炒房者利用“房产委托公证”实现转手赚差价

对于重新翻修房源购房者要警惕

近日，王女士怀疑自己中了“圈套”，刚买不久的新房出现了漏水、墙纸脱落的情况，而她在刚刚接手这套房子的时候还是崭新的。而此时，“房东”蔡先生(化名)因为高价卖出了这套房子，大赚了一笔。

这套在景芳小区的75平方米房子，蔡先生买进时才130万元，而与王女士的成交价却达到了175万元。通过这套房子的转卖，蔡先生从中赚了近37万元(除去8万左右的装修费用)。

这似乎与当前的市场行情形成了强烈的反差，上周四快报曾就二手房交易市场做过调查，结果显示杭州二手房成交量持续走高的背后，多数市中心门店存在“亏本卖房”的情况(内容详见上周四B05版《一套90方户型从买到卖四年亏了55万》)。

在这样艰难的市场背景下，不少像蔡先生那样的炒房客却通过出售二手房获得了盈利，这其中的过程，不免令人心生奇怪。

不过户买卖一套房赚了37万

这其实是一种投机取巧。2013年年底，蔡先生在某中介门店看中一套价格低廉的房源——景芳小区一楼75平方米的房子。

由于房源的楼层过低，房东将挂牌价从150万一路下调，都没将这房子卖出去，而此时蔡先生看中时机以130万总价与房东达成了协议。

炒房多年的蔡先生对于二手房交易流程甚是了解，通过买入二手房到转手卖出，这其中会涉及高额的交易税。为规避交易所产生的税收，蔡先生有自己的一套“手段”。他并没有通过中介与房东达成买卖，而是通过办理房产全权委托公证直接与房东达成了协议，然后一次性全额付款，而这一“巧妙”的做法让他省去了10%的二手房相关税费，直接省下了13万元的费用。

买下房子后，蔡先生并不急着出售，如何让房子增值是“炒房挣钱”的另一个门道。房源楼层差，出手难，要以更好的面相出手，重新翻修是炒房客惯用的伎俩。蔡先生与其他炒房客一样，不紧不慢地对这套房子做了简单装修和华丽的装饰，总共花费8万元。据相关知情人士透露，蔡先生最终以175万元的高价成功出售给王女士，除去装修费用8万元，他从中获利近37万元。

炒房客热衷做房产委托公证

变身“中间人”

事实上，像蔡先生这样的炒房客不在少数，为了规避税收，又能顺利完成交易，房产委托公证成为投资客非常热衷的投资载体。

我爱我家采东店主任陈银表示，只要投资者将全额房款付给卖家，双方到公证处进行登记，投资者就会得到一份“全权委托代理公证书”，就有权将房子再卖出去。

值得注意的是，由于是通过公证进行的交易，炒房者并不用付过户费，也无需缴纳契税。有了这种新招数，征收营业税的规定，对于已变身为“中间人”的投资客来说，形同虚设。

以蔡先生这套75平方米的房子为例，从买进到卖出，过户费、营业税再加上中介费，蔡先生需要支付近10%的交易税率。但是，如果通过公证方式，不以卖家身份出现，仅以“中间人”的身份操作，就完全可以避开政策，将营业税全部转嫁到“下家”的身上。炒房客在逃避二手房交易税的同时，会对房屋做简单装修，而这样的装修成本并不高，很多管路、电线没有做翻修，房子只是表面的华丽，有的甚至“金玉其外败絮其中”，而这一简单的装修却可以使房子身价大涨。

对于翻修涨价房源

购房者要警惕

那么，对于蔡先生这种通过“房产委托公证”达成房产交易的操作方式，是否存在一定的风险？

浙江丰国律师事务所主任陈松涛律师说：房产委托公证本身是很简单的法律关系，而且这种操作方法是可行的，也是合法的。但是从炒房客手中买到的房子，购房者很有可能是利益的受害者。

也有律师认为，如果房子名下有其他户口，或房子存在抵押等情况，房子就不能顺利过户。这种情况下，也许最终通过法律程序可以让合同失效，但买家会损失大量的时间和精力。如果遇上产权不明晰或无法办理产权证的房源，那么房产公证不过是对房产买卖合同的合法有效性进行证明，无法起到公示及对抗第三人的作用。

陈银说，他也曾见过很多翻修涨价的房源，而这些房源大多是炒房客低价买进，存在“瑕疵”，比如户型差、楼层差，甚至有债务纠纷，而经过重新翻修后，往往以较好的卖相高价卖出。对于如何避免买到类似的“新装修二手房”？他给出了建议：房源装修崭新，没有人居住的痕迹，这时购房者需要提高警惕。炒房客通常找借口在晚上看房，晚上视线昏暗，某些细节不容易被注意，这些情况购房者也需注意。