某物业公司起诉业主赵先生不交物业费。在法庭上，赵先生“理直气壮”地说，自己欠缴物业费不假，但欠费的原因是自己房屋因漏水而进行维修，但经多次维修，至今还在漏水。如今，业主报修后，物业都不来人处理。此外，地下车库入户电梯处也有漏水现象，长期未得到处理。

    诉讼过程中，业主支付拖欠的物业费，但物业仍要求高昂的滞纳金。法院认为滞纳金计算标准明显过高，依法予以调整，酌定业主参照同期银行贷款利率的1.3倍支付违约金（张家港小区）。

    【法官说法】

    房屋出现漏水，首先要找到原因，是房屋本身的质量问题，还是相邻业主的原因，还是因物业管理疏忽导致的。如因房屋质量问题，开发商作为房屋开发销售方，对所售商品房承担质量保修责任，业主应追究开发商的赔偿责任，但不能以此为由拒缴物业费。如因相邻业主导致漏水，相邻业主应承担相应赔偿责任。如确因物业管理疏忽导致漏水，物业服务提供方应当承担相应的责任。

    另外，物业服务合同所约定的滞纳金、罚金等条款，均属法律规定的违约金范畴。当事人约定的违约金如果过高，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量裁决。

    业主车辆被划伤

    钱小姐因为自己停放在小区里的私家车辆被人划伤，再加上地下车库里的窨井盖被盗，向物业反映都未得到处理，因此拒缴物业费，结果被物业公司告上法庭。通过法院调解，钱小姐同意向物业公司支付欠付的物业费及滞纳金。

    【法官说法】

    业主财物受损，不能成为业主拒缴物业费的理由。同时，《物业服务合同》中关于业主财物受损的免责条款，并不能成为物业公司免责的合理借口，如有证据证实物业公司在履行物业服务合同过程中存在过错，导致业主财物受损。物业公司应就业主的损失承担赔偿责任。如因第三人侵权导致，业主应向侵权人主张相应的赔偿责任。物业公司在物业管理服务中存在瑕疵，业主可通过相应途径主张权利。

    楼上群租乱糟糟

    孙先生最近被小区物业告上法庭，原因也是拖欠物业费。

    在法庭上，孙先生认为自己不交物业费的理由很充足，自家楼上的那户人家，长期处于群租状态。每到深夜，楼上进进出出、洗衣洗澡，动静太大，常常让自己休息不好。为此，他多次向物业反映，希望能根治这个问题，但物业公司未有效管理。有一次，楼上往下漏水，孙先生向物业反映，但也没有得到妥善处理。因此，孙先生要求物业给自己减免物业费。

    不过，物业并不认同孙先生的说法。针对小区群租问题，物业公司认为自己已经尽到了合理的管理服务义务。至于漏水问题，物业认为这属于楼上业主的问题，况且这一问题目前已经解决。法院认定孙先生的辩解理由不成立，应支付拖欠的物业费。

    【法官说法】

    业主拒缴物业费，应提供充分、有力的证据，证实物业公司在履行物业服务合同过程中存在过错，导致物业服务未达到合同约定的服务承诺标准。同时业主维护自身权益的方式也是多样的，仅通过拒缴物业费不能真正达到维权之目的。