看点

　　国家统计局6月14日公布的宏观经济数据显示，房地产投资仍在以三成以上的增速高位运行。 1至5月，全国房地产开发企业本年资金来源也在大幅增长。

　　一方面是自2009年6月以来，房地产开发投资增速已连续24个月明显超过固定资产投资；另一方面，外资正在快速进入房地产开发业，房企也在使用更多的自筹资金。有媒体据此认为，在CPI、PPI数据高企的背景下，房地产调控正在经历“最严峻的阶段”。有业内人士对此表示，目前局部区域房价已经出现松动，房价“拐点”隐现。

　　开发投资增速不减

　　房地产调控已经一年有余，但房地产投资却仍以三成以上的增速高位运行。

　　国家统计局6月14日公布的数据显示，1月至5月份全国房地产开发投资18737亿元，同比增长34.6%。同时，5月份全国房地产开发景气指数为103.20，高于前3个月，说明全国房地产开发投资依然保持高位。

　　有业内人士对媒体表示，根据相关机构监测数据，前5月全国128个城市土地出让金相比去年同期下滑5%，其中住宅土地出让金下滑14%，由此推测，前5个月全国房地产开发投资在购地方面的增长有限，投资的增长可能出现在保障房和已有项目开发上。

　　北京中原地产张大伟也分析认为，目前全国房地产市场投资上涨比较快的主要是在部分区域的保障房建设方面，另外，部分二三线城市因调控力度不大，房地产开发依旧火热。

　　但另一方面，也有消息显示，房地产开发投资对开发商来说，或许是“投也得投，不投也得投”的尴尬。

　　据报道，有业内人士分析，有的开发商目前投资的地块不是今年买的，甚至不是2010年的地块，可能是2009年的。当时用土地证做了银行抵押贷款，现在是投也得投、不投也得投。

　　“卖出去得投，卖不出去也得投。各种各样的原因造成现在投资在高位。 ”全国工商联房地产商会会长聂梅生表示。

　　另有业内人士对媒体预测，房地产开发投资增速将逐月回落。不过由于三季度开始保障房建设进入比较高的开工期，短期看房地产开发投资要迅速回落不太可能。

　　资金来源转向多元

　　一边是房地产调控持续一年有余市场成交量和价格都出现下跌趋势，另一边却是房地产开发投资增速显著，自2009年6月以来，房地产开发投资增速已连续24个月明显超过固定资产投资。而在这明显矛盾的现象背后，是房地产开发的资金来源逐渐多元。

　　有评论人士分析，开发商国内贷款和个人按揭贷款呈逐月环比下跌态势。而资本市场上是房企再融资通道基本瘫痪，房地产信托近期也被“指导”。再加上6月14日央行今年第六次上调存款准备金率，房地产开发商的日子越来越不好过。

　　于是，越来越多的公司将融资的触角延伸至海外市场。5月，多家房地产公司发行美元债券，仅远洋地产、华润置地两家就发行了11.5亿美元。

　　“外资正在快速进入房地产开发业，同时企业也被迫使用更多的自筹资金，其中定金及预收款比重小幅上升，房产信托和PE也是自筹资金增长重要来源。 ”14日发布的最新6月房产研究报告称。

　　国家统计局公布宏观经济数据也显示，1月至5月，全国房地产开发企业本年资金来源32340亿元，同比增长18.5%。其中，利用外资 266亿元，大幅增长57.3%；自筹资金12486亿元，增长30.9%。

　　有业内人士认为，银行信贷投放的空间被进一步压缩，房企对外资和自筹资金的倚重可能加大。而房企资金来源整体环比增长背后，大型房企和中小房企资金来源松紧程度分歧也将加大。

　　有媒体认为，海外融资和自筹资金对小的房企来说十分困难。民间借贷利率的攀升，银行贷款增长压低、定金和预收款的萎缩，正在造成一批较小的房企“死去”。

　　房地产行业整合的加速尤其明显。去年中国房地产市场并购案例发生近90起，其中万科一年内就收购了24家公司。进入2011年后，并购案例进一步增多，一季度房地产市场并购案例就发生了32起，并购案例数与金额均创下单季度历史新高。

　　区域房价已现松动

　　投资没有迅速回落，不等于房价也依然坚挺。有媒体分析，随着调控的持续推进，开发商资金链日益紧张，局部区域房价已经出现松动，房价“拐点”隐现。

　　6月14日，北京市房协副秘书长陈志对媒体表示，根据房地产交易网的成交记录测算，今年1月至5月全市新建普通住房共成交3万套，占同期新建住房成交总套数的86.2%，成交均价14127元/平米，比去年全年平均水平下降了720元/平米，降幅为4.8%。北京房价稳中有降态势明显。

　　此外，“北京房地产市场已呈现出‘四个90%’的特征。”陈志说，经过对统计数据的分析，发现目前北京的房地产市场中，新建普通住房成交套数占同期新建住房成交总量近九成；近九成购房人为满足刚性自住需求；九成热点区域成交价格下降或平稳；九成多的在售项目价格保持稳定或下降。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也认为，提高存款准备金率，流动性再度收紧，使得开发商融资更加困难，这将加大开发商降价促销、快速销售回款的压力。预计从6月中下旬开始，会有更多的楼盘加入到打折降价的行列。

　　“存款准备金率的再次提高将成为压倒房价的最后一根稻草，三季度房价出现实质性下跌已无悬念。 ”胡景晖对媒体表示。

　　而整体来看，既然房地产开发投资不太可能出现迅速回落，调控政策也就不会放松。陈志对媒体表示，下半年，保障房建设和交用的力度还将逐渐加大，政府对于保障房和普通住房供地量也在增加。

　　张大伟也认为，目前来看市场依然处于量价调整的转换过程中，而主要影响调控效果的将会是：通货膨胀是否能够被控制、二三线城市楼市会否降温。