事无巨细，消费者在买房过程中，总会遇到一些困惑并期待答案。近日，记者就读者买房中遇到的问题及相关答案整理出来，对于这些问题张家港房产网购房专家对此问题进行了详尽的讲解和解答，希望对您有所帮助。

    1、问：我看中的一个楼盘（张家港楼盘 http://www.zjgzf.cn/newhouse/ ）现在推出了分期首付，这样的好事会不会有什么风险？

    答：购买商住房屋首付由购房者和开发商协商，协商结果需写入购房合同。其本质是开发商垫付其余资金给银行。如果购房者在规定时间内不能补足首付款，不但要承担违约责任，房屋可能被收回，面临着诉讼风险。另外，其个人信用资质会受到影响。

    2、问：购房者与开发商签订了认购协议，并交了定金，在认购协议里开发商承诺可以在条件具备后订立正式合同，对于购房者来说存在什么风险？

    答：认购协议并不等同于商品房买卖合同，也并不是任何情况下签订的认购协议均是有效的。对于通过认购方式购房的购房者来说，律师建议，购房者首先要确定开发商办理了立项、规划、报建手续，并取得了施工许可证，购房者可以在相关部门进行一下初步了解。其次与开发商签订的认购协议要具体明确，尤其是对于开发商取得预售许可证的时间、交房时间及违约责任等要详细约定，再次就是避免开发商在签订正式商品房买卖合同时提出一些苛刻的条款。

    3、问：作为购房者来讲，在签订商品房买卖合同时，应在哪些方面约定解除合同的事由？

    答：在签订商品房买卖合同时，律师建议购房者需要特别注意两点解除合同的事由：逾期交房超过一定期限；办理产权证书超过合同约定的一定期限。同时特别提示，出现这两种情况，商品房买卖合同并不必然解除，购房者享有的是解除合同的选择权，因此，需要注意开发商是否在合同里附加了限定解除权的条款，比如开发商在合同里约定，解除事由出现后，购房者应在合同约定期限内书面形式通知开发商是否解除合同，逾期视为放弃解除权等。

    4、问：房价是按照建筑面积计算的，建筑面积、使用面积和公摊面积之间的关系是怎样的？

    答：建筑面积包括使用面积和公摊面积两部分，使用面积是业主能够享用的私有面积，也叫套内面积。建筑面积与使用面积的差就是公摊面积。知道这些以后，您可以通过看房屋的图纸或者经过实地测量知道自己要购买房屋的实际使用面积了。

    5、个人住房贷款还款方法通常有哪几种？

    答：通常有两种，即等额本息法及等额本金法。

    等额本息法特点是：每月的还款额相同，在月供中“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。所支出的总利息比等额本金法多，而且贷款期限越长，利息相差越大。但由于该方式还款额每月相同，适宜家庭的开支计划，特别是年青人，可以采用用本息法，因为随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。

   等额本金法特点是：每月的还款额不同，它是将贷款本金按还款的总月数均分(等额本金)，再加上上期剩余本金的月利息，形成一个月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多，尔后逐月减少，越还越少。所支出的总利息比等额本息法少。但该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高，适合在前段时间还款能力强的贷款人，年龄大的可采用本金法，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

   6、问：买房人提前还贷是否违约？

    答：《合同法》第208条规定，借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定外，应当按照实际借款的期间计算利息。简单的说，除当事人在合同中约定不许提前还款等，借款人是可以提前偿还借款的，不属于违约，应当按照实际借款的期间计算利息。但从实际情况看，名银行的借贷格式合同对提前还贷的约定大都一样，约定提前还贷需收取一定的违约金。

   7，保安能对小区空地收停车费吗

　  问：我们小区的业主因停车收费问题与辖区保安发生争议，事件起因于保安对未划停车位的空地以“已承包小区内所有空地”为由收取业主停车费，且声明此费仅是“场地使用费”，因此，他们对业主的车辆丢失、损毁概不负责。请问，这种情况下我们业主是否应该交费？保安的说法对吗？

    答：你介绍的情况中涉及到三个方面的问题，一是占用业主共有的道路用于停车，保安是否应该以承包小区内所有空地为由收取停车费；二是对保安收取停车费后，车辆的丢失、损毁概不负责的声明是否具有法律效力；三是保安收取的是占地费还是停车保管费。

    根据我国《物权法》的规定，首先，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。保安未通过广大业主的同意或委托擅自以承包占地费为名收取停车占地费是没有依据的，更是不合法的。其次，即便是在有停车线的停车位，收取的也应当是停车保管费，在小区业主停车交费后和收费人实际上已经形成了保管合同，而不是占地合同。在这种情况下，业主有证据证明自己的汽车是在小区停车场发生车辆被盗或损毁，收取费用的人应当负责赔偿的。

    8、什么叫组合贷款？

    答：个人住房组合贷款，是指符合某银行个人住房商业性贷款条件的借款人，同时缴存住房公积金，在办理个人住房商业性贷款的同时，还可向银行申请个人住房公积金贷款。即借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物，银行向同一借款申请人同时发放的，用于购买同一套自住普通商品住宅的个人住房贷款，是政策性和商业性贷款组合的总称。

    9、问：购房者在商品房买卖合同里约定除首付款外的余额通过银行按揭贷款方式支付购房款，如果没有申请到，开发商不退定金是否合法？

    答：能否从银行申请到按揭贷款并不能由购房者来决定，而是取决于银行批不批贷，开发商在购房者交了定金和首付款后，对于没有申请到银行按揭贷款的购房者只退购房款而不退定金的做法是没有法律依据的，因为购房者没有任何错误。律师建议购房者在签订商品房买卖合同时约定：如果购房者得不到银行按揭贷款时，定金全部退还。

   10、问：关于购买一手房契税是如何规定的？

   答：首次购房，面积在90平米以下按房屋总值1%计征；面积在90-144平米(含90)的，按1.5%计征；面积在144㎡以上(含144)的按3%计征。非首次购房，一律按3%计征。购买商铺、门面房、写字楼等也按3%计征。

    11、问：哪些情况下业主可以申请退房？

    答：对依据目前的法律规定，可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。法定条件则是根据法律规定，购房者可以退房的条件。具备法定退房条件的，即使合同没有规定，购房者也可单方提出退房。实践中退房情形主要包括以下几项：一、是开发商延期交付房屋。经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。二、开发商开发手续不全，导致合同无效。三、开发商没有经过购房人同意擅自变更设计。四、就是房屋面积误差超过3%。五、房屋质量导致严重影响使用。六、房子存在抵押或其它经济纠纷等情况时，业主也可要求退房。

    12、问：商品房面积误差如何处理？

    答：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；2、面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

    13、问：开发商延期交房，没约定违约金，业主是否可以要求赔偿？

    答：开发商商延期交房应当按照合同约定承担违约金，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

    14、问：收房时三证一书是指什么？

    答：严格意义上讲应该叫做三书一证一表。分别是：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认证书》、《房地产开发项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》。

    15、问：验房时发现房屋存在质量问题，是否可以据此解除合同？

    答：并非所有的质量问题都能解除合同。以下两种情况可以请求解除合同，要求赔偿损失：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。因房屋质量问题严重影响正常居住使用。除以上两种情况外，一般不能因质量问题请求解除合同。

    16、问：关于关于房屋保修期问题是如何规定的？

    答：根据国家颁布的《建设工程质量管理条例》第四十条的规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

    1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限(70年)；

    2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；

   3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

    4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限也应明确在《保证书》中。保修期自业主接收交付之日起计。

    17、问：未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》？

    答：未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时应提交其监护关系证明和监护人身份证明。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。

    18、问：房地产登记中，土地的使用年期是怎样确定的？

    答：国家对土地使用权最高年期规定如下：(1)居住用地70年；(2)工业用地50年；(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(4)商业、旅游、娱乐用地40年；(5)综合或者其他用地50年。

    19、问：小区会所的产权是否为全体业主共有？

    答：会所的产权在法律上并没有明确的规定。可以通过查看开发商最初的规划和面积分摊来确定产权归属，若是会所的面积分摊到业主身上，则会所归全体业主共有。

    20、问：房屋未居住是否要交物业费？

    答：房屋未居住也应缴纳物业费。业主接收房屋后，即实际取得了房屋使用权，业主虽然没有实际使用房屋，物业及小区环境及治安等一直处于物业的业主管理中，业主也是享受了物业公司提供的保洁保安等服务。业主开始交纳物业费的时间在业主与物业公司签订的《物业服务合同》中约定，业主应该根据物业服务合同的约定交纳物业费。

    21，房顶使用权归属

   问：我于2002年购买了一小区商品房一套,是顶层楼,购房时售房部说是顶楼送露台和房顶,但是在合同上有一条说房顶使用权归物业，现在房屋交付后小区物业在我楼顶安装太阳能(建楼时图纸上无此设计),我想知道我该怎么做？

　　答：如果你的房本中记载的面积包括了露台，那么露台是属于您的。另外，虽然露台属于您，但房顶依然属于全体业主共有，物业在楼顶安装太阳能在没有取得全体业主（或者业主委员会）同意的情况下是不合法的，您有权提出异议。

   22，业主未办过户合同是否有效

    问：2006年，我因结婚急需购买一套二手房，但由于房屋产权证尚未办理完毕，于是与卖方约定，待房产证下发之后，再办理过户。交付房款后我对房屋进行了装修，现已入住两年多，但前几天卖方起诉说购房合同无效，让我返还房屋，我该怎么办？

　　答：根据合同法相关规定以及诚实信用原则，购房合同是有效的，李先生不用返还所购房屋；同时，李先生可以立即提起反诉要求卖方履行义务，协助办理更名过户手续，将房屋所有权更至李先生名下。为了降低风险，律师建议购房人在购买此类房屋时尽量让卖方以财产作为抵押，并办理抵押登记，一旦卖方违约或合同不能继续履行时，保证卖方有足够的财产可供执行。

   23，购“烂尾楼”影响使用年限吗？

    问：我看上了一套房子，但朋友说这个楼是由烂尾楼改造的，购买后会有不少问题，如土地使用年限会减少等，请问是这样吗？
 

　　答：烂尾楼不是法律概念，它是指开发商已经办理用地手续等因经济等方面原因无力开发而停工一段时间的楼盘，购买这个楼的用途如果是住宅，土地使用年限对新房不会有什么影响，根据《物权法》一百四十九条第一款规定，住宅建设用地土地使用期届满的，自动续期。

  24，家住首层要交电梯费吗？

   问：我家住首层，没有使用电梯的问题。电梯费应该交吗？为什么？

   答：《小区物业管理办法》规定居住小区的房地产产权人应每年向物业管理委员会或物业管理企业支付物业管理费用。房屋使用人应当遵守有关物业管理规定，按照规定使用房屋和其他公共设施，交纳有关费用，电梯费属于物业管理收费的范围，首层住户应当交纳电梯运行维护费。电梯属于共用设施设备，在产权上属于全体产权人共有，对于共有财产的维护管理费用应当由全体共有人承担，所以电梯运行维护费用应由产权人按建筑面积合理分摊。同时，电梯的服务具备公共使用的性质，不可能限定使用人的类型，也不会由于首层住户不使用而减少运行费用。

   25,开发商延期交房，能追究开发商责任吗？

    问：我2012年1月通过一位朋友牵线，以100万元的价格购买了一套200平方米的期房。开发商在合同中承诺将于2013年2月交房，但是到了2014年7月开发商还未交房。由于在签订合同时，开发商信誓旦旦保证按期交房，所以我就同意在合同中将开发商承担逾期交房的违约责任条款删掉了。到了合同约定的交房日期，工程都未完。但合同上却没有逾期交房等违约责任。我可以追究开发商的违约责任吗？

    答：在合同中对违约责任明确规定，是购房人保护自己权益不被侵犯、即使受到损害也可以得到补偿的必备条款。根据我国合同法的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中业主因为没有和开发商在合同中明确约定违约责任和赔偿办法，而导致无法向开发商提出支付违约金、赔偿损失的要求。如果没有明确约定责任及赔偿办法，购房人就无法要求损失赔偿。