今年的4月17日，国务院揭晓了《关于刚烈禁止部门都会房价过快上涨的看护》，在商品住房价钱过高、上涨过快、供给弥留的地域，商业银行可根据风险状况，停歇发放购买第三套及以上住房贷款；对不能供给1年以受骗地纳税证实或社会保险缴纳证实的非当地居平易近停歇发放购买住房贷款，这即是被各界称为国新十条的房贷新法子。
新国十条简直有用地禁止了房价的飙升，但在实施的历程中，也出现了一个意想不到的问题问题。为此，记者到了热点都会杭州进行采访。

　　吴姑娘是杭州市的一名商户，早在几年前，她曾经用全款在杭州买了一套房子。因为儿子即年夜学结业，看着一天天上涨的房价，她筹办在杭州市下沙区再买一套房子，4月14号，她看中了一处接近钱塘江的楼盘。

　　杭州购房人吴姑娘：那时他们销售人员也是挺热情的，也领我们去楼盘就看了，我们也斗劲写意，那时就跟他谈好了，我们是银行按揭，首付是30%按首套房贷贷的，首付30%贷款是70%，利息呢是8.5折（优惠）。

　　吴姑娘购买的是一套180多平米的房子，因为她上一套房子是用全款买的房子，根据那时的政策，是以仍是可以享受首套房首付30%的贷款。在购房的时刻，她把自己已经有一套房子的事实下场也敷陈给了售楼人员。

　　杭州购房人吴姑娘：我说我已经有一套房子，可是没有贷款是一次性付清的，她说那可以的，她说我们现在是认贷不认房了，说你这可以合适首套房贷贷的。

　　根据售楼人员的要求，吴姑娘就和售楼处签定了一份浅易的订金和谈书，同时还交了20万的定金。并商定一周后再来售楼处签定一份正式的购房公约。

　　杭州购房人吴姑娘：那时就交了20万定金，20万元定金交完后呢，政策十七号已经出台了。

　　可是就在3天后的4月17日， 国务院为了刚烈禁止部门都会房价过快上涨，揭晓了《关于刚烈禁止部门都会房价过快上涨的看护》，对购买首套自住房且套型修建面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。吴姑娘详尽到了这个政策的转变，于是就赶忙联系销售人员。

　　杭州购房人吴姑娘：他也就跟我说你这个不合适首套房贷了，那你这个房就要做退房，就叫我办理这个退货申请单，这是4月23号办理的退货申请单。

　　这个售楼处的人员那时还要了吴姑娘的银行卡号码，说一个月内就能够把她的20万订金退回。过了一个月后的5月20号摆布，吴姑娘仍是没有收到要退回的订金。于是她就再给售楼人员打电话询问缘故原由时，却获得了意想不到的回复。

　　杭州购房人吴姑娘：说不给我们退了，说仍是要我们去买，去买呢他说可以给我们办首套房。

　　吴姑娘很是奇异，自己较着已经有一套房子了，现在怎么还可以根据首套房来办理贷款呢？于是她自己就到身边的几家银行去问了问，银行的事恋人员说她这种情形只能根据二套房来贷款，于是她就感应很迷惑，来到了售楼处，售楼人员刚烈要求她把房子买下来，说可以连续给她按第一套房办贷款。

　　杭州购房人吴姑娘：我们听了之后觉得的这里面有假，我们就觉得这个政策出台了，我们有一套房子了，再买就又属于二套房子，所以我们就觉得有首套房的，应该是不能按首套房的来贷的。

　　为了验证一下真相，记者分袂两路到吴姑娘所买的这个楼盘来体味情形，当记者询问售楼处是否有退房的情形的时刻，获得了一位销售主管年夜白的回覆。

　　杭州某售楼处销售主管：到现在为止，我们销售部没有收到客户反映狠恶要求退房的。因为政策的缘故原由狠恶要求退房的。而我们不给退的，这个不存在。若是确实是因为银行的缘故原由导致这个客户不能贷款的话，我们是可以退的。

　　而当另一路记者陪同吴姑娘以暗访的形式再一次来到售楼处时，仍是统一位销售主管接待了吴姑娘和记者。对于同样的问题问题，这位事恋人员却这样回覆记者。

　　杭州某售楼处销售主管：我听出来了，你们现在的设法即是要退订，对不合错误？是不是不想要这个房子了。Ok没有问题问题，不想要这个房子，就把银行的证实拿过来确实你不能贷款了。现在你去打这个证实，我可以敷陈你，银行不会给你出示这个证实的。若是你这个证实拿不归来，6月1号是我们的禁止日期，6月1号之前若是仍是拿不出来，我们就直接扣订金了，这是毫无疑问的。

　　售楼处的销售人员坚持说：若是吴姑娘想要拿回定金，就只能到银行去开具不能首套贷款的证实，随后记者也陪同吴姑娘和售楼处的另一位事恋人员一路到该楼盘的签约银行盘问。在某银行的房贷处，银行人员敷述说她说现在银行的征询系统里浮现，她没有购房贷款记实，还可以连续根据首套房的前提来贷款。

　　杭州某银行司理：归正以征信为主，归正现在我们也没收到具体文件，归正以征信打出为主。

　　杭州某银行事恋人员：没有信息即是没有贷款。

　　购房人吴姑娘：那我已经有一套房子了，你给我贷可不成以吗？

　　杭州某银行事恋人员：现在是没有说不成以。

　　当然银行说能贷款，吴姑娘加倍迷惑了，为什么各家银行的说法纷歧样呢？她很担忧，若是根据房产公司的要求连续再申请贷款，万一银行半途在把她它的这套房子算成二套房来算，她就没有本事支出50%的首付了。为了平安起见，吴姑娘抉择仍是想退房，可是房产公司却以能够给她以当初商定的根据首套房30%的贷款为由拒绝退还20万元的订金。

　　杭州购房人吴姑娘：所以我就觉得到呦，我现在如同就进了他们一个圈套一样的。买吧，你这个首付款打进去了，银行里也不能给你保证能不能办下来，办不下来吧你首付款一付给他呢，叫你追加购房款嘛，我们也没这么多钱来追加，所以不买吧，他这个20万定金他又不退给你。

　　吴姑娘在她和销售人员谈判了多次之后，依然没有功效。进退失据的她也不知道该怎么办了，他不知道该找谁能够把自己的定金要归来。杭州的楼市在履历过新政之后，和开辟商闹出纠缠的并非只有吴姑娘一小我私人，一位在杭州做家具策划的周教员也有类似的发愁事。

　　记者：什么时刻买的房子？

　　杭州购房人周教员：我是那个16号买的房子，签字签的公约。

　　记者：四月十六号吗？

　　杭州购房人周教员：对，四月十六号。

　　周教员不是杭州人当地人，曾在几年前就在杭州买过一套房子，因为在杭州做了10几年的生意，手里有点积储，看着房价涨得越来越尖锐，就想在杭州再买套房子。在同伙的介绍下，在新政出台前的前一天4月16号 他选中了位于郊区的一个的楼盘。

　　杭州购房人周教员：也即是16号那天，我即是凑好全数给他付了，首付的23%的钱全数付失踪。135万摆布付给他，然后他即是那时给我答应，即是说23%必定能付下来，我说万一做不下来怎么办，她说你放心吧，必定没问题问题。

　　据周教员介绍，他那时买的这个房子是位于杭州市近郊的余杭区的一套联排别墅，总价是580多万，根据23%的商定，他拿出了135万的首付给了售楼处。

　　杭州购房人周教员：我们到公约签失踪了概略5天摆布，他给我们来个电话，欠好的动静，她说银行批不下。

　　售楼处的人员看护周教员，因为实施了房产的新政，全数外埠人都不能在杭州买房子。当然周教员不是杭州人，可是因为他在杭州多年，已经缴纳了一年以上的社会保险，所以还可以在杭州购买房子。可是国家划定，对于已经跨越90平米的房子都必需首付在30%以上，是以他必需在补交10%的钱才华够连续办理贷款手续。

　　杭州购房人周教员：关头即是我们现在也没这么多钱，因为你不是说一个小数字，一个10%一增添的话即是说即是增添60来万块钱，这样的话事实下场说起来不是一个小数字嘛。

　　因为付不起着增添的10%，周教员要求退房，可是房产公司却以周教员违约为由拒绝退房，而且还要求周教员根据总房价天天支出万分之一的违约金。

　　杭州购房人周教员：现在即是说罚天天是万分之一，他要求即是我这个房子五百多万的话，我天天都要五百多块钱违约金。

　　这件事情是周教员感应很是的愤慨，同时也感应很无奈。

　　记者：那你觉得能退失踪吗？

　　杭州购房人周教员：很难，推不失踪。他现在是分歧意退，公司里头。

　　记者：那你觉得责任在谁那？

　　杭州购房人周教员：责任的话我觉得是在他们身上，你好比说那时的答应是给我说23的，对不合错误？那就说给我说必定能做下来，那我才信任我才买，那时他例如是要33的，那我这房子就不买了。

　　周教员觉得，楼市新政激发的贷款转变是属于不成抗力，开辟商理应自动扫除公约，双方都无需抵偿。而房地产商则不认可，说他是没有根据公约奉行商定，仍是属于违约，由违约引起的罚金照交不误。楼市新政到底属不属于不成抗力，双方辩说不下，询问相关部门，也都说难以界定。

　　我们看到，国十条实施了更为严酷的分歧化住房贷款政策，二套房的首付比例和利率都年夜幅前进，由此也导致退房纠缠一直上演。真相国家的政策调整是否属于不成抗力？当下真的成了楼市中的一个争论焦点。刚好卡在了新国十条出台这个关口上买房的购房者，更是在苍茫中负担着巨年夜的心理压力。

　　和周教员一样，宁波的戚蜜斯的买房履历也是布满着盘曲。戚蜜斯因为之前就在杭州事情过，是以也早就想在杭州买个房子。今年的3月份，她在位于杭州市余杭区的一个叫翡翠城 (论坛 动静) (论坛 动静)的小区的房子。

　　购房人戚蜜斯：我是三月十几号吧第一次去他们何处看 ，觉得房子蛮好的，就第二天去定了交了10万的定金，然后后背的话我十八号那天我就去首付了。

　　戚蜜斯买的是一套150多平米的房子，是根据30%的首付来办理的，在签公约的时刻，她却发现她要买的这套房子需要签两份公约。把这套150平米的房子分拆成一套80平米和70平米按二套来签约，这样就把需要多交契税的划定给遁藏失踪了。

　　购房人戚蜜斯：他说这个组合户型到时刻对你有利的，你可以避税她说，你原本140平方以上你有3%的契税，现在你只要交1.5%的契税。

　　对于组合户型，戚蜜斯那时也不太年夜白是什么意思，因为早就风闻这家房地产公司很是闻名，是以觉得应该不会有什么问题问题，于是就签了着两份公约。可是签完公约后，售楼人员随后又拿出了一份填补和谈，也要求戚蜜斯在上面签字。

　　记者：填补和谈上有什么？

　　杭州购房人戚蜜斯：她说，我乙标的目的他们购买了401和402两套房子，然后最主要的一点我有异议的，她说乙方自动要求把两套房子买通他说，酿成一套。那我就跟他说了，我说这个不是我要求的。她说公约即是这样子的 若是不把公约签了即是到时刻我自己觉得概略我违约了怎么样子吧。

　　在这种要求之下，戚蜜斯就在这份填补和谈上签了字。售楼人员还敷陈戚蜜斯，这座楼盘的同样户型的都是这样的，让他放心的把和谈签失踪即是了。因为是第一次买房子，戚蜜斯还陶醉在欢快中，并没有多想。厥后在同伙的不经意提醒之下，她才意识到这里面概略会有问题问题。

　　杭州购房人戚蜜斯：网上就查了一下相关的资料，然后我一查呢我就心里很害怕了，这个房子啊她说一个房子有两本房产证的话有概略是违规的概略是违法的。

　　戚蜜斯在杭州市的官方房产售房网上也查到了自己的房子在上面挂号的也是401、402两套房子。她意识到这套房子因为被认定为两套房子概略在往后生意营业的时刻也会很麻烦，于是她就想要退房。正在协商的时代，今年的4月17号的房地产新政的起头实施了。根据新政要求，像戚蜜斯这样的既没有杭州市户口，又没有在杭州市缴纳1年以上相关保险的人是不具备贷款购房的资格的。即便有杭州市户口，这也被视为两套房子，在首付款比例及利率等方面都要支出更年夜的价钱，会增添不少的麻烦。

　　杭州购房人戚蜜斯：我也没法子我也很无奈，拖我真的拖不起，我真的只能去打讼事了，这样拖着我只能去打讼事了。

　　现在，戚蜜斯因为没有资格在银行贷款买房，地产商也不愿意退首付，是以这个问题问题就一直悬在何处，迟迟办理不了。

　　记者在采访中发现，像吴姑娘、周教员和戚蜜斯着三位购房者碰着的问题问题都有一个配合点，那即是他们都是在4月中旬曩昔买的房子。当4月17号，房贷新政实施，国家针对贷款购房的用户做了限制之后，他们在贷款方面受到了政策束厄狭隘，和房地产公司之间的纠缠也就随之而来。这些购房者的尴尬真相有没有化解的法子呢？

　　在国十条实施后，有功令专家剖析，楼市新政策出台概略激发三种典型的纠缠：一是因为政策调整，买房者看到了房价下调的盼愿，觉得买贵了，想要退房；二是政策调整造成首付款比例前进，购房人因为凑不够首付款而要求退房；三是银行停歇发放第三套房贷款，或是因为对非本市居平易近发放房贷做出限制，导致公约无法连续奉行。这三重身分的叠加，造成不少地方都出现了房地产纠缠增添的现象。

　　记者在杭州体味到，在3月初到4月中旬这段时刻里，杭州市的楼房销售量空前火爆，可是从今年4月17号国家的房产新政出台往后，杭州市的楼市生意营业量急剧下降。在5月中旬进行的杭州市房交会上，4天仅成交33套，创历史新低。可以说这次的房展新政在调控楼市方面功效较着。

　　可是记者在浙江浙联律师事务所，也体味到别的一个惊人的数字。这个律师事务所从4月中旬往后到现在，这个仅有10多名的律师的律师事务所，接到的咨询概略受理的案件到达了1500起摆布。而在新政前的1-4月份中旬所受理的诉讼案件，一共也就30来件，每月的咨询也就10余件摆布。

　　据浙江浙联律师事务所主任律师戴静静介绍，任何一次房产政策的调整，都邑带来违约高涨，但这次从2004年4月底起头的这次，概略是他从业20年来规模最年夜的一次。记者在采访中也详尽到，每隔不永劫刻他就会有接到关于咨询房产纠缠的电话。戴静静敷陈记者，他所干戈的关于房产的纠缠案件年夜多是要求开辟商退还还首付概略订金有关。

　　戴静静 浙江浙联律师事务所主任律师

　　戴静静：现在良多若干好多购房者要求我们退房，那他贷款贷不下来按理说跟我们是没关连的，那这种是不是我们必需退给他？这种怎么办？

　　对于这次的房产纠缠潮为何来的如斯狠恶，戴静静律师觉得有以下三个缘故原由：一是，这次国家对房产的调控是“史上最为严酷的一次”。房地产价钱深受政策调控的影响，巨匠对房地产市场缺乏果断力。对于原本余钱不多这部门人，蒙受楼市转变的本事很懦弱。新政一出台，他们无比焦炙，生怕因为这一次买的房会贬值，是以急于解约。二是，当然现在国家出台了房地产新政，住建部也揭晓了《关于进一步增强房地产市场禁锢完竣商品住房预售轨制有关问题问题的看护》，可是新政对一些细节，好比二套房等的具体认定仍是不了然，杭州也未出台细则，良多人担忧一旦新政出台，房价还会发生年夜的变换，不想被套牢。

　　戴静静还觉得，还有一个缘故原由即是违法违规的本钱太低，开辟商在策划历程中，没有那个行政主管部门禁锢他看管他，纵容了一些开辟商的违规行为。

　　戴静静：不是没人管得住他，是该管住他的人没去管。

　　戴静静律师还敷陈记者，来他这里咨询的购房者良多，平均一天就会有一二十小我私人来咨询，可是真正想打讼事的人是不多的，概略是因为这种讼事的本钱对于小我私人来讲仍是斗劲高的。他给记者算了一笔账：借使倘使以一套房加为150万至200万元的房子来盘算。破耗的费用搜罗：律师费根据现在行业标准，年夜约3万，诉讼费搜罗质料递送等费用2万摆布，不雅观察取证，偶然间一审下不来，进入二审，整个费用快要10万。这还仅仅是金钱本钱，另偶然间本钱，一样平常一个案子要经由一再开庭，几番调整，概略需要半年，进入二审的话时刻更长。

　　是以他在处置这些案件的时刻也会尽管即便的挽劝双方尽管即便的息争，可是在必不得已的时刻，仍是要竭尽全力的为自己维权。

　　我们看到，由政策调整造成的衡宇生意纠缠，对功令界无疑是个新课题。这些违约纠缠属于哪种性质？生意双方能否顺遂扫除公约？是否可以免去买房人的违约责任？现在还没有统一的标准。而对具体操纵房贷新政的银行来说，他们又面临哪些疑心呢？

　　记者来到浙江省设置装备摆设银行（5.01，-0.02，-0.40%），当真房贷的事恋人员介绍说，现在设置装备摆设银行是根据人平易近银行的相关划定来实施房贷政策。

　　浙江建行事恋人员：首套是90方以上的首付三成，二套是首付50%，利率是1.1，那么三套是我们暂不受理。

　　对于若何果断购房者是否是“二套房”？设置装备摆设银行事恋人员敷陈记者，现在二套房的界定只能经由过程人平易近银行的征信系统和经由过程客户自行敷陈的形式来确定是否是二套房。

　　浙江建行事恋人员：从佳耦双方都要查，看一下有没有贷过款，只要贷过款就算第二套。

　　记者：征信系统是什么样一个看法？

　　浙江建行事恋人员：它上面能反映一小我私人的贷记卡搜罗贷款各项情形都能反映出来。

　　据事恋人员介绍，现在银行要剖断客户是否买的是第几套房子，根柢上是依靠中国人平易近银行的征信系统来进行盘问的。在这个系统上能够盘问到购房者名望记实和是否贷款购过房的记实。可是事恋人员也坦然，借使倘使有人曾经用全款买过房，而且在填写贷款不雅观察时居心不说明自己已经有一套住房，概略银行的征信系统就会显不出来，这样的话就有概略会根据首套房贷来算了。

　　浙江建行某事恋人员：人行征信系统没有浮现，他自己有没有敷陈，我们也只能算是首套了。但若是说查出来是二套，就要根据银监会有关划定提前收回贷款。

　　记者在采访中体味到，对于现在的“以房定贷”，实施起来难度斗劲年夜。因为要想年夜白的体味某小我私人名下有没有房子，有几套房子，并不是银行一家能盘问到的，还要靠房产等其他部门的扶助。

　　浙江建行事恋人员：以房定贷这些确实是斗劲难定，所以也盼愿有关部门能出台一些明细的操纵细则，以便我们能更好实施这个房贷政策。

　　银行觉得，以房定贷的原则在具体实施上存在不少现实障碍。可是，莫非办理了二套房的贷款的界定问题问题就能办理我们看到的这些房地产纠缠吗？到底是什么缘故原由让房地产纠缠这么难于处置呢？一系列的问题问题都凸显出政策性违约带来的功令坚苦。

　　记者走访了浙江年夜学房地产研究所利益赵杭生。赵杭生觉得，中心当然已经揭晓楼市的新政，但这是一个较为宏不美观的政策，具体的办理方案还得依靠行业部门概略地方政府的配合。可是现在，像银行等行业部门和地方政府还没有具体的细节则出台，彼此之间分歧的标准，导致了彼此扯皮纠缠的不到实时的办理。

　　赵杭生 浙江年夜学房地产研究所利益

　　地方政府在概略的情形下赶忙出台实施的而细则，例如到底是认贷不认房，仍是认房不认贷，概略两者都认，总要有个统一的说法。现在没有，所以这是纠缠的一个泉源。

　　赵杭生说，因为这次的房地产调控来的斗劲急，良多人没有展望到这一政策的转变。是以这段时刻的关于房产的纠缠主要年夜都是因为政策甘愿批准引起的。

　　赵杭生：概况上如同是调控政策出台带来的，因为确实是这个政策出台往后纠缠增添了，增添了良多。可是从根上讲呢我觉得这个仍是我们房地产的预售轨制带来的。

　　赵杭生觉得，预售有良多短处，他独一的利益即是办理开辟商资金不够的问题问题。现在这种住房预售轨制不单对房地产市场发展不成以或许起到促进的浸染，反之成了房地产金融风险聚积的泉源。

　　赵杭生：那么一旦全数取消预售，对房地产市场必定是根柢性的转变，因为我们国家现在行业我不雅观察了一下，没有一个行业卖半制品。那么只有房地产，所以说房地产这个问题问题就多了，纠缠也多了，老百姓呢最终受害的。

　　赵杭生介绍说，早在2005年，央行在其《中国房地产金融敷陈》中就提出，觉得中国的住房预售轨制是一种不合理、不健全、不完竣的轨制，是一种导致房地产金融风险的轨制，是以，该央行敷陈发起政府相关的本能机能部门要重新审查该轨制并在适当的时刻取消它。

　　赵杭生：应该这个房地产轨制呢，额外是预售轨制这个应该取消，因为他是造成良多问题问题的泉源。

　　半小时不雅观察

　　2009年以来的楼市暴涨，使得房地产不单分开了它的根柢价钱和保障功效，而且沦为游资炒作取利的投契品。新国十条精准地打击了楼市的投契炒作行为，对它的积极浸染市场各方都没有任何异议。但国十条事实下场是宏不美观调控本事，对由此带来的一系列具体关头上的功令疑心，有关部门应该尽快拿出年夜白的细则。否则，迷糊不清的表述不单晦气于楼市新政的落实，反而会添枝加叶，削弱新政策的现实功效。别的，我们想提醒购房者的是，现在模拟仍是处于调控政策频仍出台的时代，各项政策对市场的影响都不小，购房者必需坚持长期关注政策转变，以免给自己带来不需要的烦恼。