随着保障房的大量入市，各地的房价涨幅或将不出意外地得到“控制”。

　　综合新华社7月2日电 “统计数据说房价下降了，可人们感觉没那么明显。”新华社记者近期在京沪等地楼市采访时发现，市场感受和统计数据存在一定差异。原因是保障房被纳入新建住房或新建普通住房的统计范畴，并对整体房价的下降贡献良多。

　　不过，业内人士指出，与房价的涨跌相比，住房“可支付需求”的满足日显重要；应加快保障房与商品房在土地供应、融资渠道、价格统计等多方面的“双轨制”改革，切实推进保障房建设，不断优化楼市调控措施。

　　“统计上的房价下降”

　　北京市房地产交易管理网统计显示，今年1－5月北京市新建普通住房成交均价为14127元/平方米，比去年下降4.8%，房价“稳中有降”态势明显。

　　不过，市场的感受似乎有所不同。北京一些房产中介告诉新华社记者，目前通州区域房价出现了一定降幅，但其他区域房价基本处于平稳状态。其他城市也有中介、购房者持类似观点。

　　造成这种感受差异的一个因素，是楼市成交结构的悄然变化，所谓“房价”已是今昔有别。比如，北京“新建普通住房”均价的下跌，与调控政策生效有关，也与保障房的“拉低作用”密不可分。

　　据介绍，新建普通住房是指容积率1.0以上、单套建筑面积140平方米以下的商品住房，也包括经济适用房、限价商品房、定向安置房等保障性住房。北京今年1－5月成交的3万套普通住房中，保障房占近1/5，其价格大都在5000-8000元/平方米之间。北京中原地产三级市场部副总经理宫萍说：“大量中低价位产品的成交一定程度上拉低了整体市场的平均价格。”

　　来自机构的数据显示，北京今年上半年的二手房价格依然处于高位。北京伟业我爱我家市场研究院2日发布数据，2011年上半年，北京二手住宅成交均价24100元/平方米，同比（较去年同期）上涨22.7%。这一成交均价在6月已开始出现小幅下跌。 

　　据伟业我爱我家市场研究院分析，从需求方面看，随着房地产调控的持续，二季度北京楼市的需求方心态有所改变，对二手住宅价格下行预期增强，造成二手住宅成交量下降。（编注：7月1日，百城价格指数报告显示，6月份全国100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，环比（较5月）上涨0.41%。其中，75个城市价格上涨，25个城市下跌。环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有73个。该报告分析指出，与去年6月相比，全国100个城市住宅平均价格上涨5.19%，其中34个城市涨幅介于5%～10%之间，28个城市涨幅在5%以内，9个城市住宅价格同比下跌，跌幅皆在5%以内，而合肥、石家庄、天津、绍兴4个城市跌幅在1%以内。）

　　实际上，房价在统计上的下降，在今年一季度各地出台房价控制目标时就已埋下伏笔。在各地公布的控制目标中，商品房被人为地划为新建商品住房、新建普通商品住宅、新建住宅、新建商品房（除住宅外，还包括商办物业）等众多名目。

　　而新建住宅等除新建商品住宅外，还包括经适房、动迁安置房、限价房等各种价格较低、波动较小的保障房，这就使保障房成了整体房价的稳定剂。可以预计的是，随着今年下半年保障房的加快推进和供应，一些地方新建住宅、新建普通商品住宅等房价将被再度拉低，当地房价的涨幅也将不出意外地得到控制。

　　专家吁“分类管理”

　　对于房价统计数据与市场感受的差异，陈晟认为，“人们对于房价降否的争议等都说明，房价的统计发布也应加快改革，尤其是对商品房和保障房价格作出区分，防止错误信息影响市场，更要提防借此使‘障眼法’误导调控。”

　　业内人士提出，目前的房地产制度体系是以商品房为核心构建起来的，在保障房领域的制度建设则相对不足。当下应顺应市场变化，加快房地产尤其是保障房制度创新，比如加强保障房价格信息的统计发布，实现保障房和商品房开发贷款的分类管理等，以推进保障房建设，不断优化楼市调控措施。

　　保障房制度创新呼声的背后，是当下楼市日益明显的分化态势。SOHO中国董事长潘石屹说：“如果没有调控，市场自身也会逐渐完成这种结构分层，但是调控加速了这一进程。”

　　各方面迹象显示，在保障房快速崛起的形势下，房地产市场正逐渐形成由商品房和保障房组成的“双轨制”格局。

　　比如土地供应方面，国土部门数据显示，今年计划供应保障性安居工程用地7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%；如果加上中小套型商品房用地，合计比例将达到78.6%。再如，央行数据显示，一季度保障房开发贷款新增651亿元，比年初增长40.1%，高出同期房地产开发贷款的增速34.8个百分点；在上海等城市，保障房新增开发贷款已占整个房地产业新增开发贷款总量的五六成。

　　“住房可支付需求

　　更值得关注”

　　“从一定意义上说，房价目前的下降至少说明市场结构正发生积极变化，保障房供应的增加对房价的平抑效应正在显现。”陈晟说。

　　不过，专家认为，目前除房价统计数据的涨跌之外，更应关注住房“可支付需求”的满足。市场对中低价位普通商品房的需求、中低收入人群对保障房的需求能否及时满足，是衡量调控成效的重要指标；不管房价如何变动，增加普通人群适购住房的调控方向都不能受到干扰。

　　政策制定者显然也考虑到了这方面的问题。

　　各地近年来保障房工程即呈现出多样化的特点：既有租赁性质的，也有交易性质的；既有完全由政府托底的，也有政府帮助和购房者自助相结合的。

　　比如，上海正构建由廉租房、经适房、公租房和动迁安置房组成的“四位一体”的住房保障体系。其中，今年年底前有望供应“共有产权”性质的经适房达8万套。北京也正加快类似保障房的供应。不少城市今年各类保障房的建设和供应规模将超过商品房。

　　另一方面，市场化的商品住宅则是阴晴不定，一些中高档住宅成交活跃。比如，5月份北京单价每平方米3万元以上高端项目签约套数，占新建商品住宅成交总量的13.3%，比重比4月份提高5.1个百分点。一些城市近期天价豪宅的冒头，被业内人士视为部分地区楼市加快向高端转型的信号。简单的房价数据，已无法充分反映“保障”和“市场”的这种二元变动。