楼市从来不缺“乐观派”。即使2015年开春市场表现阴晴不定，但《政府工作报告》中“稳定住房消费”， “居民自住和改善性住支持房需求，促进房地产市场平稳健康发展”等的表述，足以刺激“乐观派”的肾上腺素急升。上海（楼盘）某房地产研究院副院长杨红旭认为，这对房地产是“天大利好”、政策口径梦回09年”。

　　限购松绑、房贷利率优惠……确实，当下对房地产抑制、打压的调控正从“紧”向“松”过渡，从政策角度来看，和2009年确实有相似之处。可是，这可能只是房地产调控政策的“梦回2009年”。相比6年前，如今房地产市场信贷环境、买家心态等都已发生很大的改变。想从政策的梦回2009年实现市场的梦回2009年，有点难。

　　正如国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松所说，房地产销售拐点已经到来，住宅市场调整的趋势无法改变。“2013年是房地产销售的天花板，历史高位”，2015年的销售会继续振荡。

　　相似

　　A政策趋势：从紧到松

　　2009年也好，2015年也罢，都还不是楼市调控政策转向的元年。2008年，房地产政策从抑制、打压转向促进；2014年楼市调控开始松绑。2009年和2015年，都只是延续之前的调控方向，经历从紧到松到更松的过程。

　　只是，过程深浅不一：2009年是深度松绑，2015年只是浅度松绑。

　　2009年：深度松绑一步到位

　　为应对全球经济危机所带来的冲击，中国最猛的救市措施在2008年出台。个人买卖住房暂免印花税；个人销售住房暂免征收土地增值税……其中最大的“杀招”是：从2008年10月27日起，把商业性个人住房贷款（张家港贷款 http://www.zjgzf.cn/daikuan/ ）利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。

　　2009年，虽然利好政策没有加码，但为市场注入流动性的动作还在继续。

　　2015年：松开绑房地产的绳子

　　从2014年第二季度开始，房地产调控开始松绑。从去年4月份至9月份，46个限购城市已有41个松绑，只剩下5城坚守。去年9月30日，房贷新政出台，放松首套房认定标准。

　　进入2015年，暂时还没有看到房地产政策有进一步松绑的迹象。但在《政府工作报告》的表述中，人们还是嗅到了政策进一步松绑的味道。

　　B市场阶段：都在爬坡

　　6年时间过去，房地产又经历了一个轮回。2009年，楼市处于爬坡阶段，最终完成漂亮的登顶；2015年，楼市同样处于爬坡阶段，最终的结果需要等待。

　　2009年：市场转入快车道

　　从2007年第四季度开始，买家开始观望，需求萎缩，成交下滑。2008年，成交继续下滑，在连续5年供不应求后，终于出现供过于求。

　　2009年年初，楼市情况尚未见好转，开发商为了刺激需求，优惠、降价随处可见。当年3月份，市场开始出现好转迹象；6月份之后，市场转入快车道，销售开始火爆。

　　2015年：天量库存待消化

　　2014年，同样是房地产供过于求，其状况比2008年有过之而无不及，导致2015年大量库存需要消化。

　　大量库存的存在，对开发商的销售形成压力，对楼价的上涨也会形成一定的压力，这将有利于成交量的提升。

　　相异

　　A购买能力：2015年比不上2009年

　　房子最终买不买，还得看消费者的购买力。从市场反馈的情况来看，2009年在广州（楼盘）买一套房子比2015年容易得多，现在消费者在楼市的购买力远远比不上6年前。

　　经过房价6年的快速上涨后，要想成交量梦回2009年，不易。

　　2009年：买房相对容易

　　经历2008年房价大幅下调之后，2009年，房价回到2007年的水平，在2009年上半年，很多消费者及时出手。除了居民收入之外，房子好不好卖还有一个因素，就是社会上的钱多不多。2008年的“4万亿”，导致流动性泛滥，社会上大量的钱在寻找出路，当时由于房价处于较低位，吸引了大量流动资金进入房地产。

　　2015年：买房门槛提高

　　2009年之后，房价又开始新一轮快速上涨。经过2014年房价的阶段性下跌，2015年买房依然困难重重。高房价抑制了房地产需求的释放。

　　2015年的好消息是在流动性方面不会太差。《政府工作报告》中提到，2015年稳健的货币政策要松紧适度，广义货币M2预期增长12%左右。房地产专家谢逸枫表示，目前我国M2每提高一个百分点，需要投放1.2万亿元，差不多是5年前的两倍，这意味着央行会继续“放水”。

　　可惜的是，在流动性和房地产之间还有“堤坝”，例如限购政策的存在，例如银行对房贷热情的下降，例如首套房、二套房首付远比2009年要高。要想楼市销售出现大幅度反弹，难。

　　B房贷环境：2015年无法等同2009年

　　中原地产首席分析师张大伟表示，美联储加息、人民币贬值对房地产市场影响偏负面。巨量的海外融资规模将引发房企资金链紧张，甚至有可能出现违约。同时，美元走强后，热钱将流出中国市场，这会加剧房地产企业“钱荒”的窘境。

　　相比房企融资，2015年买房者贷款的难度要小一些。经过近半年的两次降息以及全面及定向降准，市场上还有较充足的流动性，房贷环境比2013年年底和2014年年初要好得多。但是从房贷优惠利率就可以看出，2015年的房贷环境和2009年还是无法比拟的。

　　2009年：房贷利率七折

　　2008年，央行连续5次降息，贷款基准利率从7.47%降低到5.31%，市民在房贷上的支出降低了不少。自2008年10月27日起，金融机构对居民首次购买住房提供贷款，贷款利率下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

　　到了2009年，大多数买家切实享受到房贷七折优惠利率的好处。更重要的是，当时银行揽储容易，因此放贷也非常容易，在2009年，没有传出过因为银行资金紧张而放慢房贷审批速度的消息。

　　2015年：房贷利率九折

　　2014年房贷新政后，首套房认定放松，有利于刺激包括改善需求在内的多种需求入市。此外，连续两次降息，金融机构一年期贷款基准利率下调至5.35%，和2009年相差无几。2015年或许还会继续降息。

　　降息将会减轻购房者的负担，同样利于刺激需求的释放。不过，即使持续降息，买家从中获得的好处也没有2009年大。最重要的原因，是没有银行愿意执行七折优惠利率。贷款购房依然是主要购房方式，银行在贷款热情、优惠利率上的不足，将决定2015年的市场难重现2009年的火爆。

　　C投资心态：2009年激进，2015年谨慎

　　可以说，自住买家决定了整个楼市的基础扎不扎实，只要自住买家保持购房欲望，整个楼市的状况便不会太差。而投资者则决定了楼市的高度，只有投资活跃，楼市才能冲上高点。2009年的楼市，投资者无疑是疯狂的。现在投资者对房地产的热情下降，也决定了2015年楼市成交很难再一飞冲天。

　　2009年：房地产是最好投资品

　　2009年当“4万亿”流向市场，流动性泛滥，寻找可以让资产保值、升值的投资渠道非常急迫，加上当时投资渠道相对单一，楼市、股市无可避免地成为投资重点。

　　2008年房地产交易环节税收下降、2009年房价缓慢爬升，都刺激着人们投资房地产的热情。

　　2015年：投资欲望受抑制

　　房产税短期内不会出台。房产税的征收没有时间表，其征收办法更只是在猜测中。但是，在不动产统一登记在今年3月1日正式实施之后，房产税的出台将不再遥遥无期。房产税一旦出台，将会大大压缩房地产投资的空间。房产税尚未出台，其对投资的抑制作用已经显现。

　　此外，现在过高的房价、政策对投资客的打压，令投资客利用资金杠杆投资房产的空间大大缩小。可以充分利用资金杠杆的股市等投资渠道，正吸引着更多投资资金进入。