与朋友上次聊天已是几天之前的事情，但是他关于“以房养老”的一通抱怨仍然让我的内心难以平静。朋友愤慨道：“想想未来真是艰辛啊，我三十多岁好不容易攒够首付开始供房子，一供二十年，好不容易结束供楼，可以过几天安稳日子了，六十岁又要把房子抵押出去‘以房养老’，真是生不带来死不带去。”笔者明白他这话更多的是发些牢骚，但不可否认，这同样代表了大量老百姓的态度，各大媒体对“以房养老”的质疑也是随处可见。

　　社会舆论对“以房养老”的质疑主要有以下几点：一、‘以房养老’与传统观念的冲突；二、中国住宅用地使用权年限、小产权住房以及和农村宅基地住房等产权问题，都使得房产抵押变得困难；三、一些人甚至认为“以房养老”是政府社保不力用来推脱责任的新花样。四、“以房养老”这种泊来品在中国是否适用；五、房价涨跌，金融机构如何运作等一系列难题需要被解决。但是，“以房养老”不被待见的真实原因仅是以上列举的这些吗？随着制度完善，以上的问题应该不难解决，那么真正的难题又是什么？

　　带着这些质疑与疑惑，我们不妨先来了解一下“以房养老”做的有声有色的国家，看看他们的“以房养老”究竟是什么样的制度，为什么民众可以接受，这个制度到底发展的如何。

　　美国是“以房养老”制度做的最好的国家之一，主要有三种“以房养老”模式，其中最重要的是联邦住房管理局有保险的住房价值转换抵押贷款（张家港贷款 http://www.zjgzf.cn/daikuan/ ）。这种贷款业务经美国国会认可，它保证住房反向抵押贷款的回收额会超过住房价值并负责贷款意外受损时的赔偿。只要借款人一直居住在他的房屋里，这种抵押贷款方式就有效，在贷款额度选项中，借款人可以随时获取他们所需要数量的贷款，当然借款人也要交纳借款手续费。该制度要求参与者年龄必须大于70岁，收入不能超过其所在州中等收入的80%。由于有政府支持，并且主要针对收入较低人群，所以该模式份额超过了“以房养老”总量的95%。此外，美国还有两种“以房养老”模式分别针对收入较高的人群，但市场份额少之又少。

　　虽然“以房养老”在美国较为成熟，近十年增速也很快，但实际上同样面临着于中国类似的问题——大家不太买账。美国潜在市场上62岁以上的拥有住房的老人大约有1500万，参加反向抵押贷款养老项目的比例还不足1%，市场非常小，其主要原因有以下几点：首先，贷款比例过低，交易费用太高。对于一个75岁的老人，如果他抵押自己价值10万美元的房产，大概只能获得4万美元左右的净贷款，却需要交纳6500美元左右的贷款费用；其次，这种养老模式，基本上都与贫困挂钩，只有在生活特别困难的情况下才会选择。最后，参与标准较为苛刻，许多老人无法参与。令人意外的是，在金融危机的背景之下，虽然美国房价遭受重挫，但是这种房产反向抵押贷款养老业务却有了较大幅度增长，2008年HECMs发行量同比增长了6.4%，甚至在某些州房产反向抵押贷款机构数量一年内甚至增加了70%。这也进一步证明了，“以房养老”对于贫困人群有较强吸引力，但是参加条件又比较苛刻，不得不说这是个很难调和的矛盾。

　　加拿大 、新加坡、英国也是“以房养老”模式实施较为成功的国家，它们在该领域的状况与美国大同小异，参与老人比例很低，房产抵押所得贷款额度较少，政府需要给予担保以及完善的社会保障支持。甚至这些国家认为不需过多关注这些问题，因为“以房养老”在他们的养老体系中，只起了非常微小的补充作用。有趣的是，这些国家不用“以房养老”命名该制度，加拿大很直接地叫做反向年金抵押贷款(Reverse Annuity Mortgages)，而英国一开始称它为房产价值释放机制(Equity Release Mechanism)，后来又衍化细分为几种不同类型的贷款(Mortgages)。这也从某种程度上说明了，“以房养老”与其说是一种养老模式，还不如说是一种适合某些老年群体的融资手段。

　　这些国家的经验告诉我们，之前所提到的被社会广泛关注的问题，随着制度的完善、专业人才的培养、机构的健全都不难克服。想要扭转中国“以房养老”不被待见的局面，真正令人头疼的麻烦或许是以下几点：

　　一、获得抵押贷款额度较小，交易成本过高。由于房产反向抵押贷款是一项周期较长的业务，动辄十年以上，有较高的交易成本和风险，金融机构不可能给予较高的贷款比率。在美国、加拿大、新加坡等国家，老人们多数情况下仅仅只能获得相当于房产价值50%左右的净贷款。对于需要房产反向抵押贷款的老人来说，很多情况下选择出租房屋或者直接出售会是更加理智的选择。如果让该制度真正发展壮大，必须拿出足够智慧的方案解决这个问题。

　　二、“以房养老”如何定位。国外的经验证明“以房养老”被解读为以房产作为抵押进行融资的一种手段或许更为合适，该业务更多偏向于贫困群体的“江湖救急”，试图把它作为普适性的社会养老模式恐怕比较困难。而中国政府似乎想把“以房养老”做成社会养老体系的重要组成部分，这对它的期望可能过高。

　　三、“以房养老”的宣传问题。政府以及媒体对“以房养老”的过度宣传和夸张宣传，或许在制度推广中起到了负面作用。《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》认为“以房养老”“可以建立多层次、可持续的养老保障制度，是有效应对人口老龄化问题，实现社会经济健康发展的必然要求”，这是很高的评价；一些媒体更是拿出了中国老太太与外国老太太消费方式等例子来对比。这些不恰当的定位与宣传，直接导致大量“政府推卸养老责任”、“政府骗老人房产”的极端情绪产生。政府与媒体应当更加真实细致地宣传报道“以房养老”，让民众尤其是老人了解其本质，毕竟加深理解才是消除误会的最佳途径。

　　民众“以房养老”的误会与偏见，或许通过合理的宣传报道短时间内就能消除，但是“以房养老”真正不被待见的原因，还是其制度本身缺乏吸引力与竞争力。想要从根本扭转局面，需要政府和市场制定开发出更出色的政策与产品。