从年初以来，楼市拐点的论调就不绝于耳。尽管房价尚未出现拐点，但房地产销售量的拐点却是真的出现了。国家统计局数据显示，今年上半年，全国商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%；商品房销售额31133亿元，同比下降6.7%。那么，面对新的情况，地方政府与开发商会怎样应对呢？

　　房价下行限购取消

　　据中国经济周刊报道，在实行了三年之后，楼市限购令正在多个地方以各种各样的形式退出历史舞台。7月15日，《常州日报》竟在头版头条刊文号召市民买房，被舆论评为“无节操”的救市。

　　在20天之前，呼和浩特则成为全国第一个彻底放松楼市限购政策的城市。呼和浩特发文公布，居民购买商品住房(含二手住房)在办理签约、网签、纳税、贷款（张家港贷款 http://www.zjgzf.cn/daikuan/ ）以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。这一楼市新政被市场普遍解读为，呼和浩特楼市限购政策实际上被取消了。

　　此外，还有一些城市通过放宽购房对象等方式，来突破限购令。南宁市房管部门4月份出台新规，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。这即是说，可以在南宁购房的潜在客户增多了。

　　相对于公开发文，另外一些城市在松绑限购政策时，实施得更为隐蔽。7月2日，济南市城乡建设委员会就公开表示，为促进济南市房地产市场健康稳定发展，济南市正研究现行商品住房限购政策进行调整的办法，待确定后实施。

　　有媒体统计，2011年以来，共有40个左右的城市出台了楼市限购令，预计2014年除了京沪等一线城市之外，其他30多个城市都存在放松楼市限购的可能性。那么，地方政府因何主动积极的取消限购呢？答案或来自全国范围内持续已久的房价下跌引发的“财政危机”。

　　事实上，财政部国有土地使用权出让收入数据显示，该数据在2013年为41250亿元，2012年为28517亿元，2008年则为10375亿元。而同期，全国公共财政收入在2013年为129143亿元，2012年为117210亿元，2008年仅为61330.35亿元。

　　也就是说，从2008年到2013年，全国公共财政收入6年时间翻了一番，而同期土地收入翻了两番，土地收入增速明显更快，土地收入与全国公共财政收入的比值从1:6增长为1:3。业内人士预测，在土地出让金作为地方政府收入来源支柱的前提下，地方政府很难坐视房价跌幅扩大，楼市趋冷，救楼市的动机依然存在，自然会加快救市政策出台。

　　不过，尽管地方政府纷纷放松限购，但业内人士认为，这一轮房地产市场的调整期会比较长，对救市效果不能期望过高。

　　以呼和浩特为例，上海易居房地产研究院日前对35个城市2013年商品住宅现货的去库存化周期研究发现，35个城市中，排名前三位的包括呼和浩特、兰州和石家庄，其存销比数值分别为37、28和25。该数值越大，意味着商品住宅库存越高。换言之，呼和浩特属于去库存化速度最慢的一类城市。

　　对此，上海易居研究员认为，6月份去库存化周期超过18个月，表明去化压力空前大，这将压制房价，预计未来几个月多数城市房价将下跌。从今年上半年行情看，去库存化的速度不断放缓，房企的资金周转也愈发艰难。伴随库存增加这个态势，地方政府救市的冲动也愈发强烈。

　　但目前来看，救市的效果难以在短期内释放出来，库存积压带来的负面效应还会持续一段时间。

　　长富汇银总裁张保国也认为，今年房地产市场分化会加剧，可能是一个更大的U形，时间要长一点，尤其是底部偏长。

　　而有分析指出，与2008年、2009年相比，今年的楼市救市路径大不相同。

　　最近8年，楼市遭遇了两次幅度较大的调整，一次是2008年底、2009年初；一次是今年。国家统计局的数据显示，2009年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，环比下降0.2%；与此同时，房价环比下降的城市数量超过了房价环比上涨的城市数，其中，新建住房销售价格环比价格上涨的城市有17个，而环比价格下降的城市有36个。

　　2014年5月出现了同样的趋势。上海易居房地产研究院一份报告指出，70个大中城市房价近两年来首次由涨转跌，出现下行拐点。局部来看，5月份70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市有15个，这至少是今年首次出现了房价环比下降城市数量超过上涨数。

　　楼市“降价潮”真正来临

　　一方面，取消限购确实可以扩大楼市潜在需求力量，但在投资者买涨不买跌的心态下，潜在需求有多少能够转化为真实需求，没人能够知道；另一方面，大力发展棚改和保障房建设，则会增加楼市供给并减少需求，对房价形成向下压力，同时直接加强政府在房地产市场中的角色。

　　这确实是“一场难度极大的双手互搏游戏”。而这一切的现实表现就是房价下行。

　　7月18日，国家统计局公布了《2014年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，其中显示，6月全国70个大中城市中，有55个新建商品住宅销售价格环比下降，8个上涨。其中最高涨幅出现在呼和浩特和贵阳，分别环比上涨0.2%；最高降幅出现在杭州，环比下降1.8%。

　　对此，同策咨询研究部总监张宏伟指出，从6月份70个大中城市新建商品住宅销售价格同比变化特征来看，最大的特征就是房价涨幅明显放缓，6月份已经没有一个城市房价同比上涨超过10%，即使是房价较为坚挺的一线城市也从6月份开始回落到10%以下。这反映二季度以来全国整体市场并不乐观。

　　从短期内来看，尽管今年4月份以后限购等调控政策出现定向宽松，部分城市也开始出台相关“救市”措施，比如天津、南宁等城市放松限购，无锡、海口户籍新政刺激楼市需求，沈阳、昆明、福州、武汉、厦门、南昌、石家庄、上海传言限购取消等措施，甚至呼和浩特直接发文取消限购等等，这反而助长了开发企业博弈市场的决心，一定程度上也不利于市场成交量拉开节奏。

　　另外，从成交价格的角度来看，尽管第二季度开发企业定价更贴近市场，6月份品牌开发企业也开始“抢收”半年报业绩，但整体市场仍然处于博弈状态，难以有大幅下跌的动力。

　　不过，从房企预期的半年销售业绩来看，上半年大多数房企销售金额仍然会同比下滑甚至能够完成全年销售业绩指标的企业仅为少数。根据中国指数研究院重点监测的23家公布销售目标的房企中，平均完成率为40.3%，其中4家房企完成不足三分之一。相比之下，恒大地产、万科、中海地产三家标杆品牌房企完成目标的50%；另外，目前完成目标40%以上的企业有12家。

　　由此可知，影响市场成交量或企业销售业绩的最大因素并不是限购等调控政策，而是其他因素。

　　从目前个人住房贷款情况来看，当前大多数商业银行并没有下调首套房贷利率，甚至广州、石家庄、海口等城市首套房贷利率还出现比此前上浮的现象。央行二次“定向降准”后的市场表现来看，也和楼市没有直接关系。市场仍然面临难以扭转短期内“去库存”的市场大势。

　　此外，尽管截止2014年6月末，广义货币(M2)余额120.96万亿元，同比增长14.7%，M2同比增速已明显高于13%的年度控制目标，决策层开始适度增加市场流动性进行预调微调，宏观面上有利于房地产市场复苏与回升，但是从微观层面来看，信贷政策并没有在银行等金融机构操作层面出现实质性松动。

　　有鉴于此，张宏伟认为，若大多数城市商业银行信贷下半年仍然偏紧，并没有立即下调首套房贷利率，甚至还继续上浮首套房贷利率，房地产市场交易量仍然会维持当前比较低迷的状态，企业“去库存”的压力仍然会比较大，同时，企业的资金面的问题会更加突显。

　　从这个角度来说，也不难理解刚刚上任的住建部部长陈政高为什么会提出的“千方百计消化库存”的要求。

　　而在新浪专栏作家陈志龙看来，因为普遍的自利情结下，大多数国家在资产泡沫发酵过程中，都讳疾忌医，全社会存在强烈“说好话”情结，这是人性的本能。泡沫沸腾的年代，多数人利益挟裹其中，谁都恐惧泡沫破灭后的财富耗散——城市居民大部分资产在房产上，泡沫如果破灭，财富就会像冰棍般融化，本能的自利思维厌恶房价下跌。而不动产登记和物业税这两只靴子如果先后落下来，对于高房价来说犹如两把巨斧抡下来！

　　实际上，陈志龙认为，参与政策制订的官员首先是经济属性的人。

　　在日本泡沫发酵的年代，政府要求媒体慎用“泡沫”一词，市场参与者、学界都强烈否认“经济泡沫化”。野村证券甚至在各大报刊上刊登广告和软文，驳斥“日本地价股价过高论”是“固执于托夫勒天动说的陈词滥调”，强调“必须替换为哥白尼的地动说”。

　　学者们赌咒发誓说“东京房价如果下跌，太阳会从西边出来”——就像现在的学者看到三四线城市城鬼城迭出，他们坚定地说，一线城市房价不会跌，因为这符合他们的利益。“泡沫膨胀符合人们的愿望，价格上涨使多数人都是受益者。在东京都这样的城市投资一套房，这样就等于有效地给家庭总资产和后半生买了保险。”

　　当年的日本如此，今天的中国亦然。

　　对此，陈志龙指出，任何一个市场，如果监管者、决策者有了太多自己的利益考量，政策就难免按下葫芦浮起瓢，首鼠两端、摇摆不定而错失良机，最终走向放纵和崩溃。回头看，几乎所有大国经济都曾经被绊倒在房地产这块“硬石头”上，30年前的拉美、20年前的日本如此，10年前的亚洲“四小龙”亦然，现代金融监管制度堪称完美的美国亦未能逃脱。面对坚硬的泡沫，我们需要坚定的决心、理性的精神、对常识、规律的敬畏和果断的行动，才能摆脱那魔咒般的定律。