上周，开发商推盘不集中，刨除一个自住房项目，商品房项目只有通州两个刚需盘入市。其中一个为纯新盘，价格没有前期参照。另一个则是在售多年的华业东方玫瑰。据了解，华业东方玫瑰整体价格由5月的24000元/平方米，下调至23500元/平方米。虽然价格实实在在地整体下调，但是购房人却并不太买账，主力户型成交寥寥。

     业内人士表示，自近期首开、东亚等开发商旗下楼盘降价以来，开发商降价跑量已经不再扭扭捏捏。这使得观望的购房人更加坚定地坐等实质性降价，降价不到位，难以刺激成交。

    小幅调价难刺激成交

    上周，商品房市场有两个楼盘入市，分别是通州的华业东方玫瑰和京贸国际公馆。从价格上来看，作为老盘后期的华业东方玫瑰做出了小幅调价，相比该项目5月份24000元/平方米的整体价格，上周开盘价格每平方米下调了500-800元/平方米不等，成为了通州新城首个降价销售的楼盘。

    尽管华业东方玫瑰成了通州新城首个降价盘，但是上周的开盘销售情况却并不乐观。据了解，该项目上周入市一栋楼，共计135套房源。上周六开盘当天，《广厦时代》注意到，新入市的这栋楼除了27套66平方米的一居室销售一空以外，90平方米的主力两居产品成交寥寥。更多的购房人还是选择了该项目之前剩余的两居产品，因为剩余房源价格比当天入市的新房源便宜300元/平方米。尽管如此，该项目工作人员表示，主力的90平方米两居成交的套数也不多。

    在亚豪机构市场总监郭毅看来，该项目的一居产品热销，主要因为产品总价相对较低，且购房人居住需求急迫。而两居等主力户型销售不畅恰恰体现了市场下行过程中购房人的观望。“华业东方玫瑰的一居和两居的首付相差10多万，月供相差约3000元/月，如果是市场上行的话，购房人往往会选择跳一跳适当透支，而市场下行的过程中，购房人透支的动力则会明显不足。”郭毅说。

    开盘现场一位购房人则直白地体现了对价格的观望态度，“价格是降了一些，但总觉得还能再降，每次市场不好的时候，通州价格波动最大，还是等等看吧，市场不好也不用抢房，不怕没有合适房源。”

    业内人士表示，自近期首开、东亚等开发商旗下楼盘（张家港楼盘 http://www.zjgzf.cn/newhouse/ ）降价以来，开发商降价跑量已经不再扭扭捏捏。这使得观望的购房人更加坚定地坐等实质性降价，降价不到位，难以迅速打破观望。

    促销不忘承诺价格开发商盼当下成交

    与开发商降价跑量相适应，诸如零首付、一成首付、首付分期等促销手段层出不穷，为的就是降低门槛，促进成交。在降低购房门槛的手段中，一些开发商没有选择直降，而是试图给购房人以不降价的信心，期望以此打破购房人的观望。这也从侧面反映了开发商急盼成交的心态。

    据了解，珠江四季悦城在上周就推出了“降价险”，具体办法是：购房者如果选择以降价险方式买房，可先支付九成房款，余下一成作为保证金由客户保留。在约定交房时间前四个月（2015年6月30日前），如果房价未降，购房者再将剩余房款交给开发商；反之，则由珠江人寿代为支付一成余款。

    尽管这一“险种”随后被合作的保险公司所否认，但是不难看出开发商试图以价格承诺来打消购房人对降价的观望，进而实现眼下的成交。

    近期成交仅为去年同期一半

    房企利用各种手段促销，甚至如首开、东亚等房企大幅降价换成交，但是局部的刺激依然难改楼市整体的颓势。据亚豪机构统计数据显示，受市场观望情绪影响，上周成交量出现小幅下跌，上周（7.7-7.13）北京商品住宅成交1255套，环比前一周下降7%，同比下降20%、成交面积为11.9万平米，环比前一周下降22%。至此，北京商品住宅市场已连续四周维持千套左右的销量水平，而去年同期周度成交则在2000套上下。

    亚豪机构副总经理任启鑫分析表示，进入2014年以来，房地产投资增速持续下降，房地产处于下行通道已成为不争的事实，在楼市库存高企，成交上涨乏力的局面下，购房者对于房价平稳甚至下行的预期逐渐增强，因此购房决策更为理性和谨慎，随着刚需项目价格的调整，购房者“买涨不买跌”的心态与日俱增，浓厚的市场观望情绪是成交量上涨乏力的主要因素。

    任启鑫表示，在楼市库存高企，成交上涨乏力以及未来市场预期不明等多因素叠加影响下，短期内楼市或将维持冷清状态，若无明显的金融、政策等行政手段刺激楼市，下半年北京楼市或进入一轮深度调整期，持续低迷的楼市，无疑将加剧房企资金链和现金流的持续性，或带来新一轮的行业洗牌。