如果你要买房，有一个词语必须要知道，他就是“得房率”。

基本上，多层洋房得房率低于85%、高层住宅得房率低于75%都算偏低，当然市场上也出现了一些得房率在68%左右的住宅。这是为什么呢？会有什么因素影响得房率？是什么原因加大了公摊？（张家港房产）

这些问题对于大部分老百姓来说，都是雾里看花，不明不白，我们就从几个方面来细细说下公摊那些事儿。

      1、公摊面积都包含什么？

      按照以往我们的认知，大略会认为，只要不是自己住宅里的面积，都是属于公摊面积，甚至有些人会觉得，整个小区院子的每一片土地都属于公摊面积。

公摊面积具体包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，还有公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）面积的一半。

而其中独立使用的地下室、车棚、车库等和为多幢房屋服务的管理用房、公共用房以及作为人防工程的地下室都不计入共有共用建筑面积。

与本幢房屋不相连以及为多幢房屋服务的变电室、设备间、水泵房、门卫房等管理用房，也不得分摊到本幢房屋内。

举例来说，小区物业在某一栋楼里设置了物业办公室，而该物业办公室服务的是整个小区，那么该办公室的面积就不计算在该楼住户的房屋公摊面积里。

       2、为什么高层户数更多反而公摊更大？

说到楼层越高公摊就越大的问题，主要还是在于公共空间的设计，和总户数关系并不大。

以小于21m的多层住宅为例，建筑设计防火规范中规定可以采用敞开楼梯间，正常多层住宅只设置一部楼梯，走廊与楼梯间合用，即便是带电梯的洋房，电梯和楼梯普遍也共用楼梯间或极小的走廊，加上总户数较少，设备井所占用的面积也较小，总的公共面积非常小。

而十二层以上的住宅，按住宅设计规范规定需要设置两部电梯，楼梯间设置需要为防烟楼梯间，鉴于可以选择一栋楼两个单元，每个单元设置一部电梯来满足对应要求，这个规范其实并不是很影响公摊面积。

但当高度上升至54m时，每个单元每层的安全出口不应少于2个的规定则直接影响到了房子的得房率，两个安全出口意味着需要设置两部楼梯，无论是两个独立的楼梯还是一组剪刀形楼梯，占用面积显然都是要高于1部楼梯。

虽然总户数的增加一定程度的稀释了入户大堂之类的户均公摊面积，但层高较高的楼栋，大堂普遍会更大，这一点点稀释并不能弥补上边讲到每层楼公共面积的增加。

      3、除了楼层，还有什么影响到得房率？

除了前边这些与消防有关的硬性设计外，一些弹性的设计也对得房率起到了很大的影响。

比如说除了消防规范以外，住宅设计规范中也提到，入户门设计在单侧的走廊宽度不得低于一米二，入户门设计在两侧的走廊宽度不低于一米三，假如设计师将走廊设计为一米五宽，那么虽然提高了出行舒适度，但得房率势必会一定程度的降低，同理，如果电梯前室不与楼梯前室共用则不需要满足2.4米宽的要求，设计时为了大件家具担架可以正常通过和进入电梯，电梯依然要设计较宽的前室，这样的状况下，得房率也必然会有一定的降低。

同时，每层的面积总和也与得房率有直接的关联。

以同样的两个南北通透边户配合两个纯南中户为例，公共面积不变、两个纯南中户不变的情况下，显然两个边户的面积越大平均每户的均摊比例越小。

或者可以这样说，每部电梯（楼梯）的服务面积越大，基本上公摊面积就会越小。

       4、高得房率≠公摊面积少

读完上边这些文字，想必大家对公摊已经有了一定的了解，类似的公共区域设计布局，可以说公摊面积基本上是恒定的，得房率相对来说也是比较稳定。那为什么开发商各种宣传高得房率呢？

其中的猫腻在于此“得房率”和彼“得房率”并不是一个意思，开发商口中的得房率大多指的是所有可以利用上的面积全部算作在内的面积。比如飘窗做成可以敲掉结构，做大设备平台后期改成室内面积，更有甚者整间房间前期挑空设计，待交房后重新补上楼板窗户来获得更大的使用面积。

通过这几种办法得到的“得房率”并不是真正的得房率，通过“偷面积”得到额外面积在产权证上也并不会出现，不受法律保护，所以高得房率不代表公摊面积少。一定要问清楚合同上真正的套内使用面积，除以销售面积才是实际的得房率。