房地产调控至今，金融手段、市场手段、行政手段齐出，宏观调控也渐向企业层面的“微观调控”深入。国家发改委价格监督检查司司长许昆林日前表示，发改委正对房地产市场的成本、利润和价格等进行调研，拟在商品房领域实施反暴利规定。

　　商品房领域反暴利，最大的难题是如何界定暴利。有专家认为富豪榜上房地产商扎堆就是房地产行业暴利的最佳证明。

但实际上在4月26日发布的福布斯华人富豪榜上，产生富豪最多的行业不是房地产业而是制造业，但谁又能说制造业是暴利行业？

　　房地产行业的平均利润究竟有多高？从上市房企公布的财报看，当前房地产项目开发的利润一般在10%~40%。如果按项目的平均开发周期一般是两到三年来分摊，每年的利润率就更低了。当然，由于前几年土地价格低，低价拿地的开发商可能会获取较高的利润。但一旦我们要界定暴利和反暴利，在实际操作中可能就会遭遇诸多难题。

　　首先，房价上涨很大程度是由于地价上涨。由于经济与城市化的发展，对同一地段的土地价值的重估会导致地价上涨。这部分获利会落在土地持有者身上，可能是政府，也可能是开发周期长或囤地的开发商，也可能是土地上的原住居民。这部分土地增值如要纳入反暴利范畴，是否应该同时限制政府出让土地的价格和对原住民的拆迁补偿标准？

　　商品房的成本对不同的企业、不同的楼盘来说差别甚大。从土地方面看，不同的项目拿地时间不同，土地成本就相差巨大。在同一地段，由于拿地成本不同，单价1.5万元的商品房可能利润率超过50%，而单价3万元的商品房利润率可能只有5%。如果从反暴利角度，低价但利润率高的商品房是否应该被界定为暴利？如果制定反暴利标准，是控制低价地的暴利还是控制高价地的暴利？

　　其次，从融资成本看，房企通过银行贷款、信托、股权融资、企业债、民间借贷，财务成本大不相同，不可能用一个统一标准来界定，重要的是，企业融资渠道畅通、融资成本低是企业信用度高的体现，由于企业融资成本低而产生高利润是否应该界定为暴利？

　　再者，企业的利润高很可能是通过企业内部高效的管理，通过提高开发速度、资金周转速度和加强内部成本管理来实现的，这部分利润是否应该被界定为暴利？况且，开发商的成本中还有一部分所谓灰色成本，也就是疏通“关系”的成本以及一些无法摆在明面上的费用，这占企业成本的比例千差万别。反暴利时如何界定？

　　发改委可以通过市场调查确定一个房地产项目的平均成本和平均利润率，但正如上面所述，各个项目的开发成本千差万别，这样确定下来的平均成本和利润率是否能够界定每个个案的利润率尚存很大的疑问。要实施反暴利规定，一刀切式的评判恐难实施。