1886年，美国一家小商店卖出了第一瓶可口可乐。直到今天，全世界每一秒钟，就有1万人在喝可口可乐。你可以在各个角落看见它。尽管世界上最大规模的房地产企业——万科每年产生的营业收入已经超过2000亿，但想买万科的房子，还是来中国，或者最多去美国的旧金山和纽约。

　　房屋和可口可乐是两种没有任何相似度的产品。用二者做对比，不是疯了。类似可口可乐这样的食品公司可以实现全球化。但在过往200多年的历史里，还没有一家全球化的房地产公司。似乎也很难出现。

　　尽管许多房地产企业都在做海外的投资，无论是中国的房企、还是英国背景的房企，但由于特殊的属性使然，房地产行业在任何一个国家都是竞争非常激烈的、非常本土化的行业。每个国家、地区都有不同的法律体系、税收政策、消费者习惯，甚至是潜规则。

　　如今中国开发商的足迹几乎遍布欧洲、北美、澳大利亚，但跨越了一个世纪的房地产公司——香港置地，也只在东南亚寥寥数个国家布局，包括印度尼西亚、柬埔寨、越南、泰国、新加坡等等国家。

　　观察中国最大的外资房地产企业新加坡凯德集团的所作所为会发现，中国开发商努力做加法之时，他们正在做减法。比如，主动收回对澳大利亚的投资。为的是更加聚焦和平衡，缩短管理半径。即使中国市场增速再快，他们也小心翼翼地维持平衡和控制投资的比例。

　　与之相比，中国的房地产企业还没有花太多时间了解海外市场，就已经开始急迫地投资了。和中国房地产企业最大的不同在于，不论是凯德集团还是香港置地，资产负债率都很低，不超过25%。而国内的房地产企业普遍在70%左右。经历过完整经济周期的房地产企业对市场更有敬畏之心。

　　事实上，一些风险才刚刚显露出来。比如，政策风险。部分海外的城市会有不利于国外资本投资本地物业的政策调控。比如香港为了遏制房价上涨过快，在2013年10月推出外地置业买家需要缴纳15%的印花税的政策。伦敦也在酝酿从2015年开始向非本地居民征收房产增值税。这些政策的实施多会打击市场活跃度，降低市场资金流动性。

　　在欧美发达的市场，虽说法制健全，但双刃剑在于得到安全保障的同时，法律异常复杂。美国普衡律师事务所合伙人骆仕毅（JOELH。ROTHSTEIN）给中国开发商的建议是，必须在交易结构的设计、金融的安排、税务的筹划方面做详尽的考虑。

　　汇率的风险也不可小觑。人民币升值的状态不可能一直持续。波动可能会吞噬利润。

　　在初期阶段，为了快速发展项目，从设计、开发、销售等所有环节或许都能通过和外部机构的合作方式来解决，但出于节约成本，以及长远发展的角度考虑，必须培养自己的团队。

　　同时，还要应对突发事件带来的影响。在马来西亚航空MH370事件发生后，中国人在马来西亚市场置业的热情大大下降。尽管碧桂园在马来西亚的项目，并不只针对国人出售，还有很多当地人以及新加坡人、印尼人购买。不可控事件的发生，令投资风险骤然升高。

　　中国经济发展放缓，房地产市场也在减速，但逃避并不是办法。事实上，创新几乎是任何企业长久发展的必由之路。比如可以从资金使用和管理上实现国际化，盲从地扩大海外投资，有可能将企业推向深渊。