商住两用房是指既可以居住又可以办公的一种新兴的住房形式，近年来，商住两用的房屋因其面积小、总价低、收益高受到刚需一族以及投资者的追捧，那么，商住两用房都有什么特征呢？（张家港房产）

特征一：不限购不限贷

       随着此次郑州楼市调控，住宅市场压力有所增大，这时候很多房企便把目光转向了商业地产，推出了一些商住两用的房地产项目,住家办公两不误。

特征二：总价低，回报率高

      商住两用的房屋面积小，一般在30~60平之间，价格在40万~70万之间， 总价低，大多数人都可以承担；而且因其建成年代新、配套设施完善，出租租金较高，因而投资回报率高。

特征三：可注册公司，不能落户

      商住两用房可商可住，能注册公司，非常适合办公成本要求较低的企业；但是购买了商住两用房不可以将户口迁入。

特征四：产权年限不同

      商业用地和居民用地是两种不同的土地用途，主要是在土地使用年限以及房屋规划用途上有区别：

      土地使用年限：商业用地土地使用年限为40年，居民用地使用年限为50年或者70年， 至于产权到期后房屋何去何从，《物权法》中并没有明确的规定。

特征五：房屋规划用途不同

      商业用地的房屋规划用途一般是办公、仓储等；居民用地的房屋规划用途一般为住宅商业、或住宅。

      而商住两用则是说的一种房屋规划用途，这种情况所对应的土地用途，有可能是商业用地，有可能是居民用地，也有可能是住宅商服用地。主要看房产证上的房屋状况以及土地状况的登记情况。

特征六：只可用商贷

       购买商住两用房只能全款或用商业贷款，不可使用公积金贷款和组合贷款，且最多可贷房款的50%，时间最多贷10年。

特征七：税费较一般商品房要高

      商住两用房在进行二次交易时税费要比一般商品房高：

      契税：3%；个税：差额X20%；增值税：差额X5.6%；房产税：房产税征收分两种，一种用评估值70%乘以1.2%乘以使用年限（年限以房本为准），另一种用年租金12%*租赁年限；公共维修基金：有电梯房屋征收133元/平，无电梯房屋征收51元/平。

       注：差额=房屋成交价-房屋上手价。

特征八：水电费按照商业征收

       一般的商住两用房水电都是按照商业用水用电计算费用，会比平常的居住用水用电价格高一些。

       >>>>商住两用房值得买吗？

       商住两用房值不值得买，具体要看买房的需求和目的。

       从注册公司办公的角度来看，购买商住两用房还是非常不错的，适合年轻人创业。

       一般来说，商住两用房处于交通方便、配套完善的地段，房屋本身的品质也不错。

       从自住的角度来看，其居住的舒适度是比较低的，且生活成本也比较高，并不划算，不适合长期居住。

       从投资的角度来看，投资商住两用房是具有较大的风险的。房产投资除了土地本身的升值带来收益外，另一部分收益就来源于房租。

       但对于投资客来说，最终能实现现金收益，转化成人民币，才算是完成投资。

      这个时候，就要判断楼盘日后的变现能力，是否好转手卖出了。交通的优势（是否靠近地铁或临近主干道）、社区环境优势（楼盘品质、物业服务、配套等硬性条件如何）、生活配套优势（休闲、娱乐和购物是否方便）、价格优势（是否可以在区域内形成价格优势或者性价比优势）。

       购买商住两用房，要对商住两用房的优缺点有一个清晰的了解，并结合自己的目的和需求来判断，到底要不要买，值不值得买。

      总结：商住两用房总价低、回报率高且可商可住，对于购房者是有很大吸引力的，但是其居住成本偏高，且居住环境比较复杂。因此，购房者可综合商住两用房的7个特征，根据自身的购房需求，权衡后再决定是否购买。