡沫对经济整体是一种帕累托改进。非爆炸性的泡沫可以降低资本的过度积累，对整体福利是一种改进，因此一定程度的理性的地产泡沫是可取的。在我国相对封闭的货币环境中，过度的储蓄资金要寻找更高回报，很自然地就会流向股票和地产市场，形成所谓的泡沫。泡沫并不意味着一定要破裂，小泡泡需要时间才能成长为大泡泡，大泡泡需要时间才能成为要破裂的恶性泡泡。

　　那么，短期之内，我国房地产泡沫是否会破裂呢?

　　这完全有可能。泡泡无论多大多小，只要有人狠狠地踩，就会破裂。我国现在正在形成着房地产降价的预期。从几位国内地产大佬开始的看空议论，到李嘉诚的大面积抛售，再到杭州的降价，媒体界和购房者已经开始形成了房价近期会下滑的预期。

　　房地产不仅是耐用消费品，更是投资品。作为投资品，购买者的典型心理是“买涨不买跌”。倘若形成房价下跌的预期，那么购房者将会“持币待购”。然后，如果出现库存过大，高度负债的房地产商需要抛售还债，就会出现房价下跌的事实。一旦购房者的预期被认证，购房者会增加房价下跌的预期，继续“持币待购”。然后，房价继续下跌。倘若政府不对市场进行任何干预，这时的房价会迅速滑落，出现不少房地产商破产倒闭，然后是银行出现大批坏账甚至可能出现个别银行破产的情况。然后，银行信贷全面收缩，企业也将收缩投资和生产，开始解雇职员，使得失业问题恶化。同时，内地投资者会抛售房产，我国货币超发对冲的“池子”会被打破，通胀会变得严重。

　　在西方，当经济衰退时，政府或者央行会推出经济刺激政策。过去，称之为凯恩斯主义;现在，实施的是“粗调”的后凯恩斯主义。否则，在纯粹的市场自我调整下，经济在短期内难以爬出衰退的泥沼，经济恢复会是经年累月。虽然有着所谓经济学家的众多批判，但必须承认在美国经济的复苏中，美国政府的注资救市举措和美联储的量化宽松政策功不可没。

　　当然，危机的最佳应对方式应该是防患于未然。因此，我国需要在现在而非危机发生之后去适度引导市场。最好的管理方式是预期管理，相关部门需要对房地产商进行“窗口指导”，同时应通过媒体发声，明了政策主张。需要重申的是，我国房价不能暴涨，更不能暴跌!(作者系南开大学金融学教授、金融发展研究院负责人)