房sir每次打开后台都是一连串的问题：比如网名叫“温馨”的宝宝问：学区住房有哪些陷阱？“丽”的宝宝咨询：房屋维修基金怎么计算？宝宝“流沙岁月”问：“房sir啊，我老婆名下有两套房，商贷已经还清，我自己一直没买过房，我现在要是再买一套房是算首套房还是二套房呢？”

      这些攻略型的问题房sir之前就讲过啦，又来问的宝宝们你们4不4没有好好听课？罚你们站墙角。房sir真恨不得在你们加关注的时候就把这些问题设置成自动回复，免得又来问。

      这期房sir再来给大家提个醒，以下这些房子最好不买，买了无法办理贷款。别以为你征信好就没关系，房sir还真告诉你，这个和征信还真没关系！！！好好做笔记，下次再来问你房子能否贷款小心房sir打勾子！（张家港房产）

      归纳了一下，不能贷款的房子主要分类如下：

      一：房龄较大或面积较小的二手房

      银行对于二手房抵押贷款的条件是苛刻的，大多限制在房龄和面积上。一般房龄在20年以上，50平方米以下的二手房，许多银行是不予放贷的。

      为啥嘞？因为房龄大的二手房可能面临产权处置的问题，一旦还贷中的房子被收回，对银行是不利的，所以就有了对房龄的限制。在买二手房的时候一定要查清楚该房子的年龄，5年以上的没有营业税但是20年以上的有风险，自己酌情考虑，不然到时候办不到贷款很纠结。

      二、未满五年的经济适用房

      根据经济适用房相关规定要求，购买满五年的才有上市交易资格，才能转移产权，五年以下的房子不能出售，如果出售申请按揭贷款会被银行拒贷。

       三：部分公房

      先来看看啥叫公房？

      公房也称公有住宅、公产住房、国有住宅，在国外也称公共住宅、公营住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工出租出售。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。

      如果无法提供购房合同或购房协议，或者不能提供央产房上市证明，则不能抵押贷款。房sir建议只要是公房，购买的时候一定要查清楚是可售还是不可售，如果不确定，还是不要轻易涉足为好。

      四：未结清贷款的房子

      在第一次办理抵押贷款时，银行已经拥有了这所房产的他项权利。法律也不允许两家银行获得同一所房屋的他项权。所以，只有原房主把房贷还清了下家才可以办理按揭。

      五：共有人不同意出售的房子

      所有拥有共有产权人的房子，必须经过产权人和共有人的同意并签字，否则银行不予办理贷款。这也就是登记在夫妻名下的房子在二手房过户的时候要求夫妻双方必须都要到场的原因。

      房sir也表示很纳闷，既然都有酱紫哒规定，为啥有些人能把夫妻共同房产转移到自己和自己父母名下，房sir很好奇Ta到底是怎么做到的？

      六：小产权的房屋

      啥子是小产权？房sir之前有讲到过，再来回顾一下：

      温故而知新

      产权有大产权和小产权之分，一般把开发商取得的房屋所有权称为“大产权”，把买房人取得的房屋所有权称之为“小产权”；国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。小产权在转让时需要支付土地出让金。

      小产权说白了就是没产权，房主只有使用权，没有产权，没有产权的房子不能申请房贷。这也就是一般很多老家自己修的房子不能出售的原因，不过，近几年也有自己修的房子办理产权的情况。

      七：文物保护建筑

      列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。

      这类房子估计没有人会去买，除非你自己本身就是个古董迷。再说了，一般列入文物保护的建筑那个还会拿出来卖哦？反正房sir不会。

      八：公益用途的住房

      根据有关规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的公益设施，不论其属于事业单位、社会团体还是个人，都不得抵押。

      九：拆迁范围内的房子

      已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。这个说的，好像那个拆迁户要把房子卖掉一样！

      十：违章建筑和临时建筑

      这种房也不能用来做抵押，且不论能不能抵押，房sir想知道有人买违章建筑吗？