2013年，李嘉诚卖掉了内地大量不动产。2014年，国内楼市销售压力加大。房地产市场的拐点真的来了吗？昨天，记者采访了李稻葵、谢国忠、许小年、叶檀4位国内知名经济学家，他们4人在此问题上的观点竟完全一致。对于未来走势，4人都认为，房价会下跌但市场并不会崩盘，楼市下跌对中国经济未必是坏事。

  楼市拐点是否已经确立？

  去年年底以来，中国房地产市场开始出现下滑。伴随着量价齐跌，一些城市也开始出台微刺激政策，市场上多种声音不绝于耳。对于楼市目前的走势，是否可以认为是拐点已经确立？昨天4位经济学家全部给出肯定的答案。

  李稻葵：中国房价的上涨远超出实体经济所能支撑的限度，所以需要出现一定的调整

  李稻葵昨日接受采访时称，“国内房地产行业进入了一个转折的时刻，但是不会出现像美国2007年那样大规模的下跌行情。 ”

  李稻葵称，一些数据表明，国内房地产行业经过数年的高速增长之后，今年起出现持续降温，起初发生在二三线城市，现已波及到一线城市，其中北京的成交量创下7年来新低。

  “这是一个转折时刻，整个房地产行业将会进入一个调整期，是秋天，而不是冬天。 ”李稻葵认为，中国房地产行业不会大规模萎缩的原因在于，现在已经有房子的、持有房产的这部分家庭，他们不会像在美国金融危机之前那样被迫抛售。“国内居民购房多是付清了首付，甚至付了全款。而美国当时的情况是，很多人零首付买房，在工作丢失以后，失去了经济来源，无法偿还贷款，只能把房子抵押给银行。中国人买了房子一般不会抛售，所以顶多影响的是新的增量部分。而房地产商现在高度关注这个事情，相信他们会调节推出新产品的速度。 ”

  李稻葵说：“调整是市场作用的结果，近十年来中国房价的上涨远超出了百姓的生活需求以及实体经济所能支撑的限度，所以需要出现一定的调整。 ”

  谢国忠：房地产市场将一轮一轮缓慢下行，直至2017年触底

  谢国忠昨日接受记者采访表示，“房地产市场将一轮一轮缓慢下行，直至2017年触底。 ”谢国忠称，“2012年其实已经是拐点的开始，2013年出现局部反弹，主要是一二线城市，一些三四线城市几乎没什么销售。三四线城市明显供应过大，而老百姓的收入有限。现在一线城市是价格泡沫，三四线城市是供应量的泡沫。 ”

  谢国忠认为，房地产市场目前拥有巨大泡沫，已经开始下行了。他称，“现在家庭负债较高，地方政府也借了那么多钱，货币又有贬值的压力，几方面原因相加，货币泡沫走不下去了，所以房地产泡沫也走不下去了。 ”

  对于楼市下行之后的情况，谢国忠同样认为，如同美国2007年次贷危机的“雷曼时刻”不会到来。“中国老百姓对房子的情怀与其他国家并不完全一样，如果是自住房，一般是不会出现断供的。何况央行征信系统已经覆盖了个人住房，违约成本是相当高的，所以房价下跌尚不能构成对银行致命冲击。中国经济增速放缓不至于引发金融危机。 ”

  叶檀：市场离开黄金时代，但仍在白银时代

  接受记者采访时，叶檀称：“当投资者大量进入的时候，房地产市场迎来的是黄金时代；当投资者观望、刚性需求仍在的时候，房地产市场进入白银时代，各个城市出现明显分化；当投资者与刚性需求者共同背弃房地产市场时，市场才会进入黑铁时代。目前，房地产市场下行是客观事实，国家统计局公布的数据，以及楼盘降价促销个案，与某些三四线城市成交量近乎崩盘的大幅下挫，印证了这一点。预期下行，不等于房地产市场会走向尽头。从房地产金融角度出发，预期下行的市场只要还有价值，就是并购基金的用武之地。一些公司继续看好中国城镇化进程对房地产的拉动作用。 ”

  叶檀称，针对近期各大银行提高房贷（张家港贷款 http://www.zjgzf.cn/daikuan/ ）利率，对房贷出现“战略放弃”的态度，央行希望柔性调控，市场不至于如过山车般忽高忽低。愿望很美好，但市场规则不会因为愿望而变。不过，叶檀表示：“幸运的是，中国房地产市场杠杆率不算高，不会出现美国式因房地产而引发的次贷危机式崩盘。无论房贷怎么折腾，进入人口城镇化阶段的房地产，白银时代仍在。 ”

  许小年：房价走势与人民币兑美元走势惊人地吻合

  昨日接受记者采访时，许小年称，通过近期人民币兑美元的走势完全可以读出国内房价的走势，“房价取决于什么？房价是涨是跌，并不取决于政府的调控，而是取决于人民币兑美元的走势。美元贬值，人民币升值，所以大量外资就涌进中国，由于强制结汇，所以政府就被迫发行更多人民币，形成通货膨胀压力。如果美元走强，人民币开始贬值，那么外资流出中国，央行被迫收回人民币，将储备的美元还给外资企业，于是通货膨胀压力减小，市场上人民币减少，房价就下跌。所以，房价的涨跌基本上取决于人民币兑美元的走势。 ”

  许小年称，“从过去几年的人民币走势图和房价上涨图来看，两者惊人地重合。 ”从今年春节以后房价走势与人民币兑美元走势来看，也可以看到惊人地吻合。

  背景

  国家统计局公布的数据显示：今年1-4月份商品房销售面积同比下降6.9%，降幅比1-3月份扩大3.1个百分点；房地产开发企业土地购置面积同比下降7.9%，降幅比1-3月份扩大5.6个百分点；商品房销售额下降7.8%，其中住宅销售额下降9.9%。

  各房产研究机构给出的数据走势也是显示出销售量和销售额的萎缩。

  房价会跌到什么程度？

  此轮楼市调整，房价是普通市民最为关注的要素。下跌趋势一旦开启，将下行多远？可否会在某个平台上着陆？ 4位学者给出观点。

  许小年：房价可以下跌，但必须在政府可以接受的幅度内

  “如果房市崩溃，下跌一半甚至更多，后果是什么？后果就是银行呆账急剧增加，银行面临破产。同时有很多行业倒掉，或者凋敝，造成失业增加，税收减少，这是政府更不能接受的。所以，房价可以下跌，但必须在政府可以接受的幅度内。 ”许小年说。“政府会放弃房地产业作为支柱行业吗？不会。在不远的将来，将有数以亿计的农民搬进城镇居住。房子还是要靠开发商建。再仔细看看各地的大开发商，以上海为例，50大开发商里面，有七成是国有或者政府背景的开发商。政府不可能放弃他们。 ”许小年称。

  李稻葵：楼市调控的关键是实现软着陆

  李稻葵称，“楼市调控的关键是让整个房地产业出现软着陆，也就是让房价总体增长的速度低于居民可支配收入增长速度。 ”

  李稻葵认为，这个过程中，政府的调控非常重要，要管理好预期，管理好房地产价格有涨有跌新格局可能带来的对金融的冲击，尤其是对理财产品安全度的冲击，因为有不少理财产品最终的投资对象是开发商以及依赖土地出让的地方政府。

  按照他的观点，房价下行过程中，这一轮的调控应该主要依赖宏观经济，包括货币，以及依靠政府保障房的供给保底。房价更多依靠市场自身的调节能力，在一定程度上容忍价格上涨和下降。

  谢国忠：每平方米房价会降到2个月平均工资以下

  谢国忠称：“政府通过调控创造了一些需求，但长期不可能改变房地产供求关系。我觉得房价会一浪一浪调整，因为会有政府调控改变百姓预期的情况发生，但是最终调整多少，还是要看政府调控的力量与市场力量的博弈，所以要做出价格判断并不容易。我认为最终每平方米房价会降到2个月平均工资以下。 ”

  谢国忠认为，诸如解除限购令之类的救市举措将不太可能成功。

  叶檀：满足中低收入群体住房需要是解药

  叶檀认为，“中国楼市处于敏感期，如果出现断崖式下跌，将使中国失去改革的空间。应该在顶层设计下，不再扩大房贷，满足中低收入居民住房保障需要。除此之外，允许地方政府按照公平与市场的方式为市场松绑，展开人力与资金竞赛，这有利于中国城镇化发展。 ”“其实房地产市场最敏感的群体是不差钱的投资群体，而进入大城市的年轻人有刚性需求。贫富分化的现实，决定了有需求者很多时候没能力实现需求。所以，房地产下降多少是金融与财政的临界点。这是一个值得探讨的问题。 ”

  房地产市场下行会带来哪些影响？

  房地产行业趋势上的变化会对中国经济产生怎样影响？此前4位学者均预测房产市场不会崩盘，对于今后市场情况他们各自做出判断。

  谢国忠：对中国经济来说不是坏事

  谢国忠称，“房地产市场下行对经济会有影响，但不是坏事。地产行业下行，其相关行业比如建筑、工程机械行业也不好，但这样调整后，中产阶层的消费预期就好起来了，家庭消费会提升。 ”

  许小年：房产税迟早出台

  许小年称，“卖地财政给地方政府带来了滚滚财源，但土地一旦卖光，就不会有后继收入了。因此，必须找到一个替代的财源来填充政府的收入，这就是房产税。所以，房产税的推出，是板上钉钉的事情，只是时间早晚。 ”

  叶檀：一些开发商将会黯然出局

  叶檀称，“市场有其自己的发展方向，如果央行坚持房贷紧缩政策，那么民间资金将源源进入市场，消化一二级市场。这是房地产市场的沉淀期，也是房地产市场的分化期，一些激进的无实力开发商被迫出售资产黯然出局，一些三四线人口流失、泡沫过大的城市会经历崩盘的痛苦，而一些具有实力、具有经营能力的机构则会脱颖而出。 ”

  她称，“要摆脱房地产市场两三年一调控的轮回，由市场与利率税收说话；或者放开金融管制，让市场弱肉强食，良性成长，舍此别无他路。 ”

  李稻葵：道路曲折前途光明

  李稻葵说：“看一下去年的数据，去年国家财政收入增长速度达到10%多一点，与GDP的增长速度基本上持平，这很不容易。今年我的基本结论是，宏观经济走势很可能会重复去年的格局，很可能是前低后高。 ”

  他称，“今年最担心的风险是局部的个别地区的房地产市场出现逆转，这可能出现在个别的二三线城市。房地产市场像过去20年的迅猛增长的时代恐怕已经过去，需要软着陆的过程。总的说来，今年道路将会比较曲折，前途还是光明的。 ”

  不同声音

  “未来十年房价估计还会涨”

  任志强(华远地产股份有限公司董事长)：过去十年，我说房价要涨，所有人都骂我。未来十年房价估计还会涨，不信你今天买一套房试试。

  董藩(北京师范大学政府管理学院教授、北师大房地产研究中心主任)：我个人认为，杭州等地所谓的房价下跌不具有代表性，变化无碍大局。什么是双向调控？ 我的理解是房价增长过快就压一压，房价下跌过快就拉一拉。地方政府有保增长压力就有救市冲动，任何一个行业的发展都离不开房地产。

  余英(广东保利地产董事长)：

  “从2010年前就是这样，一季度说房地产要崩盘，二季度是小阳春是假的，三季度是售楼中心客户都是托，四季度给房企发奖状。全国人民都在期待，买的时候房价跌了50%，卖的时候房价涨了100%。我认为至少15年内不会有拐点”。