国庆小长假本是地产商计划中销盘的最好时机，然而，新一轮楼市调控政策突如其来。10月3日晚间，苏州发布限购新政。九月的土拍刚带起楼市大热，严苛的政策让各方措手不及。（张家港房产）

      据悉，“控一线、稳二线、活三四线”或是这一轮楼市调控的基本思路，挤掉一二线楼市泡沫，推动三四线去库存量。对于苏州市场而言，整体方向是注重抑制投资投机性需求，同时保持对合理消费需求的支持，推动市场回归平稳。

     【政策影响】史上最严限购限贷，威力明显

      苏州本轮政策是在之前基础上再度收紧，降温过热的市场。限购方面，本市户籍限购3套，非本市户籍限购1套且需提供社保缴纳证明。限贷措施，2套房贷款未结清，首付比最高达80%！

      在此背景下，楼市成交应声下滑。苏州多日来成交量进入两位数模式，与限购限贷前日成交均过千套不可相比。有地产人在接受采访时表示，此次苏州的限购限贷政策出台的“太快太狠”，不少项目前期蓄客量一半以上受影响，有的直接被政策屏蔽在外，部分客户转入观望状态。

     【政策原因】调控，是为了刹住房价这辆超速的列车

      房地产市场到了今年下半年，投资和投机需求成了主流，苏州九月的土拍，地王频出，土地楼面价迎来3.0时代。土地市场高烧不退，房子失去真正的居住功能，成了资本玩家的传递游戏，如果市场泡沫过大，下跌引发的风险势必危及实体经济。

      让房子回归居住，迫在眉睫。苏州本轮政策，通过限购抑制部分非理性购房群体，通过限贷制约部分非刚需群体的资金来源，旨在将市场控制在合理区间内。房价大跌不是政策层希望的场景，调控是为了刹住房价这辆超速的列车，让楼市回归理性。

     【市场前景】降温楼市，刚需上车，商住两用成主推

      就苏州来说，刨去浮躁的投资投机需求，房地产市场上首置首改的刚需人群仍然占据了主流。8月6日万科苏高新公园里开盘，吸引5000人参与，3小时销售15亿，销售的火爆态势曾经成为业界刷屏的头条，而公园里主打的户型设计，就是93-128㎡的中小户型。而开发商的统计数据也证实，超过半数的购房者为首置首改的刚需人群。

      同时，不受调控政策限制的商住两用住房，也是各大房企未来这段时间的主推产品。据悉，改善型住房因高额首付不得不暂停的情况下，苏州多家开发商将推公寓型住房，针对的购房群体也转向外地客户，以解决苏州本市居民购房资格受限问题。

     【理性置业】浮躁之后，让房子回归居住

      这波新政密集出台，不仅改变了对房企下半年的操盘策略，很大程度上也影响人们的购房心理。限购令下，理性置业就代表不置业吗？并不是。大环境下，要依据自身情况决定是否置业。

      苏州限购虽然“限内也限外”，但对刚需人群，特别是首次置业客群，影响不大，只是异地客户有社保年限要求。对于这类购房者来说，新政的出台将使后期刚需市场产品供应更有保障，更有利于满足刚需群体的居住需求，稳定长期预期。所以，刚需群体是要保持冷静，勿乱方寸，基于自身的长期需求进行决策。

      相比较而言，对购买2套房及以上的买家来说，多数以投资投机需求为主。目前苏州的限购限贷措施已达到较严苛水平，投资后期资金回报率将大受影响，这类人群更应该理性看待预期的市场和政策形势。

      而对于苏城的众多房企来说，限购限贷这道晴天霹雳之下，并非毫无出路。由于限购并没有涵盖市面上的商住两用项目，对于这类低总价、多用途的公寓型产品或许是个难得的契机。在采访中，有不少企业将客群转向异地客户。总之，企业应结合自身情况，顺应市场趋势，将更多的精力放在提升产品价值方面。