今天上午，《中国住房发展报告》发布暨经济新常态下中国住房发展研讨会如期举行，发布会上中国社科院财经战略研究院城市与房地产研究室博士邹琳华表示，2014年房地产市场投资投机全面退潮，商品住宅首现过剩，进而导致成交量走低，房价下跌。他还指出，当前房地产市场存在一系列问题，三位一体的房地产开发模式将面临挑战，楼市库存高企，改善性需求难以全面启动。

　　“当前的住房市场有很大的比例是由住房投资投机来支撑，但是随着投资投机退出市场，商品住宅过剩的现象第一次比较清晰地展现在大家的面前。” 邹琳华在会上具体阐释了2014年房地产市场呈现的几大特征。

　　第一，从房价来看，大中城市的房价由全线上涨到普遍下跌。而在去年年底，几乎所有的城市房价都是上涨的。另外，随着商品住宅进入过剩阶段，具体表现为，商品销售面积和销售额都出现了比较大的负增长。

　　第二，从住房开发投资来讲，开发投资增速下滑明显，这也反映了开发商的信心下滑。虽然地价的下滑没有过剩面积下滑快，但不可忽视的是，在土地市场萧条的情况下，地方政府拿更好的土地出来卖，这使得下滑从数据上看没有那么明显。

　　第三，资金方面，开发企业资金来源增速明显下降，其中个人按揭贷款（张家港贷款 http://www.zjgzf.cn/daikuan/ ）也呈现负增长的态势。另外，租赁市场热度下降，房租涨速明显下滑，租金指数已经低于CPI的指数。

　　第四，宏观政策出现了明显的拐点，限购限贷相继退出。目前限购城市除了北上广深和三亚仍然在坚守之外，其他的城市都已经放宽了限购政策，针对于二套和二套以上住房的贷款限制也大幅度放松。宏观政策的及时转变，对于缓解市场的恐慌，避免房价急剧硬着陆，起到了积极的作用，同时市场也出现了一定的好转，但没有发生根本性的转变。

　　此外，邹琳华还指出，目前房地产市场面临着三大问题。

　　首先，住房相对过剩时代将提前到来，而三位一体的房地产开发模式将面临挑战。三位一体开发模式就是地方政府卖地，银行贷款，开发商购地贷款开发住房，形成一个利益共同体。而这样的开发模式，商品住房必将呈现出快速无限扩张供给的趋势，造成房价不断提高，而这也导致了住房相对过剩时代的提前到来。

　　其次，当前三位一体的商品房开发模式不能满足精细化住房需求，改善性需求难以全面启动。因为当前商品房产品具有高度的同质性，而且品质越来越低，因为越盖越远，配套越来越差，既不能满足上班的需求，也不能满足基本的生活需要，最容易满足的实际上就是住房投资投机者，因而引起供求问题。

　　再次，当前商品房需求主要靠投资投机支撑，而真实的库存积压与住房空置状况较为严重。以前楼市呈现供不应求的状况，但是随着投资投机的退去，我们发现真实的住房库存状况和空置状况是非常严重的态势。最近几年盖的房子虽然卖掉了，但是很大比例都在投资投机者手里，并不是满足刚性需求的产品。