民间资本建公租房也要“有利可图” 4月15日 社论

　　据报道，中国首个公租房基金——建银精瑞公租房建设投资基金即将成立，目前方案已报送国家发改委并报住建部，首期拟募集100亿元资金，在全国范围内选择符合条件的项目，投建数百万平方米的公租房。

　　新京报一评

　　我国的保障房建设资金缺口极大，据住建部估算，今年的1000万套保障性住房建设所需资金至少1.3万亿元。业内人士分析称，将国家及地方政府各种资金来源考虑在内后，仍有近万亿元的资金缺口，这还未将征地拆迁补偿等考虑在内。

　　公租房基金是民营资本涉足公租房的一次尝试，如果能摸索出一个成功的运作模式，就既能解决公租房的资金缺口问题，又让民间资本有利可图，会是一个多赢的局面。

　　目前来看，首个公租房基金建银精瑞的操作模式是，政府用一定幅度的优惠价格供应土地，再由基金出钱拿地，委托开发商承建、运营管理，建成后以租金和政策性补贴向投资者返利。

　　从中可以看出，建银精瑞的赢利来源于两个方面：一是政府的土地优惠，以土地政策价与市场价之间差价弥补公租房收益的不足；二是项目公司运营管理后获得的租金与政策性补贴作为利润，返利给投资者。不得不回答的问题是，如果公租房带来收益，地方政府是否参与分配？如果地方政府不参与分配，地方政府是否有积极性对公租房按照常规给予优惠措施？如果地方政府参与其中，利益分配多少合理？而一旦地方政府有意参与利益分配，那么公租房的收益率预期就难以明确，公租房基金不可能成为稳健的投资品种。

　　另一方面，与保障最低收入阶层的廉租房不同，公租房主要向中低收入的夹心层提供住房保障，地方政府有补贴，居住者要支付略低于市场的租金。但是，从以往经验来看，这一阶层的租金缴付状况并不理想，如果公租房的租金不能及时到位，那么，基金收益也就失去了主要来源。

　　所以，要建立公租房基金，或许还需要签订两份契约，一是政府的补贴契约，二是居住者的租金契约。只有这两方面信用到位，公租房基金才可能有广阔前景。

　　现代快报再评

　　吸引民间资本参与公租房建设项目，不能仅从工具主义角度出发，今天资金存在缺口了，就拉民间资本进来；明天资金充裕了，就把人家挥手赶走。而应从长远的社会福利供给上来思考问题，将保障房建设的多元供给制度化，稳定化，发现和释放社会活力。

　　如果明确保障房建设是政府责任的话，那么，政府对民间资本参与公租房建设就不应存在让利与分利的问题，而是全力支持、大力扶持。建银精瑞基金模式有示范意义，但从其赢利来源来看一部分来自政府的“土地优惠”，这也意味着政府只是出让了部分土地收益，这个“示范”在实际操作中将会大打折扣，如果政府不肯割让所有土地收益，那么，民间资本的好钢就用不到刀刃上，公租房建设质量及社会效益都将面临考验。