去年的8月份温州首传限购松绑开始至今，铜陵、南宁、无锡、杭州等多个城市，都接连传出了政策松动的消息。那么，到底是什么样的市场行情来催生多地为限购来“松绑”？放松限购，到底能不能扭转多地楼市“量价齐跌”的局面？在市场和开发商的交互博弈当中，2014年新开工的700万套的保障性的安居工程，又会让楼市走向发生怎样的变化？央视财经频道主持人陈伟鸿和特约评论员国务院发展研究中心研究员吴庆、著名财经评论员刘戈共同评论。

    房价下探，成交量遇冷，多地楼市调控或将松绑。开发商、购房者、地方政府是观望，是等待，还是出手托市？保障性住房开工，廉租房开建，从供给到需求，未来的房地产调控会如何变化？

    继南宁、无锡放松楼市调控后，安徽省铜陵市政府日前出台《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》，在住房公积金贷款、契税补贴等方面，制定了一系列刺激楼市政策。有地产分析师表示，像铜陵这样的三四线城市，本来就没有限购，因此要激活市场就只能采取税费和公积金等手段。

    顾云昌(全国房地产商会联盟执行主席)：一线二线城市和三线城市，库存量很高，消化能力很差，影响了房地产的发展。为了防止房地产市场的大起大落，一些地方政府根据中央提出来的分类调控、双向调控的做法，采取了一些所谓救市的举措，在放开户籍、在税费优惠，以及公积金方面采取了一些行动，目的是为了使房地产市场保持这种平稳的发展，因为房地产市场对地方财政、对地方的经济以及全国的经济，都有相当大的影响。

    在铜陵之前，南宁发文松绑房地产限购，这是第一份由官方正式发布的文件。江苏省无锡市政府则规定，5月1日起在该市购买成套商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达60平方米以上，且在该市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来无锡落户。

    吴庆：该跌就是要跌 我们无法扭转市场的力量

    (《央视财经评论》特约评论员)

    我想最重要的调整，是购房人身份的限制。有一些城市以前是限制外地人购房，或者是要求他们有当地的身份证，或者是要求他们在当地参加社保多少年等等这些条件，我想松绑的话，是从这个地方开始松起。另一个松绑是在金融的层面。比如说以前我们政府要求金融机构增加的限制，比如比例，以及贷款的利率等在这些方面的限制，我想很可能在这个利率上做一些松动。我个人觉得，在金融方面的松动是要非常小心的。其实现在很多地方，并不是政府或者监管机构在限制金融机构给买房的人提供贷款，而是金融机构自己就意识到这个风险。在全国层面上来讲，该跌的价格就是要跌的，我们做的所有的事情都没办法扭转市场的力量。

    在过去一段时间当中，我们的房价在相当多的城市确实是偏高了。我们政府在过去很多年里调控的目标，就是想把房价给抑制住，让它不要涨，甚至让它跌一些。现在这个结果已经开始实现了，我们为什么又很担心？涨也担心，跌也担心，好像就没有安心的时候。

    刘戈：限购政策松开以后 市场会失去活力

    (《央视财经评论》评论员)

    我们看一下最近几个城市的出台的一些政策，有两类，有一类我们可以把它叫做松绑。比如南宁的政策，以前是绑着的，必须是本地户口才能买两套，现在周边的一些城市，都可以到南宁买房子，所以这叫松绑。另外，我们再看铜陵的政策，比如说落户口的政策，公积金贷款条件放宽，还有其他的一些条件，这些不能用松绑来解释，它已经是一个刺激计划了。在2008年年底的时候，杭州有24条，宁波有26条，也就是说地方政府他能够想到的，他能够做出来决定的这样一些政策，现在像铜陵这个地方，已经开始拿出来了。在这之后，我们就说到和金融相关了，现在我们看还没有。因为像银行，像整个信贷的政策，这不是各个地方政府能够把握的。

    红火，就是看你现在是一个什么样的身体，如果你是一个精力充沛的小伙子，松了绑以后，可能一下子就会反弹，会活力十足。如果你本身已经是半身不遂了，那松绑以后，不会对你产生一个什么样的影响。现在地方政府做了第一步和第二步，有这样的尝试，我相信很多像铜陵的三四线的城市，会积极的跟进。可能也会有一些原来限购的二三线城市，逐渐的取消限购。我觉得如果松开以后，不能说是半身不遂，至少已经失去活力，因为它本身的市场的变化，带来市场的一个下行，而不是因为一个新的政策。

    吴庆：价格让市场去决定 成交量才是个关键问题

    (《央视财经评论》特约评论员)

    我理解的目标，就说未来的这个市场既要给买房的人带来希望，又要给开发商带来希望，同时地方政府也得到他应得的那一分子。现阶段我们讨论问题的时候有一个差别。就是我们太多的去关注房价，而我们太少的去关注成交量。我们要想让这个市场良性的运转，价格是多少重要吗？不重要。价格让市场去决定，但是它成交多少的数量，这是个关键问题。

    我们要看房地产市场一个重要的信号，就是它能不能要有足够的成交量。价格的变化，它更多的是受制于需求的影响。在短期来看，房地产这种供给，它变化比较小，它的价格变化更多的是受需求的影响。当需求大的时候，交易量就大，交易量大的时候，价格就上去了。我们抑制了价格的上涨，短期来说抑制了价格的上涨。但是我们抑制了价格上涨的速度，我们没有抑制住价格上涨的预期。而现在价格上涨的预期已经改变了，在这个时候我们就不再需要那些限制交易的那些工具了，我们把那些工具给拿掉，我们让住房市场活跃起来，一个活跃的市场，那就是我们想要的。

    刘戈：一个比较健康的市场是量上来了 而价格没上来

    (《央视财经评论》评论员)

    过去几年的数据表明，我们的交易的房屋的面积和价格是密切相关的。从2009年的3月份开始，一直到今年3月份。我们的销售面积和销售额，整个波动的变化规律是差不多的。但是销售额的涨幅比销售面积的涨幅要大，那么这一块儿实际上就是房价的涨幅。就是说当你交易的数量、面积增大了以后，它的交易的价格也在增大。至少目前来说，我们看到了这样的趋势。那么现在交易额在下滑。这一回是由于限购政策和其他的一些政策直接导致的下滑，交易面积的这样的一个下滑。现在它由于没有什么新的政策出台，它就已经下滑了，而且现在面积下滑下来，那么接着按照这五年来的规律，那它的价格肯定也会下滑。

    其实我们一直期望，能够产生这样的一个局面，就是说它的量上来了，价格没有上来，这是相对健康的一个状态。但是最近几年，我们没有看到这个状态，也许我们调控的目标，就是能够达到这样的一个状态，一个比较健康的市场，量上来了，价格没上来。

    刘戈：房价下行是对地方政府的一大挑战

    (《央视财经评论》评论员)

    现在总体上来说，它是看到了这样的一个趋势。原来大家认为的房地产市场的价格会下行，那个现在大家达成共识了。在目前这样的一个状态下，我们的政府因为以前为了限制房价的过快增长，有很多的政策。那么这些政策哪一些留着，哪一些需要撤出？那么这个时候需要有一个判断。那么这些判断的话，会决定之后楼市的走势。

    对其实各个城市的地方政府，我们现在看到一些不同的选择。现在有些城市比较着急，所以松绑、救市有这样的一些政策推出。另外一些地方，我们看到他在做另外一个事情。比如说他在做保障房建设的规划，在做资金的筹集，包括云南、重庆，我都看到了一些很具体的数字。也就是说他今年要改造多少房，这样在另外一个方面，如果房地产是一段时间里下行，那么会导致比如说建筑材料，比如说就业，那么导致这样一些因素的变化。这个时候如果我有这样的一些准备，有这样的一些基础设施的建设，棚户区的改造，那么在一定程度上会弥补由于房地产的下行所带来的一些影响。

    对于地方政府来说，提出了非常大的一个挑战，也就是说当你的收入大幅度减少了以后，那么你原来的行为方式，原来的那些计划，原来的这些民生项目，原来的政府运行的方式，都提出来一个大的挑战。这才恰恰是房地产如果下行了以后，对整个政策，对于政府运行产生的影响。

    吴庆：房价需要有一次下跌 政府不要为了保房价而花太大精力

    (《央视财经评论》特约评论员)

    我想做几个判断。第一个判断，这种市场的价格的变化，有涨有跌，这是很正常的事情，我们的房价需要有一次下跌。我们现在就是说不清楚的就它什么时候开始下跌的，我想外资的同行，以及我们国内的金融猜测的就是一个时间点的问题。第二点，我们也不要太担心房价的下跌，我们的政府不要为了保住房价，去花太大的精力。我们有能力再做一次4万亿这样的经济刺激，但是这种刺激我们最好是没有，不要再去这么操作。第三点，既然我们政府不去做这样大规模的救市，那么房地产的价格也不会再像2009年、2010年那样，经过一轮下跌以后，重现来一次疯狂的上涨。

    我们住房的投资者也不要抱有任何的这种幻想，将来的住房市场可能在经历了一轮大的上涨以后，来一次比较大的下跌，然后它寻找到它应该在的位置，然后长期的，相对来说固定在一个比较稳定的价位上，这是我们期望达到的。

    吴庆：700万套保障房对住房市场也有间接影响

    (《央视财经评论》特约评论员)

    2014年，住建部计划开工的保障安居的工程房大概有700万套，这件事情对我们的住房市场也有一个间接的影响。我们在过去几年里，我们的住房市场实际上形成了一种双轨制，有比较贵的商品房，那么也有比较低廉的各种保障房。那么将来我们的这种趋势，我认为我们还要追求一个政策目标，就是要把这两股还是要尽可能的合一。但是低的保障房还是要有，但是这种保障房不是用来出售的，它以很低的价格提供给这些买不起房的人，让他们来租住。

    此外，就是房地产的萧条，对于上游的产业的这种影响非常大。那么我们的棚户区改造，在房地产总量供给增加不大的情况下，能够保住这种上游产业链的更小一些的影响，让他们活得更好一点儿，这是非常重要的一件事情。第二件事情，当然它也提升我们的城市水平，这种工程做的时候，它也会带动一些基础设施的投资，这对于城市也有很大的一个提升。这种做法实际上，它已经类似于我们经济刺激计划的一部分。我们政府，财政花一些钱来保住我们的增长。

    钱军：现在房地产的价格还没真的下降 银行不能够放松贷款（张家港贷款 http://www.zjgzf.cn/daikuan/    

(上海交通大学上海高级金融大学金融学教授 《央视财经评论》特约评论员)

    我们国家现在住房里面一个很大的问题，尤其是在很多大中城市，就是比较低价、比较便宜的这种房子还是很缺的。我觉得700万在全国来讲，这个数字不是很大，而且它是分散在很多地方。如果执行得比较好，不应该对我们现在比较担心的很多地方的商品房市场，造成很大的冲击。低价的房子跟大量的商品房，服务的居民也是不一样的，不会太大的影响这些城市里的商品房的房地产市场。我觉得，房地产现在的波动其实还没有开始价格真的下降，这种波动是正常的，应该是市场行为，尤其是不能够银行放松贷款。